Al 2 de junio de 2026, en Baja California había 68 desarrollos de vivienda que estaban en suspenso por falta de infraestructura eléctrica. En otras palabras, no puede iniciar la construcción de 45 mil viviendas planeadas a lo largo del próximo quinquenio por el estado “crítico” en que se encuentra la transmisión de energía.
Aunque estos proyectos inmobiliarios cuentan con terrenos comprados, “no tenemos la certidumbre si los vamos a poder desarrollar o no”, indicó Yolanda Arroyo Rivera, presidenta de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (CANADEVI) en Baja California.
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La mayor parte de los desarrollos que no se han podido construir (38), están en la subestación eléctrica Durazno, en la Presa Este, cercano al Corredor 2000, en Tijuana. Mientras que en Mexicali son cuatro las subestaciones más saturadas: Sánchez Taboada, El Centenario y Cachanillas, con 30 desarrollos detenidos.
“Se requiere en algunos casos rehabilitar subestaciones existentes, es decir, hacer ampliaciones o modificaciones, y en otros casos, la inversión total desde cero, en subestaciones nuevas”.
Desde hace año y medio aproximadamente detonó la problemática en Mexicali, y un año atrás en Tijuana la Comisión Federal de Electricidad (CFE) comenzó a rechazar las bases de diseño presentadas por los desarrolladores y a enviarlas al Centro Nacional de Control de Energía (Cenace).
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Ante la falta de infraestructura eléctrica, un grupo de siete desarrolladores de Mexicali tuvo que crear una empresa para construir e instalar una nueva subestación, porque la “CFE nos comenta que en el corto plazo no la tendrían”.
Con todo y la inversión de alrededor de 140 millones de pesos que tendrá que “pagarse por delante”, instalar la subestación llevará dos años. “Son obras que no son inmediatas, aunque se tenga el recurso”.
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En entrevista con ZETA, Yolanda Arroyo señaló la falta planeación de largo plazo. “El crecimiento de la ciudad no compete únicamente al desarrollador, le compete todos”, aseveró.
Ahora que recién se modificó el PDUCPT de Tijuana “y que los usos de suelo se van a ser más densos y van a generar mayor densidad (población) por metro cuadrado” deberíamos estar planeando a por lo menos cinco años gobiernos municipal y estatal, CESPT, CFE, SIDURT, y todos los involucrados en el sector vivienda.
CONVENIOS PARA OBRAS HÍDRICAS CON CESPT
La presidenta de CANADEVI dijo que lleva alrededor de dos semanas obtener una factibilidad para un desarrollo en la Comisión Estatal de Servicios Públicos de Tijuana (CESPT).
“Es un proceso muy sencillo. Entregas los requisitos que te piden, se ingresa. No tienes que ingresar el proyecto, simplemente se determina cuántas viviendas, en qué zona las quieres, se analiza el predio” y se da una respuesta.
Prácticamente en todos los casos es aprobado el proyecto, condicionado a hacer una obra de infraestructura hídrica, ya sea construir un sistema de drenaje, un tanque elevado, un acueducto, un sistema de bobeo o ampliar la red.
Áreas como el Centro, Zona Río y La Cacho en Tijuana, donde ya “están muy saturadas las redes” requieren hacer obras hídricas. Así como en áreas alejadas, como El Niño y Valle de las Palmas, donde hay que llevar completamente toda la red, detalló.
No obstante, si la obra hídrica representa un costo “muy elevado” para el monto en que se venderán las viviendas, las empresas deciden ya no desarrollar. “Todo lo que nosotros aportamos, tanto en la CESPT como en la CFE, siempre queda documentado vía convenio, donde ellos nos dicen yo te garantizo tantos litros por segundo de agua siempre y cuando se cumpla con esta conexión, con este tanque, o con esta obra. Se firma, se acuerda y ahí se dice quién la va a ejecutar, la dependencia o nosotros”.
Cuando es la dependencia quien la tiene que ejecutar, “estamos confiados en que el convenio nos va a amparar que esa obra se va a realizar”, añadió la presidenta de CANADEVI.
Entrevistados por separado, el presidente del Colegio de Ingenieros Civiles de Tijuana, Francisco Javier Franco Casas y el colegiado, Efrén Peña, comentaron que existe un hueco en la Ley de Ingresos que permite a algunos desarrolladores que no están de acuerdo con pagar obras de infraestructura “zafarse” de hacer esas inversiones. “No es algo que se dé al cien por ciento”.
Por otro lado, hay convenios entre la CESPT y los desarrolladores que, en vez de pedirles una obra en específico, “les pidieron una cantidad de dinero, un monto, para el tema de la planta desaladora y al momento pues no se ha ejecutado”, indicó Efrén Peña.
El especialista dijo que desde 2018-2019 comenzó a haber un retraso en el otorgamiento de la Opinión Técnica por parte de la CESPT, donde actualmente los trámites incluso pueden llevar año y medio.
Dentro de los requisitos principales están legitimar la propiedad, haber pagado el impuesto predial, tener el polígono certificado y un anteproyecto urbano del fraccionamiento o del edificio.
A partir de ahí, la CESPT revisa el catastro, que el catastro se refiere a las redes existentes en la zona, tanto de agua como sanitarias, y sobre eso hace el análisis y revisa la capacidad de la infraestructura tomando en cuenta la visita de los técnicos al lugar.
En el tema del agua se contempla el radio de influencia del tanque que abastecerá el proyecto inmobiliario y la presión del agua en la zona, explicó Efrén Peña.
