¿Te dedicas a comprar, vender y desarrollar?
En la primera y segunda parte revisamos los grandes retos que enfrenta el sector inmobiliario, la necesidad de innovar, aspectos esenciales en materia contractual, lo que vendedor y comprador deben saber en beneficio de la ejecución contractual y la utilización de medios tecnológicos en la celebración de los contratos.
Relevante que los desarrolladores inmobiliarios conozcan de algunas de las obligaciones que corren a su cargo, para efecto de que estén en posibilidad de ofrecer al público la venta de los inmuebles en proceso de construcción.
En esta ocasión, nos dedicaremos a tratar algunos de los puntos relevantes en la celebración de las operaciones de compraventa, desde el interés de los desarrolladores inmobiliarios, para que informados, eviten responsabilidades ante la autoridad o sus clientes, siendo importante que conozcan algunas de las obligaciones que los desarrolladores tienen frente a las personas con las que celebran sus operaciones de compraventa, tanto las que se lleguen a efectuar en la etapa de preventa, como aquellas que se verifiquen una vez construido el desarrollo.
Dentro de las principales obligaciones a cargo del desarrollador, se localiza la de registrar los contratos base para la celebración de los actos de compraventa ante la Procuraduría Federal de Protección al Consumidor -Profeco-; ofrecer el inmueble al consumidor con la garantía correspondiente, la cual no podrá ser inferior a cinco años para cuestiones estructurales, de tres años para impermeabilización, y de un año para el resto de los elementos que conformen el inmueble o desarrollo; además de contar con documentación que acredite la existencia de fianza otorgada a satisfacción de la autoridad municipal correspondiente para responder por los posibles daños y perjuicios que pudieran ocasionarse en caso de no realizarse la obra. Lo anterior, de acuerdo a lo regulado en la Ley Federal de Protección al Consumidor; artículos 73 y 73 Quáter.
En el mismo sentido, a partir del 2 de enero de 2017 se estableció obligación de integrar expedientes de identificación de clientes o usuarios, de las personas que aportan llevando a cabo el desarrollo de inmuebles, en todos los casos. Debiendo realizar trámite de alta y registro como desarrollador inmobiliario para efectos de la Ley Federal de Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI) ante el Servicio de Administración Tributaria, y las personas morales designarán representante encargado del cumplimiento -Artículo 20-.
Estando registrado por Actividad Vulnerable, bastará agregar nueva actividad Desarrollo Inmobiliario, domicilio y datos representante encargado.
Desde el 2 de enero de 2017, avisará máximo el 17 del mes siguiente la operación a la Unidad de Inteligencia Financiera por conducto del SAT, cuando quien realice Actividad Vulnerable reciba aportaciones para desarrollo de bienes inmuebles por monto igual o superior al equivalente a 8,025 veces SMNV en la Ciudad de México o se alcance dicho umbral acumulando operaciones referidas en penúltimo párrafo del Artículo 17 de la LFPIORPI.
No recibiendo ninguna aportación objeto de aviso, presentará informe señalando que no se llevaron a cabo actos u operaciones objeto de aviso.
La obligación de presentar avisos por aportaciones es independiente a la que está sujeto el desarrollador estando inscrito por Actividad Vulnerable de Inmuebles, debiendo avisar por operaciones de compraventa de inmuebles.
Custodiar, proteger, resguardar, evitando destrucción u ocultamiento de información y documentación soporte de Actividad Vulnerable, así como la que identifique a clientes o usuarios por cinco años contados a partir de fecha realización de actividad. Brindar facilidades para que SAT lleve las visitas de verificación de cumplimiento de la LFPIORPI.
Quienes realicen Actividades Vulnerables deberán contar con un documento en el que desarrollen sus lineamientos de identificación de clientes o usuarios, así como los criterios, medidas y procedimientos internos para dar cumplimiento a lo establecido en la LFPIORPI, su Reglamento, Reglas de Carácter General y demás disposiciones.
Demasiadas cargas para los desarrolladores, producto de la necesidad de preservar el Estado de Derecho y la seguridad jurídica para los compradores. De ahí que, si Usted se dedica a desarrollar y vender, sea atractivo a los ojos de sus clientes. En resumen, hay que tener mucha paciencia y tolerancia.
La abogada María de Lourdes Molina es catedrática en Derecho y jueza del Juzgado Décimo Civil de Tijuana
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