El 16 de abril de 2022, Norma Yareli Castañeda Valle junto con un par de hombres rompieron el candado, abrieron la malla que cercaba nuestro pedio baldío y metieron un vehículo”, relataron Adriana y Guillermo, quienes presentaron ante la Fiscalía General del Estado (FGE) una denuncia por despojo de su terreno, ubicado en la esquina de Avenida Vía Láctea y Calle Cometa, Colonia San Clemente de Mexicali.
La investigación con Número Único de Caso (NUC) 0202-2022-12537 apenas está en vías de ser programada para audiencia en agosto de 2023, según informó el Poder Judicial a ZETA. Ello, mientras corre el plazo de la prescripción presentada por Norma Yareli, bajo el argumento de que es posesionaria del terreno de 200 metros cuadrados.
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Las víctimas atribuyeron la tardanza con que han actuado las diferentes autoridades -entre estas la Policía Municipal cuando fue allanado su predio- a que el padre de Norma Yareli es Efrén Castañeda Esparza, quien fue delegado de Progreso y Anexas (2018-2019) en la administración del panista Gustavo Sánchez Vázquez.
Los afectados señalaron que cuentan con título de propiedad emitido por el Instituto para el Desarrollo Inmobiliario y de la Vivienda (Indivi), así como las boletas prediales y comprobantes del agua pagados desde 1994, y un documento de la Comisión Federal de Electricidad (CFE) en el que la propia Norma Yareli reconoce no ser la propietaria del terreno.
“La señora (Norma Yareli) metió en el predio a una persona que tiene denuncias de robo de los vecinos, amedrentaba con piedras, hay videos y documentación, así que no es posible que un juez no me expida una restricción o un desalojo de ese individuo mientras se lleva el caso en los Juzgados”, comentó Adriana.
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“Ante la tardanza de los juicios civil y penal, hemos sufrido amenazas y hemos tenido que solicitar medidas de protección”, aseveraron Adriana y Guillermo. En tanto, Norma Yareli y su familia han sido señalados de invadir otros predios en la zona, según denunciaron los afectados.
Por otro lado, en Tijuana se ha documentado que sujetos obtienen información del Registro Público de la Propiedad y el Comercio (RPPC), en ocasiones modifican claves catastrales y después simulan contratos de compraventa de viviendas. Así comercializan inmuebles que no son de su propiedad, cometiendo fraude. Tal era el modus operandi de la inmobiliaria fraudulenta Empresafin México, SA de CV, cuyos socios son Daniel Javier Vargas Ordaz, Celia María Ordaz Jiménez y Martha Lizette Pérez Bejarano.
Hassan Franco Ruiz, presidente del Colegio de Abogados de Tijuana, señaló que la problemática es tan grave que se han encontrado falsas escrituras de Notarías que en algunos casos tienen hologramas y sellos similares a las originales, haciendo que los documentos falsos “no sean fáciles de detectar”. Igualmente, dijo, se han identificado falsas sentencias de Juzgados.
“No estoy seguro de si hay personas coludidas con el gobierno, pero es una problemática total” y no ha disminuido. “La fiscalía tiene al día más de seis denuncias diarias relacionadas con delitos patrimoniales y con inmuebles, me refiero fraudes y despojos”, apuntó.
En ese sentido, llamó a la ciudadanía a regularizar sus inmuebles y hacer actos de posesión, ya que gran parte de las invasiones, despojos y fraudes se suscitan porque existen inmuebles inhabitados o lotes baldíos sin cercar.
El diputado panista Diego Echevarría Ibarra refirió que en 2021 se registraron mil denuncias por despojos en Baja California, cantidad que incrementó a mil 500 en 2022; un alza de 150%, con lo que la entidad se ubicó como la quinta donde más se comete este ilícito.
Actualmente se vive una “crisis de fraude inmobiliario”, en el que personas ya no sólo invaden una vivienda de interés social por falta de recursos para comprar o rentar un inmueble, sino que se está dando en fraccionamientos residenciales como San Pedro, en la Zona Dorada de Mexicali, reveló el legislador morenista Juan Manuel Molina García.
