Aprovechando huecos legales y la indolencia gubernamental, un grupo de supuestos vendedores inmobiliarios ha encontrado la fórmula perfecta para -mediante corrupción- apoderarse de un gran número de casas en condición de abandono o que no han sido vendidas por empresas del ramo inmobiliario, para falsificar documentos, simular juicios y finalmente apoderarse de las viviendas que posteriormente venden a precios millonarios.
Así, el grupo de vendedores y abogados cercanos al poder, se ha agenciado de gran cantidad de propiedades en Mexicali y Tijuana, exhibiendo los débiles mecanismos de seguridad del sector notarial, de las oficinas de Recaudación de Rentas y del propio Infonavit, los cuales se han visto burlados (en el mejor de los escenarios) o han respaldado las acciones del que podríamos llamar el Cártel del Despojo.
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Sólo en Mexicali se presume que se han apoderado de 120 viviendas, algunas ya eran propiedad de otras inmobiliarias, lo que ha motivado recursos legales en su contra para recuperarlas. Sin embargo, los procesos inmobiliarios se vuelven engorrosos y pueden durar muchos años, sobre todo cuando las propiedades ya fueron vendidas a terceros involucrados, quienes desconocen que adquirieron viviendas con documentos falsos.
Todo este entramado que va desde abogados que litigan los casos, personas que falsifican los documentos y que los inscriben tanto en el Registro Público de la Propiedad y el Comercio (RPPC) y el propio Infonavit, recaen en la figura de una persona de nombre Mario Ismael Cañedo Ceceña, quien ha incluido a familiares, amigos y abogados, pero que a través de empresas como Eduardo de la Rosa Ingeniería, Casas y Trámites Inmobiliarios; e Inmobiliaria Racace, invaden casas en residenciales de clase media o media alta como Toledo Residencial, Sevilla Residencial, Quinta Granada, Villa del Roble, entre otras comunidades de acceso restringido, para luego venderlas.
Por estos hechos ya existe una denuncia ante la Fiscalía General del Estado (FGE), además de recurso legales por la vía civil para el reconocimiento de la propiedad de las casas.
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EL ORIGEN
Como la mayoría de los grandes fraudes inmobiliarios, el caso sólo puede comprenderse derivado de la burbuja inmobiliaria del año 2008 a nivel mundial, la cual generó una severa crisis económica que impactó principalmente a las instituciones relacionadas con el mercado de bienes raíces.
En los años subsecuentes, proyectos para la construcción de vivienda comenzaron a verse afectados. Empresas como Urbi y Promocasa, entre otras, sufrieron severas afectaciones financieras e incluso a la quiebra, en algunos casos.
En esa época había una empresa que concatenaba los trabajos de las desarrolladoras para la adquisición de viviendas llamada Hipotecaria Su Casita, SA de CV, SOFOM, ENR, la cual, en 2012, mediante juicio de concurso mercantil número 675/2012-I, se vio obligada a declararse en quiebra, dejando miles de casas en todo el país en el desamparo.
Según el Diario Oficial de la Federación del 21 de enero de 2013, el Juzgado Octavo de Distrito de la hoy Ciudad de México, decretó la quiebra e identificó como acreedores a los bancos BBVA Bancomer, Deutsche Bank Trust Company Americas, así como los Tenedores de Certificados Bursátiles identificados con clave de pizarra Casita 06, Casita 06-2, Casita 07, Casita 07-2, Casita 07-3, Casita 11; Nederlandse Financierings, Proyectos Adamantine, SA de CV y Sociedad Financiera de Objeto, Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito y Tenedores de notas denominadas Senior Notes.
Entre los bienes inmuebles que cedió la hipotecaria Su Casita fueron entregadas miles de casas a diversos acreedores, entre estos Deutsche Bank y Sociedad Hipotecaria Federal, quienes destacan en esta historia porque el segundo mencionado -ente de gobierno- recibió un enorme número de viviendas pertenecientes a un fideicomiso identificado como F-342, el cual se presume que sólo en Baja California cuenta con una cartera de casi mil propiedades.
Sociedad Hipotecaria Federal sostuvo un extenso proceso civil para liberar de gravámenes los bienes que forman parte del F342, entre estos, gran cantidad de casas en residenciales de plusvalía y de clase media alta en Mexicali y Tijuana.
Mientras culminaba con el proceso, sostuvo negociaciones con gran número de empresas inmobiliarias que adquirieron dichas propiedades en paquete, con el único impedimento de que no podían escriturarse hasta que concretara la liberación de gravámenes, pero sí se cubrieron los compromisos de pago correspondientes.
