¿Te dedicas a comprar, vender y desarrollar?
En la primera parte revisamos cómo el sector inmobiliario esta remontando, los grandes retos que enfrenta y la necesidad de innovar, en razón de que algunas prácticas adoptadas en pandemia, llegaron para permanecer (como el trabajo a distancia, del e-commerce, disrupción en cadenas de suministro); por ello la importancia de compartir aspectos esenciales en esas materias contractuales.
Continuando con la compraventa y los aspectos que vendedor y comprador deben saber, con el objetivo de que la ejecución de los contratos sea satisfactoria para las partes:
Reflexionábamos debido al incremento en uso de redes y cómo el consentimiento o voluntad contractual se satisface presencialmente, mediante un estrechón de manos y expresión oral de conformidad, firma autógrafa del contrato de compraventa en privado o ante fedatario público, que puede ser notario, corredor o funcionario dotado de fe pública y utilización de medios tecnológicos.
En consecuencia nos preguntamos: ¿Qué información debe contener la comunicación electrónica, óptica o de cualquier otra tecnología, para que se forme el contrato de compraventa?
Anunciando que las circunstancias de tiempo, modo y lugar en relación a la cosa, precio, forma de pago y entrega del bien, así como las consecuencias a cargo del comprador y vendedor en caso de incumplimiento (cómo se debe cumplir el pago, la entrega de la cosa y las consecuencias derivadas de su incumplimiento).
¿Puede el precio de la operación señalarse por un tercero? Sí, conviniéndolo ambas partes; fijado el precio, no podrá ser rechazado por los contratantes. Ante el supuesto de que el tercero encargado de señalar el precio no lo haga, el contrato queda sin efecto. En caso de que pactado el precio, no se haya acordado sobre los términos y condiciones del precio, deberá pagarse de contado; cuando se trate de venta de bien inmueble, podrá hacerse a precio alzado y sin estimar medidas o sus partes.
¿De quién es la obligación de pago de los gastos de escritura? De comprador y vendedor por mitad, salvo que pacten otra cosa.
¿Qué ocurre si el vendedor vende varias veces la misma cosa? Prevalece la que primero se haya registrado en Registro Público de la Propiedad y del Comercio. En caso de que ninguna se haya registrado, prevalecerá la primera en fecha; en caso de que no se pueda determinar cuál fue primero en fecha, prevalecerá la venta de quien se encuentre en posesión de la cosa.
¿Qué acción tiene el comprador que se quedó sin el inmueble? Podrá reclamar los daños, entendidos como el menoscabo sufrido en el patrimonio y perjuicios; como la ganancia licita dejada de percibir.
¿Qué obligaciones están a cargo del vendedor? Entregar la cosa vendida, garantizar la calidad de la cosa; responder por los daños y perjuicios al comprador en caso de que se declare nula la compraventa.
¿Qué obligaciones están a cargo del comprador? Pagar el precio en el tiempo, lugar y forma convenidos. En caso de que no se haya fijado tiempo y lugar, se pagará en el tiempo y lugar de entrega de la cosa.
¿Se pueden suspender los pagos? Sí, en caso de pago en plazos o con espera del precio, si fuere perturbado en la posesión o derecho, o tuviere justo temor de serlo (salvo que el vendedor le dé fianza).
¿Qué consecuencias tiene dejar de pagar? El vendedor puede pedir la rescisión del contrato o el cumplimiento forzoso.
En caso de que el comprador a plazos deje de pagar el precio y lo haya vendido a un tercero adquirente de buena fe, ¿qué sucede con la compraventa del tercero adquirente de buena fe? Prevalece su compra, en caso de que no se haya estipulado expresamente y el contrato de compraventa se hubiere inscrito en Registro Público de la Propiedad y del Comercio.
¡El derecho se transforma, sigues sus pasos! De lo contrario estarás desactualizado. ¡Se aprende estudiando y se pone al servicio de las causas justas! En tanto, la procuración de justicia lucha por el derecho… Empero, el día en que entren en conflicto el derecho con la justicia, ¡la lucha debe ser por la Justicia!
Continuará…
La abogada María de Lourdes Molina Morales es catedrática en Derecho y jueza del Juzgado Décimo Civil de Tijuana.
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