¿Te dedicas a comprar, vender y desarrollar?
Partiendo de que la información es poder, brindando seguridad y certeza en toma de decisiones (y aunque el riesgo existe), el estar informados de las consecuencias de los actos que vayas ejecutando en la negociación, reduce las sorpresas en la ejecución contractual.
De ahí que, aunque el sector inmobiliario en pandemia COVID-19 tuvo impacto por cierre de actividades no esenciales, de acuerdo a Inegi (2 de febrero de 2020), el PIB de empresas constructoras presentó 13 meses de caídas continuas de 1.4%; mas al 22 junio 2021, personal ocupado incrementó en 4.2%, horas trabajadas crecieron 12.8% y remuneraciones medias reales 0.9%, mostrando el valor real de producción de un alza de 1.2%.
El sector inmobiliario enfrenta grandes retos; por ello es necesario reinventarse, innovando, porque después de la pandemia nada será igual. Algunas prácticas adoptadas llegaron para quedarse. Coincidiendo con Alberto Vázquez en su artículo “La recuperación del sector inmobiliario frente a la pandemia de COVID-19”, publicado en Forbes México (octubre 2020), los principales retos del sector inmobiliario son en el incremento de: trabajo a distancia, arrendamiento inmuebles, del e-commerce, disrupción en cadenas de suministro, aumento en desempleo.
Por ello deberá innovar, reactivándose conforme a nueva realidad del consumidor en compraventa o arrendamiento de inmuebles; importante compartir aspectos esenciales en esas materias contractuales.
Empezaremos por la compraventa, aspectos que vendedor y comprador deben saber para que, conscientes consecuencialmente de los actos en que participen, tomen mejores decisiones; evitando sorpresas por desconocimiento, ante la premisa mayor de que la ignorancia de la ley no exime de responsabilidad.
¿Solo mediante firma de un contrato se concreta la compraventa de bien inmueble?
No. La venta es perfecta y obligatoria cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque no esté entregada la cosa, ni el precio. (Artículo 2123 Código Civil del Estado)
Esto nos lleva a reflexionar: Derivado del incremento en uso de redes no solo por modernidad, también provocado por pandemia y la sana distancia, el consentimiento o voluntad contractual se satisface no solo como se acostumbraba antaño, es decir, presencialmente y mediante estrechón de manos y expresión oral de: “trato hecho, me gusta y su precio me parece adecuado por mi liquidez o mi buen crédito” y la firma autógrafa del contrato de compraventa. Esto ha cambiado, transformándose, de ahí que es crucial que el ramo inmobiliario y sus consumidores conozcan las diferentes formas que existen, a partir de las cuales se concreta el consentimiento o voluntad en la celebración de la compraventa.
Si bien la forma que debe darse generalmente al contrato de compraventa es escrita ante fedatario y con firma de los intervinientes, conforme al Artículo 1721 del Código Civil del Estado, esta formalidad se tendrá cumplida mediante la utilización de medios electrónicos, ópticos o de cualquier tecnología, siempre que la información generada o comunicada en forma íntegra, a través de dichos medios, sea atribuible a las personas obligadas y resulte accesible para su ulterior consulta.
Deben las partes generar, enviar, recibir, archivar o comunicar la información que contenga los términos exactos en que han decido obligarse; quedando obligado el fedatario -notario o funcionario dotado de fe pública- de hacer constar en el contrato los elementos a través de los cuales se atribuya la información a las partes, y conservar bajo su resguardo una versión íntegra de la misma para ulterior consulta.
Lo anterior nos lleva a hacernos la siguiente pregunta: ¿Qué información debe contener la comunicación electrónica, óptica o de cualquier otra tecnología, para que se forme el contrato de compraventa?
Circunstancias de tiempo, modo y lugar en relación a la cosa, precio, forma de pago y entrega del bien, así como las consecuencias a cargo del comprador y vendedor, en caso de incumplimiento.
En la segunda parte revisaremos las formas que deben cumplir el pago y la entrega de la cosa, así como las consecuencias derivadas de su incumplimiento; hechos que generalmente provocan la mayoría de los juicios que en materia de compraventa se tramitan en los juzgados de la localidad.
Esperando que estas reflexiones, preguntas y respuestas sean de gran utilidad para la buena práctica contractual…
¡Continuará!
La abogada María de Lourdes Molina es catedrática en Derecho y jueza del Juzgado Décimo Civil de Tijuana.
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