En el primer trimestre de 2026 el costo de la vivienda en Baja California aumentó 11.1% en términos anuales, motivado por el encarecimiento del 11.5% de la vivienda en Mexicali y de 11.0% en Tijuana.
El precio promedio de la vivienda en Baja California alcanzó los dos millones 388 mil 958 pesos, situándose como el tercero más alto en el país, detrás de Ciudad de México (4.3 mdp) y Baja California Sur (2.8 mdp).
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En ese lapso, sólo 25% de las operaciones de venta de vivienda se hizo por menos de un millón 250 mil pesos, según los datos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), por lo que sigue siendo un reto en Baja California atender la demanda de vivienda en la población con ingresos más bajos.
Hasta el cierre de edición, 12 de mayo de 2026, no se tenía la certeza de que este año concluya la construcción un número determinado de casas proyectadas para Baja California como parte del Programa de Vivienda del Bienestar, impulsado por la Presidenta Claudia Sheinbaum y dirigido a las personas que ganan mensualmente menos de dos salarios mínimos (26 mil 452.20 pesos).
“Si bien, el Gobierno Federal ha tenido la mejor disposición, hasta ahora ha sido muy difícil poder construir ese tipo de vivienda económica”, y se desconoce el avance de su construcción, indicó el presidente del Consejo Estatal de Profesionales Inmobiliarios de Baja California (CEPIBC), Fermín Kim.
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Antes de 2018, era más fácil adquirir una vivienda porque estaba subsidiada por el gobierno federal, pero ahorita los jóvenes se han quedado sin acceso a una vivienda. “Hay jóvenes de 40 años que siguen viviendo con sus padres, porque no les alcanza para comprar una casa”.
Adquirir un inmueble de alrededor de cuatro millones de pesos al menos requiere un enganche de 800 mil pesos, para tener mensualidades cercanas a 30 mil pesos. “Es un verdadero problema”, porque hay veces que no alcanza con el ingreso de una persona y la operación se tiene que hacer entre dos o tres personas que trabajan, agregó el especialista inmobiliario.
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REZAGO DE 480 MIL VIVIENDAS
La presidenta de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi) en Baja California, Yolanda Arroyo Rivera, refirió que existe una demanda potencial de 533 mil trabajadores del Infonavit con derecho a ejercer un crédito, pero en la entidad “no hay la producción de vivienda que se requiere”.
Para abatir el rezago actual de 480 mil viviendas y el crecimiento poblacional en el estado tendría que producirse al menos 21 mil viviendas al año, lo que también representa un reto importante contar con los servicios públicos de electricidad, agua y drenaje.
En el Programa de Vivienda del Bienestar hay 56 mil 832 viviendas en proceso en el Infonavit, de las cuales 37 mil 620 están en revisión y 19 mil 212 en firma de contrato, apuntó.
No obstante, la dirigente empresarial observó que aun cuando el programa subió 100 mil pesos el tope del costo de la vivienda en Baja California para quedar en 700 mil, será “difícil” que pueda construirse vivienda en ese precio en Tijuana, debido a que la inversión requerida para la urbanización es mayor que en el resto de los municipios, derivado de la topografía tijuanense.
En ese sentido, el secretario estatal de Canadevi Baja California, José Antonio García, comentó que la Cámara está en una etapa inicial de revisión del Programa de Vivienda del Bienestar con el Infonavit.
“Toda la Cámara está mega interesadísima en poder atender ese segmento, que además es donde más demanda hay, pero desafortunadamente el costo de la tierra y de construcción no dan los números”, por lo que inclusive se ha planteado que el gobierno haga una aportación de tierra.
Se están haciendo mesas con los tres niveles de gobierno, para que puedan hacerse algunas exenciones y se logre el tope de costo de 700 mil pesos, puesto que además de la urbanización se tiene que considerar que la mano de obra es más cara en esta región.
El secretario de Infraestructura, Desarrollo Urbano y Reordenación Territorial, Arturo Espinoza Jaramillo, dijo que el gobierno estatal ha facilitado terrenos en Ensenada y Mexicali al Infonavit, pero en Tijuana no se cuenta con terrenos disponibles.
“Ellos (Infonavit) están haciendo sus esfuerzos con los desarrolladores. Elaboran unos contratos de construcción de este tipo de vivienda, donde incluye la aportación del terreno por parte del desarrollador propietario y de ahí proceden a un contrato de construcción y llevan a cabo la construcción”.
En Mexicali alrededor de cinco o seis desarrollos están en proceso de contratación; algunos de ellos se ubican en el suroeste y sureste. En total, estarían por comenzar a construirse 17 mil 136 viviendas, de las cuales siete mil 664 se ubicarán en Mexicali, repartidas en tres desarrollos; y nueve mil 472 en Tijuana y Tecate, en dos desarrollos.
En cuanto a las viviendas que habían sido abandonadas y estaban siendo recuperadas para su venta, Espinoza Jaramillo mencionó que el Infonavit suspendió ese programa desde el inicio de la presente administración.
“Ya estamos cerrando una propuesta de alrededor de ocho mil viviendas”, con la posibilidad de entregarlas a los gobiernos estatal y municipales para llevar a cabo su rehabilitación, confirmar que no tengan ningún problema legal, para poderse vender de nuevo.
