En el transcurso de 2023, la Dirección de Administración Urbana (DAU) ha recibido 342 quejas contra construcciones en Tijuana, lo que representa entre 10 y 15 por ciento más que el año pasado, expresó Ricardo Güereña Castro, titular de esa área, quien atribuyó tal incremento al aumento de obras en la ciudad.
Agregó que 37 trabajadores hacen alrededor de 30 inspecciones diarias, la mayoría como parte del proceso para otorgar licencias de construcción, ampliación y/o renovación. En estas la irregularidad más cometida es iniciar la obra cuando las licencias todavía están en trámite.
Hasta el 29 de agosto, sólo se habían hecho quince observaciones tocantes a haber ejecutado trabajos que no correspondían a lo autorizado en obras en proceso y/o incidentes, como afectaciones a predios aledaños.
De las quince observaciones sólo quedaba por atender la edificación de un inmueble en la calle Jazmines en la colonia Lomas de Agua Caliente. “Ya entró un proceso legal, que es ajeno a nosotros”, indicó el funcionario de la Secretaría de Desarrollo Territorial, Urbano y Ambiental (SDTUA).
La observación pendiente se refiere a la denuncia hecha en junio por residentes de Lomas de Agua Caliente, en la que señalaron que la empresa MYO de Baja California, SA de CV estaba construyendo una edificación que excede el nivel y los límites de la superficie autorizados en las licencias de construcción.
BUJANDA IGNORA QUEJA
Güereña Castro negó que en la DAU haya alguna queja contra la construcción de un edificio ubicado en la calle Germán Gedovius, a espaldas (en la parte sur) del Hospital Excel.
“Hace tres o cuatro mes”, dijo, ocurrió un incidente en que cayó material. “Los citamos y les dimos seguimiento, y ellos comparecieron. Se pusieron de acuerdo con el predio de a un lado para hacer unas protecciones, poner un techo y generar la seguridad que debe tener esa edificación”, afirmaría.
Sin embargo, el arquitecto Guillermo Caballero Herrera denunció que la torre que se construye infringe el Reglamento de Edificaciones de Tijuana, como ocurrió con la ampliación del Hospital Excel.
Primero, la denuncia formulada al inicio de la actual administración se hizo de manera verbal al entonces secretario de Desarrollo Territorial, Urbano y Ambiental, Miguel Ángel Bujanda Ruiz, quien se comprometió a revisar el tema.
En un segundo encuentro, Bujanda habría manifestado: “No sé qué hacer”, en tanto Caballero Herrera habría pedido en términos coloquiales “echarle ganas”, y como respuesta, el funcionario habría dicho “tengo muchos” en alusión a sus testículos, sin que a la postre hubiera más comunicación, compartió Guillermo Caballero, quien fue presidente del Colegio de Arquitectos de Tijuana de 1988 a 1990.
El 28 de noviembre de 2022, el arquitecto Caballero entregó un oficio dirigido a la alcaldesa Montserrat Caballero Ramírez en Presidencia Municipal y una copia para el síndico Rafael Leyva Pérez, sin que se le haya dado seguimiento.
El documento en poder de ZETA tiene acuse de recibo del 2 de diciembre de 2022 por ambas instancias, y denuncia varias transgresiones al Reglamento de Edificaciones. En la primera señala: “El edificio colindante al sur del Hospital Excel, que continúa en construcción, a pesar de transgredir flagrantemente el artículo 39 del ordenamiento y habiéndolo denunciado personalmente al Lic. Bujanda, contestándome que se lo llevaba de tarea”.
En entrevista, Caballero Herrera explicó que el edificio mencionado no debe exceder los nueve pisos, pero ya van en el 17 y continúan construyendo. El Reglamento establece que “ningún punto del edificio podrá estar a mayor altura de 1.75 veces su distancia al parámetro vertical correspondiente al alineamiento opuesto de la calle”. Es decir, la altura máxima está delimitada a 1.5 veces por el ancho de la calle. En este caso, la calle Germán Gedovius es una vialidad secundaria.
Sobre este punto, Güereña Castro admitió lo que señala el reglamento, pero justificó que si se solicita un Estudio de Impacto Urbano en el que se justifique rebasar la altura, los coeficientes de ocupación y de utilización del suelo y el Instituto Metropolitano de Planeación (Implan) “no tiene inconveniente, nosotros podemos darlo (el permiso) con ese respaldo, se les puede autorizar de esa manera”. En todo caso, se tendría que revisar el expediente para verificar que se haya cumplido con ese procedimiento.
“Implan es un organismo autónomo del gobierno municipal y no tiene autoridad; es un ente que le sirve de apoyo” refutó el arquitecto Guillermo Caballero, quien a su vez, observó que los proyectos de construcción no pueden contravenir el reglamento aun cuando hubiesen sido avalados por el Instituto.
Otra infracción al reglamento en el edificio de Germán Gedovius consiste en que no se respetó la servidumbre frontal, lateral y posterior. Es decir, que las construcciones no deben estar en el límite de la banqueta, sino remitirse al menos 5 metros cuando se encuentren sobre vialidades primarias, y 3 metros cuando sea en vialidades secundarias en Zona Río.
Sobre este punto, Güereña Castro indicó que “hay algunos lugares que pueden tener servidumbre frontal, pero dependiendo mucho de la zona como se ha desarrollado”, y que el reglamento permite “volarse” 30 centímetros a partir de cierto nivel de altura, sobre la vía pública, cuando se trata de un espacio cerrado.
En opinión de Francisco Pedrote Malfavón, la declaración del funcionario es una apreciación incorrecta, ya que “nada puede invadir el espacio aéreo de lo que es un servicio para el peatón, porque va en contra de la seguridad del peatón”.