INSCRIBEN ESCRITURAS APÓCRIFAS EN RPPC
A partir de 2019, las empresas inmobiliarias que adquirieron propiedades comenzaron a notar que las viviendas que compraron por paquete tenían otros propietarios. Es decir, bienes en Toledo Residencial, Villa del Roble, Sevilla Residencial, Quinta Granada, entre otros, cuyas viviendas superan el valor alcanzan el millón y medio de pesos, fueron registrados, escriturados y vendidos.
ZETA tiene en su poder un documento hecho llegar a las oficinas del Registro Público de la Propiedad y el Comercio (RPPC) signados por el notario Número 5, Luis Alfonso Vidales Moreno, y dirigido a Gloria Elena Ceballos Padilla, funcionaria del RPPC en Mexicali, donde el propio funcionario le refiere que diez viviendas fueron escrituradas e incluidas en el sistema gubernamental cuando pertenecían a otro propietario.
El documento refiere que un supuesto apoderado de la empresa Deutsche Bank, de nombre David Zepeda Quintero, había hecho todos los trámites y facilitado la compraventa de dichos inmuebles a diversas personas, a través de una fe pública del notario número 62 Heriberto Román Talavera, de la Ciudad de México; y la vendedora de la empresa Su Casita, Eva Leticia Morales.
Las viviendas fueron inscritas en el RPPC de Baja California, pero el notario de esta ciudad informó que sólo acudieron al registro los compradores del inmueble con la documentación correspondiente.
La notaría se dio cuenta de la irregularidad, por lo que inició una investigación y descubrió que el notario 62, Heriberto Román Talavera, tenía varios años de fallecido, por lo que no pudo escriturar el documento, y que Eva Leticia Morales, dejó Su Casita en 2012.
Cinco de las viviendas eran de Villa Residencial Toledo y las otras de Villa del Roble, donde destacó que tres de las mismas fueron adquiridas por Mario Ismael Cañedo Ceceña.
La intención de la notaría era dejar sin efecto el ejercicio realizado por los defraudadores, debido a que dichas propiedades ya contaban con un dueño, pero no las habían escriturado. No conforme con ello, se confirmó que la documentación presentada fue apócrifa, pero el RPPC no lo detectó. Fue así que algunas inmobiliarias comenzaron a revisar sus propiedades y encontraron que había dos empresas que se habían apoderado de gran cantidad de casas: Eduardo de la Rosa Ingeniería y Casas y Trámites Inmobiliarios, SA de CV.
Según el RPPC de la Secretaría de Economía, la primera empresa mencionada pertenece a Eduardo de la Rosa Salazar, también propietario de Vinos y Licores Náuticos, SA de CV junto con Víctor Manuel Celis Gallegos.
En la documentación de dicha empresa también aparece el nombre de Raquel Márquez Amador como encargada del Comité de Vigilancia de dicha empresa. Su nombre también sale a relucir en un reportaje de Animal Político como representante de la empresa Cellarium, la cual intentó vender 12 millones de pesos en cubrebocas al IMSS, pero la compra fue “bloqueada” al considerarla una posible empresa fantasma.
El RPPC relacionó con esta empresa radicada en Ensenada a los de nombres Eduardo de la Rosa Otero, Francisco Gómez Becerra y Francisco Gómez Ortiz; y como apoderados legales se relacionó a Luis Francisco Rodríguez Orozco y Ricardo Lencioni Rosas, quien fuera presidente del Club de Golf de Ensenada.
Este Semanario tuvo acceso a un documento del Corredor Público 09 de la plaza Baja California, Sirak Emanuel Pérez Soltero, donde dicha empresa le otorga las facultades como gerente administrativo a Mario Ismael Cañedo Ceceña desde 2017.
Luego de identificar una serie de irregularidades por parte de dicha empresa que se apoderaba de algunos terrenos, simplemente dejó de operar temas relacionados con vivienda. Sin embargo, otra empresa relacionada con el giro comenzó a cobrar notoriedad: Casas y Trámites Inmobiliarios, propiedad de Alfonso Pérez Corrales y Gloria María Corrales Vázquez, quienes en 2023 contrataron a Ramón Alejandro Cañedo Ceceña, hermano de Mario Cañedo, como representante legal.
Dicha empresa comenzó a operar de manera regular y tomar un mecanismo similar para agenciarse de varias casas, pero estas a través de las notarías 3 de Tehuacán, Puebla y la 106 de Cosolapa, Oaxaca.
