A partir de mayo de 2022, el Infonavit vigilará que las viviendas nuevas se construyan cerca de escuelas, espacios públicos y centros de trabajo
Para el cierre de 2021, se comercializarán 8 mil viviendas en Baja California, de las cuales alrededor de 6 mil corresponden al segmento medio, estimó Alejandro Jiménez, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda. de la Nacional de la Vivienda (Canadevi).
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Tijuana concentra el mayor número, con 4 mil 500 viviendas de este tipo, cuya superficie de construcción es de entre 45 y 70 metros cuadrados. Su costo oscila entre 500 mil pesos y un millón 200 mil pesos dentro de la zona urbana.
Acorde con el empresario, la producción de ese tipo de vivienda se debe a múltiples factores -como el que no se estén construyendo casas de interés social- y a las condiciones del mercado inmobiliario (oferta-demanda), que tienen que ver con la migración de otras partes de México a Baja California, y a la crisis de vivienda en Estados Unidos, particularmente en California.
Esto último hace que mexicoamericanos que trabajan en San Diego y pueden adquirir vivienda allá, opten por comprar o rentar en Tijuana y esto se convierta en un factor que contribuyó a que el costo de la vivienda incrementara a tasa anual 9.5% en BC.
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VIVIENDA ECONÓMICA, FINANCIERAMENTE INVIABLE
Para el cierre de 2021 se comercializarán 2 mil viviendas residencial y residencial plus pen en Baja California, mil 200 de estas en Tijuana. En contraste, no se está produciendo vivienda de interés social, que es la que puede comprar el grueso de trabajadores afiliados al Instituto del Fondo de Vivienda para los Trabajadores (Infonavit).
Alejandro Jiménez, de la Canadevi, comentó que construir vivienda económica dentro de la mancha urbana -conforme a los lineamientos de la autoridad- es financieramente inviable por los costos del suelo.
“Si vamos por los terrenos que el precio es apto para construir una vivienda económica, ese terreno no tiene infraestructura. Entonces decimos, ‘tenemos que irnos a un predio que sí tenga la infraestructura necesaria’, me refiero a agua, drenaje y algunas vialidades principales que no estén a pie de terreno, pero que estén a una distancia relativamente cercana en la que sea costeable terminar de hacer la infraestructura para llegar al predio”, expuso.
Acercarse a esos predios equivale a costear un terreno de entre 40 y 50 dólares el metro, “entonces, el desarrollador no puede pagar esa cantidad y construir una vivienda de 350 mil pesos”, más aún cuando es quien construye vialidades de concreto, tanques de agua, plantas de tratamiento, parques y banquetas dentro del proyecto inmobiliario.
“A veces nos dicen ‘¿Por qué no construyen viviendas más grandes, por qué las viviendas son tan chicas?’. No es que las viviendas sean chicas, es que el trabajador gana poco y al final nosotros tenemos que adecuar la construcción y el precio al sueldo del trabajador”, manifestó.
Es decir, si un trabajador percibe 2 mil pesos a la semana, 8 mil pesos al mes, el pago máximo que puede hacer por un crédito es de hasta 3 mil pesos al mes para comprar una casa, que no puede costar más de 350 mil pesos.
Por otro lado, en los últimos años prácticamente ha sido nula la inversión del gobierno para llevar servicios a zonas alejadas, sobre todo tratándose de dotar de agua y servicio sanitario.
Anteriormente a las familias que no les alcanzaba para comprar una vivienda o no estaban dentro de la economía formal se acercaban a la Urbanizadora del Estado para adquirir un lote con facilidades de pago, servicios y en regla en términos de la tenencia de la tierra; sin embargo, actualmente esa institución está “prácticamente desaparecida”.
Al no tener una opción, a las familias sí les llama la atención incursionar en otras acciones para hacerse de un terreno, y “en eso también nuestras autoridades han sido omisas y condescendientes hasta cierto punto en permitir que se den las invasiones”, aseveró Jiménez.