Por su parte, Caballero Herrera agregó que el reglamento indica que no se pueden poner ventanas en el límite del terreno para salvaguardar la privacidad de los predios contiguos, medida que también infringe el edificio que se está construyendo.
Cada local debe tener un espacio mínimo de ventilación e iluminación natural y las ventanas en el límite del predio en la parte lateral ayudan a que “se ahorren” esos espacios, lo cual hace que “esté en ganancia de la superficie rentable con las ventanas exteriores”.
AUTORIDAD DEBE SOLICITAR DEMOLICIÓN
La infracción de no haber respetado la servidumbre frontal en la torre de la calle Germán Gedovius también se observa en el Hospital Excel, ubicado sobre Avenida Paseo de los Héroes; edificio que en su parte más alta invade incluso la acera, considerada área pública, manifestó Caballero Herrera.
En tanto, Ricardo Güereña, titular de la DAU, justificó que “al momento de ser una construcción que tiene mucho tiempo y no se encuentra en edificación, para nosotros es difícil entrar; a nosotros nos compete todo lo que está proceso, en edificación, ahí tendríamos que buscar la manera legal o un posicionamiento legal y ver a quién le compete atender esa falta que en su momento se dio”.
Caballero Herrera y Pedrote Malfavón consideran que las anomalías por no respetar la servidumbre frontal deben subsanarse demoliendo lo que está construido. “Quiero ver quién tiene la entereza de ordenar la demolición de un edificio”, dijo Caballero, y Pedrote, que la autoridad “rara” vez verifica las obras, pese a que debe hacerlo, porque “los constructores llegan hasta donde los dejan”, con la idea de que la autoridad no les va a pedir demoler.
Ambos especialistas señalaron que lo que ocurre en Ciudad de México con el llamado cártel inmobiliario es preludio de lo que pasará en Tijuana al infringirse el reglamento, muchas veces propiciado por la misma autoridad.
ZETA solicitó entrevista con Miguel Ángel Bujanda Ruiz, actual secretario general de Gobierno del Ayuntamiento, y con Grupo Excel, sin que al cierre de edición haya sido concedida.
La denuncia escrita de Caballero Herrera también señala infracciones al reglamento de dos establecimientos, uno de eventos sociales en la calle Antonio Caso, y el otro de un restaurante de comida rápida en Bulevar Sánchez Taboada; edificaciones que “transgreden los alineamientos”
SIN MULTAS NI CAPACIDAD PARA REVISAR
Ricardo Güereña Castro, titular de la DAU, dijo que la mayoría de las quince observaciones identificadas por trabajos ejecutados sin autorización o por incidentes han sido solventadas, por lo que no se impusieron multas aun cuando la norma contempla sanciones económicas que van desde las 30 hasta las 300 Unidades de Medida y Actualización (UMA), equivalentes a un monto entre 3 mil 112 y 31 mil 122 pesos.
No obstante, reconoció: “La verdad no tenemos capacidad para ver cómo se está desarrollando cada obra, por eso la Dirección de Administración Urbana tiene los registros de los Directores Responsables de Obra (DRO)”, responsables de que la obra se ejecute conforme a lo autorizado. “Él es el responsable si se cambió o se hizo algo, él puede llevar una penalidad o lo podemos dar de baja”, reiteró.
En 2023 han sido suspendidos menos de cinco DRO.
AVANZAN MODIFICACIONES DEL REGLAMENTO
Guillermo Caballero Herrera comentó que también entregó una propuesta de modificaciones al reglamento al ahora secretario general de Gobierno, Miguel Ángel Bujanda Ruiz, sin que haya sido convocado a participar en los trabajos que lleva a cabo el Ayuntamiento con las cámaras Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) y la Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC) para la modificación de dicha norma.
El arquitecto explicó que el reglamento vigente es una norma que mezcla construcción y diseño, pero sólo debería estar integrado por la construcción, habida cuenta que el diseño está sancionado por las Normas Técnicas Complementarias.
En la propuesta del ex presidente del Colegio de Arquitectos de Tijuana, se plantea incluir el movimiento de grúas telescópicas, ya que el reglamento actual no lo contempla, porque al estar levantadas, “no les importa invadir los terrenos aledaños y en esa invasión pueden causar un problema fortuito a un vecino, si no tienen ciertas precauciones”.
Para el arquitecto Caballero es “indignante” y una “afrenta a la ciudad” el que no se respete el reglamento en proyectos verticales, cuyos capitales en su mayoría son foráneos.
Por su parte, Francisco Pedrote Malfavón consideró que el Municipio debe cobrar gastos de mitigación a los proyectos para ampliar redes de agua potable, drenaje y electricidad, pronunciándose a favor de que exista un Consejo Ciudadano de Urbanización o de Construcción y se transparente el proceso de modificación del Reglamento de Edificación, en el que además de las cámaras empresariales que tienen intereses económicos, participen los Colegios de Arquitectos y de Ingenieros.
El martes 29 de agosto, Gabriel Vizcaíno, presidente de la CMIC Tijuana, declaró que se han tenido dos mesas de trabajo en los últimos cuatro meses sobre las modificaciones al Reglamento de Edificación con el Ayuntamiento, algunas encaminadas a que los edificios verticales se establezcan en lugares seguros y se hagan los estudios necesarios, “los que se tienen que hacer y no nada más hacer estudios por hacer estudios”, aunado a que los directores de obra sean gente que “de veras esté calificada”.
Para concluir, confió que en dos o tres sesiones podría estar listo para que se envíe al Cabildo, aunque no hay una fecha para que el Poder Ejecutivo remita la versión final.