ZETA documentó en el RPPC de Baja California 41 viviendas propiedad de Casas y Trámites Inmobiliarios, la mayoría adquiridas recientemente con el respaldo de dichas notarías.
Bajo una carta poder otorgada por las mismas notarías, David Zepeda Quintero, supuesto representante legal de Deutsche Bank, le vendía la propiedad a Casas y Trámites Inmobiliarios. Sin embargo, toda la documentación era apócrifa.
Otro de los nombres que destaca en los procesos de incorporación de viviendas es el de Manuel Pazzi Salas, quien, según información de medios de comunicación publicada en 1998, fue descubierto en el operativo Casa Blanca del Gobierno de Estados Unidos, debido a una investigación de blanqueo de capitales en Banca Serfín, donde al parecer un grupo de banqueros participó para limpiar dinero del narcotráfico.
Lo interesante de las patentes de Tehuacán y Cosolapa, es que fueron denunciadas administrativa y penalmente durante 2019 y 2021, debido a que se registraron casos de corrupción, dilación en los trámites y por un mal manejo de la fe pública.
La situación llegó a tal grado que el notario Fabio Arturo Francisco Beltrán Carriles fue removido de su cargo y perseguido judicialmente. Según el entonces gobernador de Puebla, Miguel Barbosa, dicha notaría sumaba 270 quejas ciudadanas por malos manejos, ejercicio y hasta falsedad de documentos.
Respecto a la 106 de Cosolapa, el titular, de nombre Alejandro Vidaña Luna, fue suspendido y actualmente es perseguido por la justicia al presuntamente registrar empresas fantasma y falsificar documentos para realizar despojos de tierra.
Lo interesante es que dicha información fue pública en el gremio, pero, aun así, tanto el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) como el RPPC solaparon el registro de escrituras provenientes de dichas notarías.
ZETA tuvo acceso a escrituras apócrifas que fueron registradas ante el RPPC y se puede observar que carecen de ciertos distintivos, como algunas firmas, ciertos trazos que homologan las escrituras, y, sobre todo, la falta de los sellos únicos de las notarías; por el contrario, colocaban códigos QR que al someterlos a un escáner redirigían a una página de internet que brindaba cierta información de la supuesta notaría consultada, pero nada de eso era oficial.
Como muestra de que tanto Infonavit como RPPC estaban enterados de las prácticas irregulares de dichas notarías, ZETA tuvo acceso a un documento de la Notaría 7, con sede en Mexicali, cuyo titular es Juan N. Chapa de Urquidi, el cual signó un acuerdo en el que Infonavit ofrecía un crédito a dos ciudadanos de nombres Alan Ríos Hernández y Kimberly Jovana del Delgadillo Camarena, quienes adquirieron una propiedad a Casas y Trámites Inmobiliarios.
El documento plasmado con el archivo INST 67,465 VOL.2374, signado el 12 de junio de 2023, refiere que los tres involucrados (Infonavit, Compradores y Casas y Trámites Inmobiliarios) estuvieron presentes junto con toda la documentación relacionada con el avalúo y escrituras.
Entrevistada sobre los mecanismos de seguridad para evitar fraudes o documentación apócrifa para adquirir viviendas, Ana Lizeth Gómez, delegada de Infonavit comentó que en 2019 detectaron incidentes de esa naturaleza, pero a partir de que reforzaron los mecanismos de seguridad, todos los créditos tienen garantía de que no hay irregularidades.
Pese a ello, en 2023 Infonavit otorgó un crédito de un millón 539 mil 698.40 pesos para adquirir la vivienda ubicada en Avenida Coronil número 552, en el Desarrollo Urbano Quinta Granada de esta Ciudad, con Código Postal 21355, pese a que se tiene conocimiento que la notaría de Cosolapa, Oaxaca fue suspendida por actos de corrupción, lo que quiere decir que tenían conocimiento y lo ignoraron; o bien, no hicieron una investigación sobre los bienes en los que ofertarían un préstamo.
ZETA detectó que domicilios como este recibieron amparos por parte de representantes legales de desarrolladoras y de inmobiliarias para evitar con el avance de su compra, como en el caso de la demanda de amparo 1335/2023, presentada por Carlos Alfredo Vázquez Cruz, propietario de dos domicilios ubicados en Calle Dumbria números 566 y 570, Fraccionamiento Quinta Granada, número de lote 09 y 10, ambos de la manzana 029 del Desarrollo Urbano Quinta Granada, denominado Fraccionamiento Quinta Granada, al Sur de Mexicali.