En tanto, Alejandro Ruiz García, académico de la Universidad Iberoamericana, refirió un estudio de Softec que indica que los segmentos de mayor crecimiento en Tijuana son el residencial, de hasta 4.4 millones de pesos, y residencial plus, cuyo precio supera dicha cantidad. La vivienda de ambos segmentos está dirigida a un mercado extranjero que puede pagarla en dólares, pero se deja de lado el local.
El desbalance del mercado inmobiliario ocasionará más cinturones de miseria, más incentivos para invadir y ocupar zonas de riesgo, vender lotes sin servicios de forma ilegal y fuera de la ciudad, en áreas suburbanas donde no habrá servicios por los próximos 10 años. Eventualmente, también habrá un fuerte problema social que detonará en inseguridad y una tercera consecuencia es el hacinamiento, ya que en las casas se edificarán departamentos para los hijos que no pueden salir de la vivienda de los padres.
A la par, está incrementado la demanda de unidades para renta, que genera otros retos “porque en Tijuana no está controlado algo que es ilegal, que es el cobro de la renta en dólares”, y a su vez, repercute en la inflación.
Aunque la riqueza que se genera con el desarrollo inmobiliario debería invertirse en la misma zona, dijo, “no se está invirtiendo en infraestructura local”.
El catedrático planteó que aquellas autoridades federales que diseñaron los nuevos planes en materia de vivienda y restringieron los desarrollos a la mancha urbana, deben tener mayor presencia en los municipios y en las agencias de planeación locales, ya que la visión federal “no está empatada” con lo que hacen los ayuntamientos.
A nivel estatal, se tiene que dar mayor control y capacidad institucional a los ayuntamientos en materia de planeación urbana, ya que el hecho de que el valor del suelo en Tijuana haya crecido, está produciendo una dinámica inmobiliaria “muy fuerte” en Tecate y Rosarito, donde se venden lotes sin que todos estén regulados o se encuentren en áreas idóneas. Por ello, el Estado debe poner las reglas claras respecto a cómo funcionará la planeación metropolitana.
INFONAVIT OTORGA 10 MIL CRÉDITOS
De enero a agosto de 2021, el Infonavit otorgó 10 mil 453 créditos hipotecarios, de los cuales 5 mil 055 fueron vivienda nueva y 5 mil 398 de vivienda existente, comentó la delegada del Instituto en BC, Ana Lizeth Gómez.
La demanda potencial está en los trabajadores con ingresos desde 7 mil hasta 15 mil pesos al mes, y donde el valor promedio de las viviendas es de 600 mil pesos.
Gómez destacó que el programa Unamos Créditos ha sido una solución para que los derechohabientes con ingresos más bajos puedan acceder a una vivienda de mejores condiciones y de mayor valor a la que pudieran acceder por sí solos.
“El año pasado cerramos con 2 mil 854, y en 2021, hasta el 22 de septiembre llevamos 2 mil 812, entonces, esperamos incrementar por mucho la cifra del otorgamiento de créditos de esta modalidad”, expuso en entrevista con ZETA.
Otra alternativa para los trabajadores con menos ingresos ha sido el inventario de viviendas recuperadas por el Instituto. Para ello, el Infonavit está trabajando con nuevos programas para atender la vivienda abandonada e identificar las acciones complementarias que se lleven a cabo en conjunto con las autoridades municipales y estatales, como rehabilitación de parques, ludotecas, ciclovías y bibliotecas, para evitar sean abandonadas nuevamente después de que sean comercializadas.
“El Ayuntamiento nos da en asignación los predios, el Infonavit hace las obras y después se le regresa al Municipio el predio con la obra para que los ayuntamientos conserven y mantengan estas obras”, declaró la delegada.
Se espera que, en 2022, en una primera etapa, se recuperen alrededor de 4 mil 100 viviendas. En Valle de Puebla, Mexicali, 2 mil 400 y en Urbi Villa del Prado de Tijuana cerca de mil 700. La meta es recuperar 15 mil viviendas en total en la actual administración.
