La indefinición de las reformas a los reglamentos de Urbanización, Acciones de Edificación y Reglamento General de Condominios para Tijuana, ha causado la suspensión de 35 proyectos de vivienda de interés social, en los que se invertirían más de 4 mil millones de pesos. En ingresos por concepto de licencias y permisos, la administración de Jorge Astiazarán dejará de percibir 80 millones de pesos, advirtió CANADEVI. Cambios afectan a más del 70% de derechohabientes de INFONAVIT
Con inconsistencias, errores de ortografía y sin el consenso del sector de la construcción, en mayo de 2015, el gobierno de Tijuana publicó los nuevos reglamentos de Urbanización, Acciones de Edificación y de Condominios para el municipio.
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“No se consideraron nuestras observaciones”, expuso el presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda -CANADEVI- de Baja California, José Luis Padilla Gutiérrez.
Las nuevas ordenanzas encarecen en un 30 por ciento el desarrollo de vivienda, lo que afecta la edificación de casas de interés social de un costo menor a 300 mil pesos, rango en el que se ubica el 71.40% de los derechohabientes bajacalifornianos de INFONAVIT.
De mantenerse las reformas, los trabajadores que perciban ingresos inferiores a los cuatro salarios mínimos “se quedarán sin posibilidad de crédito, al elevarse el precio de las viviendas”, anotó Francisco Méndez Suárez, encargado de despacho de la delegación Baja California del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores.
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Ante la inconformidad manifiesta de colegios y cámaras, el gobierno municipal suspendió en forma temporal la reforma aprobada y publicada.
“Pero no se avanza en la corrección de las inconsistencias, lo que nos mantiene en la incertidumbre, optando por no ejecutar los programas de 2016”, señaló Padilla Gutiérrez, al advertir que no confía que la nueva reglamentación termine de reformarse en lo que resta de la actual administración municipal.
Al respecto, Carlos Mejía, secretario general de Gobierno de Tijuana, dijo que se trabaja en reformas que den una respuesta “que satisfaga a quienes se dedican a la construcción de vivienda”.
REFORMAS ABSURDAS Y COSTOSAS
Más que en la ampliación de las viviendas, los reglamentos publicados encarecen la construcción de desarrollos en un 30%, al imponer requisitos considerados incongruentes tanto por CANADEVI como por el Colegio de Arquitectos de Tijuana.
Como ejemplo, representantes de ambos organismos expusieron las reformas al Artículo 46 del Reglamento de Acciones de Urbanización, que exige como obra de urbanización mínima para los fraccionamientos habitacionales, una “red de aguas tratadas conforme a proyecto aprobado por la Comisión Estatal de Servicios Públicos de Tijuana -CESPT-“.
“Nos piden una red especial de aguas grises -del lavado, sanitario y cocina-, cuando CESPT no lo solicita y no hay hacia donde desemboque, finalmente se va a juntar el agua de desecho”, expuso Carlos Bustamante Mora, representante de CANADEVI Tijuana.
Otro de los nuevos requerimientos es la instalación de una red subterránea para ductos de cuatro vías, para los diferentes sistemas de telecomunicaciones, inversión que corresponde realizar a empresas como Telnor, o de sistemas de cable, “la obra la podemos hacer, pero que se nos pague aparte, para no tener que elevar el costo de la vivienda, lo que finalmente afectará al comprador de la misma”, anotó.
En el caso del Reglamento de Condominios para el municipio de Tijuana, la nueva ordenanza obliga a la instalación de más cajones de estacionamiento de visita, lo cual resulta contradictorio con la nueva regulación federal, que establece lo contrario.
“El Programa Nacional de Vivienda instaura la construcción de fraccionamientos más cercanos a la ciudad y quita los cajones de estacionamiento para que la gente se acostumbre a utilizar el transporte público, y aquí piden lo contrario”, anotó.
También obliga la pavimentación de vialidades principales con concreto hidráulico y las secundarias con asfalto, además de más anchas, “algo que no se puede catalogar como obras mínimas”, añadió el presidente estatal de CANADEVI, José Luis Padilla Gutiérrez.
CAMBIOS DE FORMA, NO DE FONDO
A decir del encargado de despacho de la delegación de INFONAVIT en Baja California, Francisco Méndez Suárez, las reformas a los reglamentos se centran en temas “de forma, no de fondo”, por lo que confió en que el gobierno municipal dé marcha atrás en los cambios publicados en mayo de 2015.
El funcionario opinó que uno de los puntos en los que se debería hacer énfasis es el rubro de servicios públicos, que obligue a que los nuevos desarrollos cuenten con espacios para escuelas, áreas verdes y que se ubiquen en puntos de acceso al transporte público y áreas de trabajo y servicios.
También, “en ellos se debe comprometer a la autoridad a no liberar licencias de construcción o de uso de suelo en zonas donde no hay factibilidad, que se ponga estricto en la aplicación de los reglamentos”.
Indicó que todas estas observaciones fueron planteadas al gobierno de Tijuana en 2015, antes de que se publicaran las reformas, opinión que no fue plasmada en la ordenanza que, aunque frenada, está vigente.
En cambio, añadió, el gobierno optó por hacer hincapié en las áreas de donación, las cuales son importantes, pero generalmente estos espacios carecen de un proyecto de beneficio para los habitantes.
El presidente de CANADEVI, José Luis Padilla, coincidió en ese sentido y propuso que en lugar de aumentar el terreno de donación al Ayuntamiento, se comprometa a los desarrolladores a establecer un área común para el establecimiento de escuelas, un parque o una obra de uso directo de la comunidad que ahí habitará.