“Existen verdaderas mafias de fraude inmobiliario” en el que inclusive están coludiéndose despachos de abogados que saben sobre los recovecos de la Ley, están introduciendo a gente a domicilios y sacando a la venta inmuebles con precios irreales, que son de la tercera parte del valor verdadero, haciendo transacciones en efectivo.
A mucha gente les venden una casa en efectivo y los llevan a una Notaría, donde se ratifican contratos de compraventa privados “sin el menor requisito”. En las Notarías no les explican que ese documento no es suficiente para trasladar el bien, que se requiere firmar una escritura pública, con lo que se abusa de la buena fe de los compradores.
ENDURECERÁN PENAS CONTRA QUIENES HAGAN DESPOJOS
Los diputados Echevarría Ibarra (PAN), Molina García (Morena) y Miguel Peña Chávez (Fuerza por México) presentaron sendas propuestas para endurecer las penas para quienes cometan el delito de despojo; sin embargo, no hay fecha para terminar de dictaminarse y ser votadas en una iniciativa conjunta en el pleno del Congreso local.
La iniciativa del panista pretende adicionar el Artículo 226 BIS al Código Penal del Estado para aumentar la pena de cárcel de 5 a 10 años a quienes cometan dicho ilícito contra personas mayores de 60 años o de personas con discapacidad.
Cuando el delito sea cometido por un familiar en contra de su ascendiente, así como cuando el despojo sea realizado mediante simulación de actos jurídicos o se utilice documentación falsa.
Otras agravantes se considerarán cuando el ilícito sea cometido por un grupo de tres o más personas, o por personas instigadoras, autores inmediatos o intelectuales que promuevan, fomenten, faciliten, coadyuven, organicen, obliguen, paguen o dirijan a terceros para que ocupen un inmueble ajeno, hagan uso de él o de un derecho real que no les pertenezca.
Así como cuando el despojo sea cometido por un servidor público, o se realice con fines de comercialización; se lleve a cabo sobre un inmueble que haya sido área natural protegida por la autoridad competente o se trate de áreas sujetas a conservación ambiental, agregó Echevarría Ibarra.
La propuesta también plantea la modificación al Artículo 1142 del Código Civil para establecer que la posesión adquirida por medio de un delito no se tendrá en cuenta para la prescripción, la persona que haya sido privada de la posesión de un bien por medio de un delito o sus herederos, podrán recobrar el bien en cualquier momento.
Molina García señaló que su iniciativa pretende modificar la Constitución del Estado, la Ley del Notariado, el Código Penal, la Ley del Ejercicio Profesional del Estado y la Ley Reglamentaria del RPPC para que “se tenga la certeza de que vas a contar con los instrumentos legales para que te conviertas en verdadero propietario y no sujeto a fraudes”.
Asimismo, se plantea agravar la pena cuando los actores de un fraude y un despojo sean abogados, hayan trabajado en lugares como el RPPC y tengan información que les permite saber el estatus de un inmueble, si está abandonado, si se encuentra con una hipoteca ejecutada o no ejecutada.
Propone que los notarios públicos estén impedidos para validar la ratificación de firmas si el documento constituye una traslación de un bien inmueble, y el notario deberá informar a las personas que tienen que elaborar una escritura pública.
Igualmente, plantea que la cesión de derechos sea en Juzgado, y en una audiencia las personas que pretenden vender un derecho litigioso, tengan la obligación de informar si el juicio ya se notificó, si está en proceso de alegatos o en citación para sentencia, de modo que el comprador decida si adquiere o no ese litigio, “porque va a darse cuenta que va a estar comprando un problema”.
Otro candado será que la compraventa de un bien no pueda hacerse en efectivo, en concordancia con el Código Fiscal de la Federación. “Que si se cede un derecho litigioso tenga que depositarse el dinero en la caja auxiliar del Poder Judicial y se expida un cheque a cuenta del beneficiario, con lo cual tendrían que pagar impuestos al momento de que se reciba el dinero”.
Además, los notarios públicos estarán impedidos para validar la ratificación de firmas si el documento constituye una traslación de la propiedad de un bien inmueble, y deberá informar a las personas que tienen que elaborar una escritura pública, según la propuesta del morenista.