En colonias como Altamira, El Soler, Libertad, Centro, que tienen más de 60 años es “urgente” rehabilitar la infraestructura sanitaria y de agua, pero no se ha hecho porque conlleva “inversiones muy grandes que se salen de la capacidad económica” de la paraestatal. Aunado a la operación y mantenimiento que debe dar a las redes.
Hace unos años, se estimaba que a nivel estatal rehabilitar la infraestructura hídrica requeriría alrededor de cinco mil millones de pesos, de los cuales casi la mitad correspondía a la inversión que tenía que hacerse en Tijuana y Rosarito, apuntaron.
PROPONEN FIANZA ANTE AFECTACIONES DE EDIFICIOS
La presidenta de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) de Tijuana, Dulce Belén Reynoso Reyes, resaltó la necesidad de que sea reforzada la infraestructura de electricidad, agua y drenaje ante el desarrollo de edificios verticales en la ciudad.
“El crecimiento de la ciudad es exponencial y crece a pasos agigantados a diferencia de otras ciudades que probablemente son más pequeñas” y la gente está trasladándose de sus ciudades de origen a Tijuana, por la inseguridad y falta de oportunidades económicas en sus lugares de procedencia.
En Hacienda las Delicias no había abastecimiento suficiente de energía eléctrica. Entonces, el Infonavit nos dio una alerta y nos dijo: “Ahorita no se van a vender propiedades de ahí, porque no pasan con todas las necesidades básicas”. Entonces quedó detenido un tiempo, aunque ya se resolvió con una planta de bombeo de la CESPT y la instalación de más transformadores por parte de la CFE.
Actualmente, afirmó, están en proceso de construcción poco más de 40 desarrollos; la mayoría en Playas de Tijuana, Zona Centro, Zona Río, Agua Caliente, tercera Etapa del Río y hacia el área del Cerro Colorado, para diferentes niveles socioeconómicos.
“Algunos están detenidos por cuestiones quizás económicas y algunos por temas de infraestructura, algunos por los permisos que los están clausurando debido a quejas de los comités de vecinos”, que no quieren la densificación de la zona, ya que no estaba diseñada para construcciones verticales y está provocando la falta de servicios.
En el área de Hacienda Agua Caliente hay colonias con alta plusvalía con cierres constantes de la CESPT por interconexiones y amparos vecinales contra cambios en el uso de suelo, ejemplificó.
Dulce Belén Reynoso propuso que haya una auditoría de factibilidades, para que el Ayuntamiento y la CESPT certifiquen la carga real de las tuberías antes de otorgar los permisos, y que el dinero que los desarrolladores pagan por derechos e impuestos (predial e ISAI) se invierta realmente en mejoras del drenaje, la red de agua y los pluviales en la colonia afectada. “Que no se vaya al gasto corriente municipal, sino que se destine un porcentaje de ese dinero que se cobra a las obras de esa zona para su mejoramiento”.
También planteó que exista una fianza para daños a terceros en caso de afectaciones a vecinos, como ocurrió en la construcción del desarrollo vertical “Sideway” en la colonia Cacho, cuya obra fue clausurada por el Ayuntamiento.
Sobre las propuestas de la AMPI, Yolanda Arroyo se mostró a favor de “cualquier previsión adicional que pueda dar garantía, certeza, de que ante cualquier imprevisto no se va a dejar desprotegido a nadie”
Recordó que, la naturaleza del predial es reinvertir en el mantenimiento de la ciudad. “El que llegue un edificio nuevo con 20 departamentos, generó 20 prediales”; es decir, las viviendas que estaban y las nuevas ya están aportando para el mantenimiento de la vialidad.
Más bien, dijo, habría que preguntarse “¿Qué está sucediendo con todos esos aportes de esos nuevos prediales que al final se suman? Yo creo que eso sí es una parte de la administración interna de la Tesorería. La autoridad cómo define sus ingresos y sus gastos, cómo los distribuye para sus cuadrillas de mantenimiento”.
Si el Estudio de Impacto Ambiental para desarrollos verticales y privadas “sale rechazado, en teoría no podemos desarrollar en ese lugar”. En el caso de los fraccionamientos, que son macro proyectos, que involucran más de una privada, al desarrollador “le toca” hacer toda la obra de infraestructura vial, tanto de vialidades principales como internas, puntualizó.
NECESARIO, ATLAS DE RIESGO DE LADERAS
El presidente del Colegio de Ingenieros Civiles de Tijuana (CICT), Francisco Javier Franco Casas, dijo que es necesario un Atlas de Riesgo de Laderas en la ciudad, porque el Atlas de Riesgo hecho por el Centro de Investigación Científica y de Educación Superior de Ensenada (CICESE) fue una documentación de dónde han fallado las laderas.
“Lo que se necesita es un mapa de todas las laderas, y dar sus condiciones, si van a fallaron, si van a fallar o si son propensas a deslizamientos”, para que todo el desarrollador que vaya a construir un fraccionamiento o un edificio tenga una herramienta para saber si se requieren estudios profundos, con el fin de tener un diagnóstico correcto y qué trabajos de urbanización (movimiento de tierras) para evitar esos problemas.
El CICT lo quiere hacer ese trabajo con el Tecnológico de Tijuana. Llevaría de seis a nueve meses hacer ese mapa “Después ver si el municipio o las autoridades estatales podrían contribuir con algo de recurso en beneficio del Colegio”
El mapa de laderas sería el instrumento principal para las autoridades municipales, para que otorguen los permisos para cualquier desarrollo, añadió Francisco Javier Franco.
Consideró que los problemas constructivos observados en proyectos inmobiliarios se deben a que faltó integrar completamente el proyecto y observó la necesidad de que los trabajos sean supervisados por empresas especializadas externas, ya que el municipio no cuenta con profesionales especialistas.