Las reformas también son ambiguas al establecer el área de donación, de acuerdo con el Artículo 58 de Acciones de Urbanización, se indica: “Para área verde se destinarán las siguientes superficies que no sea menor al 3 por ciento de la superficie vendible…”, pero más adelante, en el inciso B del mismo artículo se lee: “… los lotes -a donar- deberán ser polígonos de forma regular, con superficie no menor de 2 mil 500 metros cuadrados, siempre que sea igual o mayor del 5 por ciento del área vendible”.
“¿Entonces, con qué me va a calificar el funcionario?”, cuestiona el representante de CANADEVI, quién sostiene que los agremiados a la cámara, “no nos cerramos, estamos de acuerdo en hacer una recamara más amplia, con proyecto de ampliación en la vivienda, siempre y cuando el costo de la vivienda vaya acorde a lo que un trabajador de la entidad puede pagar”, asentó.
COSTOSO TITUBEO
Aunque se realizaron reuniones para conocer la opinión de desarrolladores, colegios, cámaras y organismos involucrados en el área de la construcción, incluyendo al INFONAVIT, éstas no fueron consideradas a la hora de redactar las modificaciones a los tres reglamentos municipales: Urbanización, Acciones de Edificación y de Condominios.
Una vez publicados, el 15 de mayo de 2015, estos organismos hicieron las observaciones respectivas, por lo que se consideró un periodo de gracia de seis meses para que la nueva ordenanza entrara en vigor, en tanto se analizaban los planteamientos ignorados en una primera consulta.
Pero no se avanzó en las mesas de trabajo, lamentó el presidente de CANADEVI, José Luis Padilla, al exponer que de un promedio de 22 artículos que se pidió fueran modificados por inconsistentes, acaso unos dos fueron revisados.
La lentitud del análisis llevó al Cabildo de Tijuana a aprobar una prórroga de 45 días en 2016, tregua insuficiente, obligando al gobierno de Jorge Astiazarán a abrir un nuevo periodo de tregua de 90 días, sin que a la fecha esta ampliación haya sido aprobada por el pleno del Cabildo.
Las reuniones con la Comisión de Desarrollo Urbano que preside Martín Plascencia Ávila continúan cada semana, “pero no vemos avance, no se llega a acuerdos, sólo se toma nota, pero no hay nada concreto que nos dé certidumbre”, subrayó.
Ante ello, consideró que esas reuniones “son tiempo perdido”, y respecto a los cambios en las reformas remató: “Ya no se hizo en esta administración, para qué nos hacemos”.
Es esa incertidumbre lo que ha frenado la producción de vivienda económica en Tijuana durante 2016, año en que se tenían programados 35 desarrollos que en conjunto sumaban la edificación de 8 mil casas de interés social, de un costo menor a 500 mil pesos.
De concretarse estos proyectos, significarían una derrama de 4 mil 500 millones de pesos y la generación de 90 mil empleos para la región.
Y aunque el gobierno municipal sostiene que actualmente las licencias y permisos de construcción son liberadas tomando en cuenta el reglamento anterior, los desarrolladores optan por mantener parada la producción de vivienda económica.
“Es más caro hacer una planeación y luego modificar para que sea acorde a la regulación que vaya a imponerse, que esperar a que esta situación se defina, aunque ello signifique que mantendremos terrenos desocupados a riesgo de que sean invadidos”, declaró el presidente de CANADEVI.
Cambios Limitarán Créditos de INFONAVIT
“¿Qué pasa si se incrementa el valor de la vivienda derivado de las reformas a los reglamentos?”, cuestiona el encargado de despacho de la delegación de Baja California, Francisco Méndez Suárez, para inmediatamente responder: “Impactará la generación de créditos de INFONAVIT”.
Y explicó, al encarecerse el costo de construcción de casas de interés social, “muchos ciudadanos se van a quedar sin capacidad de adquirir una vivienda, porque a los trabajadores con menos de cinco salarios mínimos el único que les presta es INFONAVIT”.
Por eso, subrayó: “No podemos dejar de lado el impacto que va a dejar en los derechohabientes –las renovación de los reglamentos-”.
De acuerdo a un estudio socioeconómico realizado de 2013 a la fecha por el instituto, el 81 por ciento de los trabajadores ingresa menos de cinco salarios mínimos, de ese porcentaje el 62 por ciento percibe menos de tres salarios.
La mitad de los trabajadores, abundó, ganan menos de dos salarios, por lo que su capacidad de pago para una vivienda es limitada, aún cuando con el subsidio que les otorga INFONAVIT logra tener acceso a vivienda.
Pero, advirtió el funcionario, “El subsidio tiende a la baja y no hay garantía de que sea permanente”.
Méndez Suárez acotó que además del impacto en la generación de créditos, de no avanzar en la corrección de las reformas publicadas, habrá una repercusión económica en el municipio, principalmente en los programas y proyectos de 2017, lo que además afectará la generación de empleo.
Para 2016 INFONAVIT prevé una meta de financiar 28 mil 473 viviendas, cuyo avance es de un promedio de un 30 por ciento, lo que ha generado en Baja California una derrama económica de mil 120 millones de pesos, siendo Tijuana el municipio con mayor beneficio, al invertirse aquí 668 millones de pesos, más del 50 por ciento de los recursos asignados para vivienda.
REFORMAS A LA MEDIDA
“En pocos días se tendrá una respuesta”, subrayó Carlos Mejía López, secretario general de Gobierno del XXI Ayuntamiento de Tijuana, quien confió que la Comisión de Desarrollo Urbano rendirá “un dictamen que resulte favorable o satisfactorio a los constructores de vivienda en la ciudad”.
Consideró que en la revisión “sí se está avanzando, como se avanza en todos los temas de la administración municipal y más que nunca, porque quedan seis meses y pocos días, se trabaja a alta velocidad en todos los temas”.
