La constructora obtuvo un uso de suelo habitacional multifamiliar con densidad alta, cuando esa zona es de baja densidad, de acuerdo con el PDUCPE
Torre Barlovento, un exclusivo conjunto habitacional de 10 pisos, 40 departamentos y tres penthouses, fue clausurado por el Ayuntamiento de Ensenada al incumplir varias condicionantes y superar el número de viviendas establecidas para esa zona y superficie en el Programa de Desarrollo Urbano de Centro de Población de Ensenada (PDUCPE).
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Se trata de un conjunto habitacional vertical con dos elevadores, caseta de control, seguridad 24 horas y 100 por ciento residencial. El proyecto de Fad Terra, S.A. de C.V., ejecutado por Constructora Estrada, contempla terrazas con vistas al mar, sala de juntas, gimnasio e infinity pool en la entrada a Ensenada, en la zona de Playitas, casi junto al Mirador Fernando Consag, a cinco minutos del Centro de la ciudad y a 18 minutos de la Ruta del Vino.
Según Alejandro Palacios Pazos, director de Administración Urbana, Ecología y Medio Ambiente, los responsables de las obras no cuentan con el dictamen congruente con el PDUCPE.
Mediante un comunicado, la empresa aseguró cumplir con los permisos necesarios y vigentes de construcción e impacto ambiental, licencia de obra y servidumbre legal de paso.
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Los vecinos -principales inconformes y promoventes de la clausura- denunciaron una “desproporción que alteraría la estética de la zona y la vida diaria de los residentes del fraccionamiento”.
Los antecedentes
El 21 de noviembre de 2021, Yann Ramírez presentó una denuncia al director de Administración Urbana, Ecología y Medio Ambiente, Jorge Díaz, solicitando la clausura total de la obra, la revocación de dictamen de uso de suelo y la factibilidad de uso de suelo.
En el escrito, Ramírez expuso que se violentó el Artículo 22 bis del Reglamento de la Ley de Edificaciones del Municipio de Ensenada, que establece que el solicitante debe garantizar un acceso peatonal libre y sin costo desde la vía pública colindante con el predio, hasta la Zona Federal Marítimo Terrestre (Zofemat).
En contraparte, Barlovento calificó como incorrecto que el complejo no ha respetado el acceso al mar dentro de la Zofemat, debido a que desde 1990, dentro del predio donde se construye actualmente, se trazó una servidumbre legal de paso para el tránsito peatonal y de vehículos, con 10 metros de ancho por 70 metros de largo.
En la denuncia ante la autoridad municipal, reconocen que si bien el inmueble con clave catastral ZP-100-008 (donde se construye Barlovento) está afectado por una servidumbre legal de paso.
“Es sumamente importante aclarar que dicha servidumbre no colinda con la Zona Federal Marítimo Terrestre, ya que la obstruye un predio identificable con clave catastral ZP-100-193 que cuenta con un diverso propietario”, refieren los vecinos.
El 14 de octubre de 2019, la entonces directora de Administración Urbana, Matilde Chávez, emitió la factibilidad de uso de suelo por verificación de congruencia (bajo expediente CU/F/405/2019). El 31 de julio de 2020, ya como director de la dependencia municipal, el ingeniero Héctor Villalobos Buelna, de nueva cuenta se emitió factibilidad de uso de suelo por verificación de congruencia (bajo expediente CU/F/228/2020). 11 días después, Villalobos Buelna firmó el dictamen de uso de suelo (expediente CU/U/228/2020).
A estos documentos hizo referencia Torre Barlovento en su comunicado, señalando contar con la debida autorización, mediante el dictamen de uso de suelo bajo el número de expediente CU/U/228/2020, del 10 de agosto de 2020, emitido por la Dirección de Administración Urbana, Ecología y Medio Ambiente.
Asimismo, tiene la licencia de obra 13494 bajo la clave catastral ZP-100-008, con fecha 23 de noviembre de 2020, emitida por el Departamento de Licencias de la Dirección de Administración Urbana, Ecología y Medio Ambiente, y autorización de prórroga de licencia de construcción del 2 de mayo de 2022 emitida por el mismo Departamento de Licencias, previo pago de contribuciones al Ayuntamiento.
Los vecinos reclamaron que el dictamen de uso de suelo es totalmente incongruente porque menciona que el subsector C1, del Sector Centro (C), donde se localiza el inmueble, está condicionado a estudio de impacto vial y urbano para habilitar un uso de suelo multifamiliar, puntualizando que no tomaron en cuenta ni valoraron en los actos reclamados, el estudio de impacto vial y urbano.
Igualmente avala la densidad de 91-135 viviendas por hectárea y coeficientes de ocupación y utilización del suelo. La densidad actualmente permitida es de 4 a 14 viviendas por hectárea, mientras que la autorizada para Barlovento es de 91-135 viviendas por hectárea.
En resumen, el sector C1 no avala el uso de suelo multifamiliar sin que: primeramente se tomen en cuenta los estudios de ponderación de densidades, estudio de impacto vial y de impacto urbano; segundo, que la colindancia con un corredor urbano no exime de todo estudio para las autorizaciones otorgadas en cuestión de intensidades del suelo, densidades y viales; y, por último, que el sector C1 no permite una densidad multifamiliar alta, bajo ninguna circunstancia, de 91-135 viviendas por hectárea, cuando el sector referido es de densidad unifamiliar baja.
Por su parte, en sus redes sociales, el alcalde Armando Ayala Robles se lanzó contra los inversionistas, llamándolos “corruptos”. Reclamó que después de la colocación de sellos, siguieron los trabajos. “Qué descarados, qué desfachatez de empresarios e inversionistas, retar a la autoridad, no cumplir con el reglamento y afectar la estabilidad de los vecinos”, insistió.
