Desde 2018 a la fecha, 16 fraccionamientos fueron o están en proceso de construcción en el área de Santa Fe, en los límites de las delegaciones San Antonio de Los Buenos y Playas en el Sur de Tijuana, donde habitan alrededor de 124 mil personas.
Los residentes más antiguos de la zona han visto multiplicarse exponencialmente la población y los problemas de congestionamiento vial, saturación de escuelas, falta de espacios públicos recreativos y centros de salud.
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La zona es un caso emblemático de que “no se puede dejar al sector privado que haga planeación urbana” y cómo los agentes públicos y privados intervinieron de manera defectuosa, señaló Tito Alegría, investigador de El Colegio de la Frontera Norte (El Colef).
De parte del gobierno municipal hubo falta de liderazgo para empatar los intereses económicos público y privado en el corto, mediano y largo plazos. El resultado es una gran cantidad de casas, cuyos habitantes tienen que salir a Zona Río, los parques industriales y a Zona Centro porque en Santa Fe no hay empleo cerca, sobre todo que proporcione un ingreso medio o superior.
En opinión del profesor e investigador del Departamento de Estudios Urbanos y Medio Ambiente, el Ayuntamiento debe parar la construcción de más viviendas en la zona hasta que se resuelvan los problemas existentes y cree un plan de previsión de los problemas a surgir una vez que se haga un cambio en los usos de suelo, si es que realmente se quiere desarrollar urbanísticamente la zona, lo que implica tener diversidad de actividades económicas.
“Lo que necesita Santa Fe son empleos de media paga, porque ya hay una clase media más o menos consolidada, que puede consumir. Necesita grandes terrenos bien ubicados que puedan constituir subcentros, que la gente pueda caminar, una zona comercial grande, donde haya una oferta importante de bienes”.
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Para Víctor Ibarra Langarica, residente de Cedros, el principal problema de la zona es la falta de vialidades de acceso. Entrar y salir de la parte más profunda de Santa Fe, en las inmediaciones del fraccionamiento Cedros a la Glorieta del Bulevar El Rosario, lleva 50 minutos en promedio en horario pico.
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En una urgencia no hay cómo salir, ya que la única ruta es el Bulevar Banderas, que conecta con la vialidad El Rosario, que a su vez lleva al Bulevar Francisco Zarco y la Carretera Libre Tijuana-Rosarito.
“Conozco gente a la que todavía le están prometiendo lo que nos prometían hace nueve años: que van a abrir una vialidad hacia la autopista por Real del Mar para poder salir hacia Playas de Tijuana, y que iban a hacer una avenida nueva llamada Sánchez Taboada a Fundadores, pero la realidad es que ese sueño se ve difícil”, aseveró.
El congestionamiento vial es el síntoma de un área “que ha crecido mucho” en vivienda y en comercios, pero no en escuelas ni hospitales, centros culturales o de esparcimiento, ni en grandes parques públicos.
“De hecho, las escuelas tanto públicas como privadas están saturadas, y cuando llega gente de otras zonas tiene que seguir llevando a sus hijos a la Libertad, Otay, Zona Río, porque aquí les cuesta mucho trabajo colocarlos”, y aquellos que se han colocado, deben salir de Cedros entre las 05:00 y 05:30 horas, mencionó Ibarra Langarica.
En el servicio de agua potable, opinó “estamos relativamente bien”, lo mismo que en electricidad, salvo aquellas ocasiones en que hay fuertes vientos. Recordó que en 2019 y 2020 el área sufrió de escasez de agua.
“En aquella época dijeron que no iban a dar más permisos para vivienda, porque no daba la infraestructura de los tanques de la CESPT. Sin embargo, esto no se cumplió, y hoy tenemos zonas que crecen junto a desarrollos que ya estaban”, como en el caso de Tossá, cerca de Verona y otros más pequeños.
De 2018 a 2024, los usuarios domésticos de agua potable crecieron en 4 mil 533 en 14 fraccionamientos del área de Santa Fe, con lo que suman 24 mil 442 (el dato no contempla once de los nuevos condominios referidos en ZETA). En menor medida aumentaron los usuarios comerciales, que se contabilizan en 360 (48 más) y los industriales 25 (4 más), según información de la Comisión Estatal de Servicios Públicos de Tijuana (CESPT).
