¿Te ha pasado que en casa te sientes como en prisión, derivado de que vives en régimen de propiedad en condominio?
Debido a la tendencia creciente de realizar edificios y fraccionamientos en régimen de condominios, ocasionado principalmente para evitar violencia e inseguridad, prefieren vivir en comunidades con control y vigilancia en accesos, bardeando desarrollos e implementando tecnología de seguridad y vigilancia, cubriéndose con cuotas de mantenimiento. Por ello es importante conocer los derechos del régimen de condominios, que implican áreas comunes, derechos y obligaciones de copropietarios y arrendatarios, comodatarios o usufructuarios (que disfrutan como dueños, aunque no sean) y obligaciones y derechos de administradores.
El propietario goza y dispone -con limitaciones y modalidades de ley-, existiendo copropiedad, la cosa o derecho pertenecen pro indiviso a varias personas; y no puede ocuparse contra voluntad del dueño, sino por utilidad pública e indemnización. El propietario o inquilino puede impedir mal uso del vecino perjudicando seguridad, sosiego o salud de habitantes.
¿Qué cosas no pertenecen al propietario del inmueble? Minerales o sustancias: petróleo, carburos de hidrógeno sólidos, líquidos o gaseosos, entre otros estipulados en el Artículos 27 Constitucional.
¿En un predio podrán hacerse excavaciones o construcciones? Sí, no haciendo perder el sostén necesario al suelo del vecino, a menos que haga obras, evitando daños.
¿Puedo plantar árboles y arbustos en mi inmueble? Nadie plantará árboles cerca heredad ajena, sino a distancia de dos metros de línea divisoria en árboles grandes, de un metro en arbustos o árboles pequeños; el vecino arrancará árboles por daño, las ramas de árboles extienden sobre heredades, jardines o patios; los vecinos podrán cortar las sobre su propiedad y raíces extendidas en suelo de otro, vecino podrá cortarlas avisando.
¿Puede abrir ventanas para recibir luces? Sí, en una altura donde las ventanas disten del suelo mínimo tres metros, con reja de hierro remetida en pared, con red de alambre de tres centímetros mínimo; el dueño de la propiedad contigua a las ventanas podrá construir pared contigua a ella, o apoyarse en la misma pared.
¿Podrán tener ventanas, balcones y voladizos sobre propiedad vecina? No; prolongándose más del límite separando heredades, tampoco pueden tenderse vistas de costado u oblicuas, ni habiendo un metro de distancia.
¿Pueden las aguas pluviales generadas en su propiedad caer en propiedad del vecino? No; el propietario de edificio está obligado a construir tejados de azoteas que las aguas pluviales no caigan sobre edificio vecino.
¿Cómo participan en copropiedad los dueños? Como iguales, usando accesos, calles, espacios para estacionamiento, servicio vigilancia, limpieza, parques y resto de amenidades comunes, utilizándolas conforme su destino; sin perjudicar interés común, ni impidiendo a copropietarios usarlas según su derecho.
¿Los copropietarios tienen obligación contribuyendo a gastos de conservación de la cosa o derecho común? Sí.
¿Los condueños pueden hacer alteraciones a la cosa común? Sí, siendo obligatorios acuerdos mayoritarios de copropietarios; sin mayoría, el juez resolverá dentro de lo propuesto.
¿Quién administra la copropiedad en el régimen condominal? Un administrador o consejo de administración designado por mayoría propietarios, fijándose cuotas para reparación y reconstrucción de propiedad común y mantenimiento.
¿Cómo se determina el uso de la cosa común y se sanciona el incumplimiento a las reglas establecidas para tal efecto? Pueden usarla sin impedir el uso común. Los árboles son propiedad común, sin cortarse ni sustituirse, sino con consentimiento de propietarios y sin poder enajenar; debiendo respetar a vecinos su preferencia para adquirirla, y notificándoles interés de vender por notario o juez, teniendo ocho días para comprar (si no, el dueño queda libre para venderlo).
¿La administración del condominio puede imponer sanciones por violación a reglas de uso común condominales o falta de pago de cuotas de mantenimiento? No; sería hacerse justicia por propia mano, estando prohibido constitucionalmente. Es facultad exclusiva del juez mediante juicio conforme reglas del procedimiento, respetando derecho humano de ser oídos y vencidos a copropietarios incumplidos.
¿Es legal que bajo argumento de violación a reglas del condominio o falta de pago de cuotas de mantenimiento, te impidan el acceso a tu comunidad, cancelen acceso o hagan efectivas multas? No, necesariamente deben tramitar juicio. El único facultado para imponer sanción condenatoria es el juez en juicio justo, siendo oídos y vencidos.
¡Preguntas muy comunes, esperando que estas respuestas sean de gran utilidad para la buena convivencia en vecindad!
La abogada María de Lourdes Molina Morales es catedrática en Derecho y jueza del Juzgado Décimo Civil de Tijuana.
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