Respecto a las 38 mil viviendas abandonadas en el Estado -según datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía- Alejandro Jiménez, presidente de la Canadevi, comentó que muchas están invadidas, por lo que el sector tuvo una reunión con la XXIV Legislatura del Congreso local para darle certeza a la vivienda.
“Se requiere de un Juzgado o una Sala específicamente para atender el tema inmobiliario y de tenencia de la tierra”, porque si esa vivienda se recupera, rehabilita y se pone en el mercado inmediatamente, se venderá ante la demanda existente.
Por su parte, la delegada del Infonavit indicó que otra estrategia para atender la vivienda abandonada es el programa Aliados por la Vivienda, con el que se comercializan viviendas para atender un fin social.
“En 2020 firmamos con el Ayuntamiento de Mexicali la venta de un paquete de 122 viviendas y, por medio de Fideicomiso para el Desarrollo Urbano (Fidum), se están comercializando. Hace unos tres meses, con el Gobierno del Estado se firmó un convenio mediante SIDURT (Secretaría de Infraestructura, Desarrollo Urbano y Reordenación Territorial) para la venta de 227 viviendas”.
En estos últimos casos, el Ayuntamiento de Mexicali y el gobierno estatal definirán la rehabilitación y comercialización de la vivienda, o en su caso, la entrega para atender algún fin social.
INFONAVIT VIGILARÁ CERCANÍA DE VIVIENDA CON CENTROS DE TRABAJO
Como parte de las reformas a la Ley del Infonavit, a partir del 2 de mayo de 2022 el Instituto vigilará que las viviendas nuevas se construyan cerca de escuelas, transporte y espacios públicos, con el fin de evitar que sean abandonadas.
La delegada Ana Lizeth Gómez explicó que desde la plataforma del Registro Único de Vivienda (RUV), donde los desarrolladores registran sus paquetes, se verificará que se cumpla las condiciones de ubicación, entorno y movilidad para otorgar un crédito hipotecario.
En cuanto a la ubicación, el inmueble a adquirir por parte del trabajador deberá estar a 2 kilómetros como máximo de escuelas primarias, centro de abasto, espacios recreativos y las vías principales -hasta 2.5 kilómetros respecto a las escuelas secundarias y establecimientos de salud-. Además de cumplir criterios de densidad de empleo y que las fuentes de trabajo estén por hectárea.
“Respecto a la movilidad, por primera vez se va a considerar para el otorgamiento del crédito que los traslados máximos sean de 30 minutos caminando, 20 minutos en bicicleta o 45 minutos en transporte público entre el inmueble y la escuela, el centro de trabajo o las distintas zonas de interés”, afirmó la funcionaria federal.
En BC, el Infonavit otorga el 78.6% de créditos de vivienda, por lo cual las desarrolladoras tendrán que adaptarse a estas nuevas reglas de operación.
En opinión de Alejandro Ruiz García, académico de la Universidad Iberoamericana, el planteamiento del Infonavit “no es mala idea”, ya que pretende forzar a que la vivienda se ubique en las áreas donde ya hay equipamiento y servicios.
Sin embargo, “no es suficiente” y pareciera que el gobierno se está “lavando las manos” y no abona a una solución de fondo en cuanto a cómo hacer que al interior de la ciudad haya vivienda asequible.
“Dónde está el gobierno diciendo: ‘Si me juntas mil viviendas asequibles en una zona cerca de la escuela, yo te pongo un sistema de transporte ahí’. Eso no lo dice el gobierno, pero creo que también se debe invertir en sistemas de transporte eficientes y en buen espacio público”, cuestionó el especialista.
En ese sentido, hay fraccionamientos en los que BC tiene predios donados por los desarrolladores para hacer escuelas y para el Municipio, pero a veces corresponden a arroyos. En el peor de los casos, algunos son donados o vendidos por el Ayuntamiento y los fraccionamientos se quedan sin escuelas o parques, que era su propósito.