Recientemente el Ayuntamiento de Tijuana prometió que será un proyecto prioritario la pavimentación del Bulevar Banderas (hacia la autopista), empezando por el motoconformado de la terracería y la conexión entre Bulevar El Rosario y la colonia Aztlán en Playas de Rosarito, pero no definió una fecha para que ambas rutas queden pavimentadas.
La versión pública puesta a consulta del Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tijuana (PDUCPT) 2023-2040 indica que en el sector de Santa Fe había 10 escuelas de educación básica en 2020, teniéndose un déficit de 17; 10 de estas correspondían a primarias. Con tres escuelas de nivel medio superior, la zona no presentaba déficit en ese rubro.
LOS FRACCIONAMIENTOS
Aunque la mayoría de los 16 fraccionamientos iniciaron su construcción en los dos primeros gobiernos municipales morenistas, encinco la autorización del Cabildo de Tijuana data de administraciones panistas y priistas:
* RUBA
Viñas del Mar (28 de junio de 2016)
Viñas del Mar II (20 de diciembre de 2019)
Burdeos (24 de marzo de 2023)
Valparaíso (22 de noviembre de 2016)
* ENCASA
Privadas Santa Fe (30 de enero de 2023, donación de predios de forma monetaria)
Lomas de Santa Fe (12 de diciembre de 2014)
* Derex
Siena Residencial (15 de agosto de 2019).
En casos como Tossá (Ruba), Rinconada Santa Fe y Vistas Santa Fe (Encasa), 333 Elite Residencial y La Joya (Provive); Isla Catalina (FRISA); Residencial Victoria (Selling) y Los Sauces (HIR), no existe registro del Acuerdo de Autorización por el Cabildo de Tijuana en el Periódico Oficial del Estado, consultado desde el año 2000.
La mayoría de los fraccionamientos contemplan áreas verdes pequeñas, y en algunos casos zonas comerciales con pocos locales. En los más grandes hay amenidades como casa club y espacios para eventos sociales.
COMPRAN TERRENOS DONADOS PARA MÁS CASAS
El 18 de agosto de 2022, con 14 votos a favor, cero en contra y una abstención, el Cabildo del XXIV Ayuntamiento de Tijuana aprobó vender cinco lotes (cuatro del fraccionamiento Valparaíso y uno en Viñas del Mar) para pagar laudos.
Lo que entonces no se dijo es que se harían más casas en los predios adquiridos por Ruba, desarrollador que primero los donó al Municipio cuando le fue autorizado construir ambos fraccionamientos; tampoco se dijo que desde octubre de 2020 la empresa había propuesto comprarlos.
El monto total de los cinco predios, con superficie conjunta de 38 mil 651.89 metros cuadrados, fue 101 millones 544 mil pesos, según avalúo comercial emitido por la Comisión de Avalúos de Bienes municipal.
El Ayuntamiento destinó los 101.5 millones de pesos a pagar:
* 55 millones 217 mil pesos de laudos
* 30 millones 327 mil pesos para reparación de equipo de transporte, lubricantes y aditivos, así como refacciones y accesorios menores de equipo de transporte
* 13 millones a agua potable
* 3 millones a material eléctrico
* 263 mil pesos se desconoce su destino.
De manera más reciente, el 3 de enero de 2023, el Cabildo aprobó que ENCASA cumpla con la donación de predios mediante compensación económica y en forma anticipada por los condominios Privada Vista Santa Fe, Privada Santa Fe 1 y Privada Santa Fe 2, estableciéndose un monto conjunto de 9 millones 974 mil 491.20 pesos a destinar al pago de sentencias.
Lo anterior, bajo el argumento de que el predio determinado por el desarrollador para ser donado “no cumple” con los requisitos para construir equipamiento, pese a que el área “cuenta con déficit de equipamiento urbano”, según determinó la directora del Instituto Metropolitano de Planeación (Implan), Nora Elisa Márquez Carvajal.