Ese inventario de vivienda recuperada contempla pocas para Tijuana, puntualizó el funcionario estatal y añadió: “Creo que el Infonavit va a tener que implementar otra forma para promover en Tijuana la vivienda de 750 mil pesos de costo de venta, porque ellos quieren ayudar a las familias con ingresos de menos de dos salarios”.
Bajo el Programa Estatal de Vivienda se han edificado 13 mil 196 viviendas con un tope de un millón 150 mil pesos desde 2023; prácticamente la mitad de ellas se desarrolló en Tijuana y la otra mitad en Mexicali.
Para 2026, la Canadevi proyecta construir nueve mil 397 viviendas en la entidad (57% en Tijuana, 40% en Mexicali y 3% en Ensenada) De las cuales, cuatro mil 476 corresponderán al segmento tradicional de entre 714 y 1.1 millones de pesos; seguida del segmento medio, con tres mil 284, de 1.2 y 2.6 millones de pesos.
De enero a abril 2026, en el estado se construyeron mil 743 viviendas (674 tradicional, 1,015 media, y 47 residencial); 45% más que en el primer cuatrimestre de 2025, según el Registro Único de Vivienda.
Baja California (CEPIBC), Foto: Cortesía
TIPO DE CAMBIO REDUCE DEMANDA
Desde finales del año pasado y durante los primeros meses de 2026 se ha observado una disminución entre 5 y 10% en las operaciones de renta y venta de viviendas en Tijuana, debido a diversos factores, mencionó el presidente del CEPIBC, Fermín Kim.
Uno de esos factores es la depreciación del dólar frente al peso. El que el dólar esté a 17 pesos en lugar de 20 pesos como estaba hace meses, ha frenado las inversiones en el sector, anotó.
Por otro lado, el alza en el precio que tuvo la vivienda en los últimos tres años, el que se cuente con “bastante” inventario disponible, el tiempo de espera para los cruces fronterizos y el desaceleramiento de la actividad industrial también han contribuido a inhibir la demanda de vivienda en esta ciudad fronteriza.
El mercado mexicoamericano figura en el segmento de residencial y residencial plus en adelante, por su poder adquisitivo; sin embargo, por “temas macropolíticos”, que el dólar se ha depreciado cerca del 18% y se ha complicado el cruce fronterizo, esos segmentos han tenido impactos negativos.
“Vemos unidades disponibles para renta y venta donde antes no mirábamos. Toda la zona Dorada de Tijuana era bien difícil encontrar algo disponible en renta, pero ahorita sí vemos carteles; incluso han bajado las ventas”, coincidieron representantes de Canadevi, quienes consideraron que el resultado de las elecciones de noviembre en Estados Unidos podría dar más certeza económica para Tijuana.
El presidente del CEPIBC detalló que las zonas con el precio más alto en venta y renta son Zona Río, Hipódromo, Chapultepec, La Cacho, Playas, Real del Mar y Hacienda Agua Caliente. Éstas son consideradas como zonas Premium, donde se puede encontrar un estudio o un departamento entre 18 mil y 35 mil pesos, mientras que la venta está desde los ocho millones de pesos, precisó el especialista inmobiliario.
La Zona Centro, la Libertad y la Independencia siguen siendo colonias muy demandadas por su cercanía con la línea, sobre todo para la renta. En la avenida Revolución y calles aledañas en el Centro, se han desarrollado muchas construcciones verticales, con un precio entre 55 mil y 62 mil pesos mensuales, indicó Fermín Kim.
El área comercial donde comenzó la Tercera Etapa del Río ya hay pocos lotes y casas disponibles y su plusvalía ha ido en ascenso. La zona de la garita Otay II todavía no ha sido impactada, aunque se prevé que a futuro aumente su valor.
En Natura, Villa Fontana, Mariano Matamoros, Valle Verde y Santa Fe las rentas oscilan entre los ocho mil y 12 mil pesos mensuales. Estas zonas alejadas del centro de población son también de las más económicas para la venta, desde 1.8 millones de pesos hasta tres millones de pesos aproximadamente, refirió.
En cuanto al tamaño de las viviendas, el especialista inmobiliario comentó que con las políticas implantadas en el sexenio pasado “ya no se están construyendo tanto (las) viviendas de 30-40 metros cuadrados”; ahora los terrenos son de 70-80 metros, pero la construcción es en dos y tres niveles. “Antes eran terrenos más grandes, pero el costo de la tierra ha impactado mucho en el precio de las propiedades”, añadió Fermín Kim.
CRECE MONTO DE CARTERA VENCIDA DEL INFONAVIT
El monto de los créditos del Infonavit en Baja California que se encuentran en morosidad sumó 98 mil 629 millones de pesos al cierre de febrero de 2026. Cifra que representó un incremento de 3.18% respecto a febrero del año pasado, según los últimos datos disponibles.
En ese lapso, en la entidad creció 13% el número de cuentas clasificadas como riesgo de crédito alto, con retraso de pago de más de 90 días, o bien que fueron reestructuradas, totalizando 41 mil 195.
En contraste, las cuentas clasificadas como incremento significativo de riesgo, por tener entre uno y tres atrasos de pagos, se redujeron en mil 992, a cinco mil 470 cuentas. Mientras que las cuentas de riesgo de crédito bajo, por tener un atraso, disminuyeron en siete mil 562, a 228 mil 220 cuentas.
