Aprovechando la indolencia del Poder Judicial y el Registro Público de la Propiedad y el Comercio (RPPC), presuntas empresas inmobiliarias se han dedicado a prescribir viviendas (que tienen un dueño) para después rentarlas o venderlas con gran margen de ganancia.
Su única inversión fue ingresar de documentación en Juzgados para una prescripción positiva.
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La prescripción se origina como una medida para apoyar a las personas que menos tienen, quienes son protegidos por la justicia cuando ingresan a una vivienda, la atienden, pagan sus servicios y, tras un periodo de 10 años de poseerla de manera pacífica, pueden pelear las escrituras de una vivienda.
Pero ahora se convirtió también en un negocio redituable para personas que “crean” inmobiliarias para apoderarse de viviendas y finalmente venderlas.
Esta modalidad fue denunciada a ZETA tras la publicación relacionada con el Cártel del Despojo, agrupación dedicada al “robo” de viviendas mediante una serie de esquemas fraudulentos que falsifican documentación para apoderarse de casas y posteriormente comercializarlas, afectando a los propietarios originales y a quienes compran la casa.
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Pero esta agrupación allegada a la familia de Jorge Hank Rhon, no es la única que aprovecha la situación de vivienda abandonada que prevalece en Baja California, pues existen inmobiliarias que realizan otro esquema para beneficiarse, sin importar las consecuencias jurídicas que pueden generar.
Javier Ponce, un empresario mexicalense fue víctima de un episodio similar y mantiene una lucha judicial en contra de la empresa llamada Inmobiliaria Titán por una propiedad ubicada en el fraccionamiento Toledo Residencial, la cual compró de manera legal junto con su esposa en 2009.
EL CASO CONTRA INMOBILIARIA TITÁN
Héctor Jesús Alejandro Urbea Peña es la imagen visible de Inmobiliaria Titán, que a través de redes sociales presume lujos, viajes y relaciones de poder, como la cercanía que sostiene con el regidor morenista Sergio Tamai, además de participar en varios actos políticos ligados al partido oficial.
Urbea Peña laboraba para la empresa Altozano Real Estate, ampliamente conocida en el ramo inmobiliario, hasta que el 8 de septiembre de 2021, a través de sus redes sociales, el negocio anunció que el mencionado dejaría de pertenecer al equipo.
ZETA intentó obtener información del domicilio que albergaba la empresa, pero no pudo hacerlo a través de redes sociales. También intentó hacer contacto mediante el número telefónico del inmobiliario, pero no respondió los mensajes.
Urbea, quien se ostenta como licenciado, no se encuentra inscrito en el Registro Nacional de Profesionistas, lo que indicaría, no cuenta con cédula profesional.
Javier Ponce y su esposa, Edurne Alonso Fierro, adquirieron una vivienda ubicada en Toledo Residencial, comunidad de clase media ubicada al Oriente de Mexicali y una de las más afectadas luego de la conocida burbuja inmobiliaria que llegó a Urbi y otras desarrolladoras a la quiebra, o al menos a una severa crisis en materia económica.
El empresario y su esposa compraron la casa de manera regular a través de un crédito, con la intención de aumentar sus bienes, no residir en dicha propiedad.
En 2023, en una inspección a la vivienda, Javier Ponce se dio cuenta que había una joven viviendo en el domicilio: Iraiz Yazmín Solorio Garibay, quien refirió tener varias semanas en la propiedad, debido a que una inmobiliaria representada por un sujeto llamado Héctor Javier Alejandro Urbea Peña, le había rentado.
Ponce le pidió la documentación al respecto y la joven le mostró un contrato de arrendamiento y otro de compraventa de Urbea Peña con Inmobiliaria de Trámites de Casas del Estado, SA de CV. Pero como Javier Ponce no tiene relación con la empresa mencionada, le mostró las escrituras de la vivienda y le solicitó que desalojara; ella le pidió tiempo para buscar un lugar donde vivir.
Luego de varias semanas, la joven se retiró del inmueble, pero otro grupo de personas ingresó a la propiedad e intentó nuevamente tomar posesión. Sin embargo, los resultados fueron los mismos.
Cuando Ponce acudió al RPPC para conocer la situación de su vivienda, se dio cuenta que el inmueble contaba con una inscripción preventiva, fechada el 20 de octubre de 2023 y girada por el Juzgado Tercero Civil de Mexicali, con lo que pretendía ejercitarse una prescripción positiva en favor de Héctor Javier Alejandro Urbea Peña.
Según el RPPC, la demanda fue contra Inmobiliaria de Trámites de Casas del Estado, SA de CV y de Edurne Alonso Fierro (esposa de Javier).
ZETA revisó el RPPC de la Secretaría de Economía y no encontró alguna empresa con ese nombre, pero cuenta con varias inscripciones de viviendas donde coincidentemente es demandado y pierden las propiedades en favor de Urbea Peña o algunos de sus socios.
Este Semanario tuvo acceso a la demanda en contra de los ofendidos y confirmó que, pese a que Trámites de Casas del Estado no tiene relación con los afectados, jamás tuvieron relación con la misma. Sin embargo, fue demandada junto con ellos con la intención de prescribirla.
En la misma situación, ZETA documentó al menos ocho propiedades ubicadas en el fraccionamiento Toledo Residencial de Fraccionamiento Natura, entre otras comunidades de ingreso restringido, pero se estima que son más de 20 juicios de manera simultánea por parte de esa agrupación.
EL PROCESO JUDICIAL
A partir de entonces inició un proceso judicial con expediente 727/2023 que recayó en el Juzgado Segundo de lo Civil, donde se presentaron una serie de pruebas, entre las que destaca el contrato de compraventa de la supuesta empresa inmobiliaria, el cual ni siquiera contenía el nombre del representante legal, contaba con firmas de dudosa procedencia y carecía de información importante para un acuerdo de esta naturaleza.