En dicho juicio se otorgó la suspensión provisional y se evitó la venta del inmueble, aun así, muchos permanecen bajo la misma situación. Pese a ello, el RPPC las mantiene escrituradas en su sistema.
EX CONSEJERO APARECE EN DESALOJOS
Empresas inmobiliarias se han visto obligadas a endurecer sus procesos y vigilancia en aras de evitar que los bienes les sean “robados”, por lo que ya se han detectado enfrentamientos entre abogados de la empresa Casas y Trámites Inmobiliarios y los propietarios originales de las viviendas.
La situación ha llegado a tal grado que existen viviendas invadidas, incluso con personas a las que la inmobiliaria ha llevado a un acuerdo para la venta de los bienes, y de forma sorpresiva, llega la fuerza pública acompañada de un actuario para ordenar el desalojo de una vivienda que ya tiene posesión o que incluso ya fue vendida por el verdadero dueño.
No sólo venden propiedades utilizando documentación apócrifa, ahora también ordenan desalojos en juicios partiendo de documentación apócrifa. El asunto se vuelve una competencia, debido a que de “apoderarse” de la vivienda, la batalla legal se complica.
ZETA obtuvo copia del exhorto 293/2023, expedido por el Juez Décimo de lo Civil en Materia Mercantil, Juan Carlos Constantino Ortega Veiga, donde se ordena un desalojo a una ciudadana de nombre Cindy Guadalupe Gómez Ávalos, la cual “cobra” una deuda que tiene la empresa Casas y Trámites Inmobiliarios.
A cambio de ello, el juez le ordena entregar varios domicilios propiedad de Casas y Trámites Inmobiliarios. Otros casos también han recaído en el Juzgado Noveno, a cargo de Alberto Valdez de Luna.
Lo interesante es que Cindy Guadalupe Gómez Ávalos -la afectada-, es esposa de Mario Ismael Cañedo Ceceña, según consta en su red social Facebook, con quien procreó hijos; por ende, también es cuñada de Ramón Alejandro, representante legal de Casas y Trámites Inmobiliarios, con quien además sostiene una sociedad en la empresa Inmobiliaria Racace, fundada el 4 de agosto de 2022, según el RPPC.
En otras palabras, Cindy Gómez demandó a la empresa que representa su cuñado, con quien sostiene una sociedad empresarial, para apoderarse de viviendas con escrituras apócrifas.
ZETA tuvo acceso a algunos videos en los que se intenta realizar el desalojo de propiedades, se observa a un actuario, a policías municipales, a los dueños originales de la inmobiliaria y a los nuevos inquilinos. Por otro lado, aparece Mario Ismael Cañedo dirigiendo el desalojo, cuando en realidad no está acreditado como representante en ninguna de las dos empresas, lo que sugiere que podría tratarse de un juicio simulado para cambiar de propiedad las casas.
En dicho video aparece también Benjamín Salgado Reyes, funcionario del Poder Judicial del Estado, quien en gran parte de la diligencia se coloca junto a Cañedo; también se observa a los propietarios de la empresa inmobiliaria intentando evitar el desalojo de una familia que está arrendando la propiedad.
En el video también se observa a la distancia un vehículo Chrysler 300 color gris, placas A77NWY4 que, según información oficial obtenida por este Semanario, pertenece a Francisco Javier Mercado Flores, ex consejero de la Judicatura del Estado, quien en todo momento estuvo observando la situación a la distancia, mientras su hijo atendía la diligencia en el lugar.
ZETA entrevistó al magistrado presidente, Alejandro Isaac Fragozo López, respecto a si conoce si el ex consejero Francisco Javier Mercado participaba en este tipo de diligencias, pero dijo no saber detalles sobre ello.
En cuanto a si se han documentado casos de registro de escrituras apócrifas dentro de juicios en materia civil, aseguró que sí, por lo que han tenido que trabajar con el RPPC para atender el problema.
“Lo que sí sé es que en Tijuana se dan más escrituras apócrifas e incluso falsifican documentos de los Juzgados y a veces las inscriben en el Registro Público de la Propiedad”, refirió el magistrado presidente, quien, a su vez, expuso que han tenido un buen acercamiento con el RPPC para tratar de establecer candados en la materia, ya que se han dado casos de falsificación de la firma del juez y así se inscribe en el sistema del Estado.
Por último, cabe señalar que una empresa inmobiliaria estaría próxima a presentar denuncia ante la FGE y varias demandas, analizando además la posibilidad de encuadrar el delito en delincuencia organizada ante la Fiscalía General de la República.