Molina García agregó que la iniciativa de Peña Chávez recientemente presentada es similar, por lo que se prevé conjuntar las tres, en aras de “frenar el fraude inmobiliario y agravar las penas”.
AUMENTAN DESALOJOS EN TIJUANA
Datos de la Secretaría de Seguridad y Protección Ciudadana (SPPC) revelan una tendencia al alza en el número de desalojos en los últimos 20 meses, al pasar de 71.6 a 124.4 por mes.
En el cuarto trimestre de 2021, la SSPC auxilió al Poder Judicial en 215 desalojos. De enero a diciembre de 2022, atendió a mil 018 solicitudes (84.8 por mes). De enero al 12 de mayo de 2023, se registraron 560 desalojos (124.4 por mes).
En 2022, los distritos que concentraron más desalojos fueron Sánchez Taboada (68), La Presa (64), Santa Fe (62), Florido-Mariano (58), San Antonio de los Buenos (48), Cerro Colorado (43), Presa Rural (39), La Mesa y Playas de Tijuana (37 cada uno).
En cambio, en lo que va de 2023, el Centro se ubicó como el distrito con más desalojos, con 126; seguido por Presa Rural, 116; Santa Fe y La Mesa, 109 cada uno; Florido-Mariano, 104; Cerro Colorado, 73; y San Antonio de los Buenos, 63.
El titular de la SSPC, Fernando Sánchez González, señaló que el número de diligencias lo determinan las solicitudes de los jueces civiles y la dependencia a su cargo sólo coadyuva con seis policías comisionados al Departamento Jurídico.
Cabe señalar que las sentencias de desalojo pueden derivar de un juicio especial hipotecario, presentado por bancos o Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) ante la deuda de un crédito; de un juicio sumario de deshaucio, de un juicio sumario de arrendamiento o de una denuncia por despojo.
A principios de mayo, el presidente del Tribunal Superior de Justicia, Alejandro Isaac Fragozo López, anunció que a partir de julio y agosto se abrirán dos Juzgados especializados hipotecarios (uno en Mexicali y otro en Tijuana), en aras de que los procesos judiciales sean más rápidos.
HASTA 30% DE VIVIENDA ABANDONADA DE INFONAVIT, INVADIDA
De las casas liberadas jurídicamente por Infonavit, alrededor de 25 o 30% están invadidas, muy pocas por familias. “Hay líderes que dejan a una persona como guardián”, reveló Arturo Espinoza Jaramillo, titular de la Secretaría de Infraestructura, Desarrollo Urbano y Reordenación Territorial (SIDURT).
Al encontrarse invadidas, debe efectuarse un procedimiento judicial para desalojar a las personas o vendérselas de manera formal. De ahí que el gobierno estatal comenzó a trabajar con el Poder Judicial para una sala especializada para agilizar juicios hipotecarios.
En febrero, el funcionario recordó que Gobierno del Estado adquirió casas adjudicadas de Infonavit en tres paquetes que sumaban 175 viviendas que ya había podido entregar el Instituto, 80 de ellas para venta en los próximos meses.
Laura Paola Olascoaga Díaz, presidenta de la Asociación de Profesionales Inmobiliarios de Tijuana (APIT), dijo que la falta de vivienda económica ha propiciado que en fraccionamientos como Delicias y Hacienda Los Venados, en el Este haya mucha vivienda invadida.
Una ventaja de una vivienda adjudicada es que el valor es “mucho menor” al comercial, pero “el problema de comprar una vivienda adjudicada es que no sabes con qué te vas a encontrar”, porque puede ser que la persona que tenía el crédito vandalice el inmueble, o haya sido invadida por un tercero, al que se tendrá que desalojar mediante juicio.
Para quienes tienen un pasivo en su crédito hipotecario (no han podido pagar) con Infonavit o el banco, el propietario del inmueble sigue siendo quien contrató el crédito, por lo que es posible venderlo y pagar el pasivo, o llegar a un acuerdo con las instituciones para liquidarlo.