En la demanda se pudo constatar lo sencillo que es solicitar una prescripción de una propiedad, debido a que en el documento sólo refiere que la vivienda en cuestión, se encuentra inscrita a nombre de determinada persona y se agrega a la inmobiliaria en cuestión, de la que no se pudo obtener datos de su localización.
En el documento refiere que no hubo posibilidades de conocer el domicilio para recibir notificaciones de la esposa de Javier ni de la empresa fantasma, pero se indicó que Iraíz contaba con el tiempo suficiente para prescribir el domicilio, además de tener dos testigos que acreditarían la propiedad del mismo.
El demandante también solicita que se giren oficios a la Comisión Estatal de Servicios Públicos de Mexicali, a Comisión Federal de Electricidad y a Telnor, para que informen si existe alguna propiedad a nombre de la propietaria, y así notificarle del proceso judicial. También ofrece una garantía de 10 mil pesos para entregarla en caso que la inscripción ante el RPPC afecte a los propietarios originales del inmueble.
Entonces, para prescribir una vivienda sólo basta presentar la demanda con la descripción del inmueble, un contrato de compraventa apócrifo, dos testigos y notificar a entes gubernamentales o privados un oficio que probablemente no contestarán para, en periodo de un año, apoderarse de una vivienda.
En su escrito, Urbea Peña colocó a dos abogadas de nombres Jazmín Esmeralda Cárdenas Tapia y la propia Iraíz Yazmin Solorio Garibay, para atender las diligencias del caso.
Destaca que la primera mencionada cuenta con varias propiedades en proceso de prescripción, incluso algunas que ya se encuentran a su nombre mediante el mismo esquema.
Respecto a la otra joven, ZETA pudo conocer que cuenta con alrededor de 15 procesos de prescripción en el Poder Judicial, los cuales recayeron en diversos Juzgados, sin mencionar que ha sido detenida en varias ocasiones, e incluso boletinada por la Fiscalía General del Estado (FGE) por cumplimentar órdenes de aprehensión en su contra, las cuales concluyeron -al menos una de ellas- en prisión preventiva, debido a realizar múltiples fraudes en la venta de propiedades.
Con información extraída de la misma base de datos del Poder Judicial se pudo conocer que Héctor Urbea Peña cuenta con 14 demandas de prescripción positiva en el mismo año, mismas que tienen los expedientes 41/653//668/394/268/246/267/198/183/172/167/130/124, todos de 2023, lo que resulta contradictorio debido a que para llevar a cabo una prescripción, además de requerir 10 años residiendo en la propiedad, se necesita poseerla de manera ininterrumpida.
Entre estos casos se encuentra el de la señora Edurne en Toledo Residencial, también el de Karla Iveth García Pacheco y Alaín Francisco Payán Solís y el de Melissa Guadalupe Cervantes Castañeda y Misael Gustavo Parra Camacho; o el de Diana Cristian Méndez Ríos y Edward Armando Loreto Burciaga, todos de Toledo Residencial; o el de Fernando Javier Urquidez Corral, propietario de un inmueble en Fraccionamiento Natura, entre otros.
En entrevista con el abogado Emiliano Reyna, especialista en la materia, consideró que resulta lamentable que una figura que pretende sancionar a un dueño que muestra interés por un domicilio, sea usada para beneficiar a otras causas.
“En teoría la posesión para el código es el que ejerce un poder de hecho sobre la cosa, y esta posesión debe ser en concepto de dueño, aquí está canijo ver cómo adquirió la posesión de hecho sobre todos esos inmuebles”, refirió el letrado, además de criticar que se desnaturaliza totalmente la figura de la prescripción.
MAFIAS DENTRO DE RESIDENCIALES
Javier Ponce sostuvo que este tipo de fenómenos han ocurrido en residenciales privados debido a que existe un gran número de viviendas que las empresas desarrolladoras no pudieron vender, se encuentran en algún litigio, o bien, están abandonadas.
Para ello, refiere, los presidentes de las asociaciones de vecinos son los encargados de informar a las inmobiliarias apócrifas sobre sí existe alguna vivienda en desuso, pues resulta imposible apoderarse de una casa en un residencial con vigilancia, debido a que los guardias de seguridad no te permitirían el ingreso.
“Es una telaraña donde están involucradas asociaciones de condóminos de algunos fraccionamientos que les pasan información de las casas que no han pagado o que están vacías desde hace tiempo y hay forma de prescribirla. Precios de un millón y medio, en un año, si no se dan cuenta los dueños las prescriben a su favor”, refirió el ofendido, quien aseveró que gran parte de los bienes de dicha inmobiliaria fueron adquiridos por esta vía de prescripción.
El abogado Emiliano Reyna, quien ha trabajado en la creación de reglamentos para el manejo de residenciales privados, comentó que estas comunidades se han vuelto pequeños feudos donde el presidente de la asociación de vecinos rige de forma arbitraria las reglas de convivencia de la comunidad. Desde el color de las viviendas hasta ciertas quejas o inconformidades que obligan a seguir, por el simple hecho que se trata de un acuerdo que no está regulado. Y es que al no haber una reglamentación, no existe un esquema donde se pueda sustentar el manejo de estas asociaciones.
Algunas de ellas no cumplen con las asambleas, carecen de esquemas democráticos de selección de representantes e incluso no se tiene certeza del manejo del recurso destinado por todos, además de que incluyen en las reglas de la asociación con el simple hecho de vivir en la comunidad, sin siquiera invitar o signar un documento que acredite como integrante de la agrupación.
Todas estas irregularidades permiten un manejo a discreción de las conductas de dichas comunidades.