La urbanista Rosa Sánchez Martínez explicó que la importancia de la infraestructura (hospitales y escuelas), así como el equipamiento (áreas deportivas, bibliotecas), es que favorecen la integración social y proporcionan una mejor calidad de vida a los habitantes que reducen traslados.
Si se cuenta con planeación, pero se autorizan fraccionamientos “con densidad poblacional extravagante”, se debe solicitar infraestructura y equipamiento. Desde 2023 está vigente la transferencia de derechos, sin embargo, “las aportaciones que los desarrolladores hacen se va a la licuadora del Ayuntamiento, y con las carencias y limitaciones que tiene la autoridad municipal, se destinan a otras actividades”, no para detonar la zona que se está impactando, o proveerla de equipamiento.
Sánchez consideró que falta voluntad política para actualizar el PDUCPT 2023-2040, ya que han pasado cuatro administraciones y no se ha podido actualizar el documento más importante en materia de planeación; tampoco se ha permitido una participación activa de cámaras y asociaciones de especialistas.
NECESARIA INTERVENCIÓN DEL GOBIERNO
La historia de Santa Fe es similar al de otras zonas de la ciudad, como Urbi Villa del Prado, que surgieron con la creación de desarrollos de gran densidad poblacional a partir de los sexenios panistas de Vicente Fox Quezada (2000-2006) y Felipe Calderón Hinojosa (2006-2012), donde “se dedicaron a construir vivienda y no ciudad”.
“Si bien, se solucionó la falta de vivienda terminada, pues las nuevas ya tenían servicios básicos (agua, drenaje, pavimentación y electricidad), a la par se crearon problemas de uso de la vivienda y de la ciudad, básicamente por la distancia en la que está esa vivienda del empleo y de lugares para consumir bienes y servicios”, explicó Tito Alegría, investigador de El Colef.
En el PDUCPT 2023-2040 que ha trabajado el Implan y aún no se ha publicado hay “mucho voluntarismo, buenas intenciones”, pero las propuestas no están basadas en información científica, no consideran al consumidor de nivel medio y, por tanto, no podrán llevarse a cabo por el sector privado, el cual ofrece más servicios.
El especialista refirió que en América Latina, la vivienda informal decreció desde finales del siglo pasado y principios del actual, pero después de 2010 el crecimiento informal está volviendo a proliferar, ya que el precio del suelo en la región y en el mundo está creciendo y no hay forma de controlarlo. “Ahora están proliferando los barros ilegales. Dueños de terrenos privados que fraccionan sin contar con los permisos correspondientes”, observó.
En sus diferentes secciones, Urbi Villas del Prado en la delegación Sánchez Taboada (que concentra 242 mil 653 habitantes), Paola Melo destacó como principales problemas la recolección de basura, “que tarda demasiado en pasar o luego no pasa”, así como la falta de vías de acceso al fraccionamiento, con lo que a las 06:00 o a las 18:00 horas “el tráfico se atasca” porque todos quieren ir hacia Los Pinos o Pacífico.
“Me echo tres horas nada más de ida para llegar a mi casa desde mi trabajo en el Pacífico en época de lluvia”, dijo.
Además de la escasez de transporte público, que se satura en horario pico y para abordarlo, hay que esperar hasta una hora. Por otro lado, “las escuelas son muy pocas y se pelean demasiado los lugares, tengo vecinitos que no están en la escuela porque no tienen cupo”, agregó.
Hasta seis meses tuvo que “batallar” Guadalupe Osuna para que sus nietos entraran al kínder, luego de que llegaran a Vista Horizonte, conjunto habitacional para los damnificados de derrumbes en Tijuana.
En opinión del investigador de El Colef, los tres órdenes de gobierno deben intervenir para dar incentivos a personas con ingresos medios que quieran irse a vivir a zonas alejadas como Urbi Villas del Prado, donde hay más población con ingresos bajos, de modo que pueda crearse actividad económica que constituya un subcentro y se vaya reduciendo la cantidad de personas que salen por trabajo, escuela o esparcimiento.
