La construcción vertical, problemática generalizada en colonias como la Chapultepec y la Cacho, ahora afecta al fraccionamiento Sonora, ante la omisión del gobierno de Juan Manuel Gastélum Buenrostro que, sin sancionar, permite la edificación de multifamiliares sin cumplir la reglamentación vigente, haciendo caso omiso del rechazo social, sin la ampliación de vialidades e infraestructura
“En caso de existir rechazo social, la presente Constancia de Zonificación de Uso de Suelo quedará sin efecto, en conformidad con el artículo 57 de la Ley General de Asentamientos Humanos y el artículo 140 de la Ley de Desarrollo Urbano de B.C.”, condiciona cada constancia de zonificación, que es liberada para la construcción de un desarrollo urbano.
Pero en Tijuana, esta consideración es ignorada por la autoridad encargada de garantizar la correcta aplicación de las Leyes y Reglamentos en materia de construcción, la Dirección de Administración Urbana que depende de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología (SDUyE).
Tampoco se toma en cuenta la saturación de servicios públicos de agua, así como de drenaje pluvial y sanitario.
Al igual que los desarrolladores que omitieron pedir su anuencia, los residentes son ignorados por la autoridad municipal, con todo y que la Ley de Edificaciones y de Desarrollo Urbano, tanto municipal como del Estado, los protege, por lo que, en la actualidad, reclaman su derecho de audiencia.
A la molestia ciudadana se suma otra arbitrariedad, la liberación de licencias sin la previa presentación de estudios de impacto vial, avalado por el Instituto Metropolitano de Planeación (IMPLAN), así como del proyecto geométrico de integración vial, revisado y aprobado por la Dirección de Obra e Infraestructura Urbana Municipal (DOIUM), omisiones que acrecientan el congestionamiento vial en una ciudad que ya se caracteriza por su caótico tránsito.
FRACIONAMIENTO CHAPULTEPEC
Dividido en 2 torres, la desarrolladora MARINMSA, S.A. DE C.V. construye un multifamiliar de 120 departamentos denominado condominio Levant Campestre.
El inmueble se erige sobre la calle Tapachula, en el fraccionamiento Chapultepec, dentro del predio catastrado CH520001, lote 901 al 906, de la manzana 520, que anteriormente asentaba el antiguo Consulado Americano; una zona de casi permanente congestionamiento vial.
El proyecto se ejecuta aun contra la oposición de los vecinos, quienes solicitaron al gobierno de Juan Manuel Gastélum Buenrostro, a través de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología, el dejar sin efectos la licencia de construcción C62016A1329 y la constancia de Zonificación ZC2016A1329, otorgadas por la anterior administración municipal.
Incluso, otra de las condicionantes para el desarrollo de la obra, fue la presentación de un estudio de impacto vial avalado por el Instituto Metropolitano de Planeación (IMPLAN), así como del proyecto geométrico de integración vial revisado y aprobado por la Dirección de Obra e Infraestructura Urbana Municipal (DOIUM), documentación de la cual, el gobierno de Juan Manuel Gastélum Buenrostro dice analizar en qué condiciones se otorgó, aunque los vecinos dudan que se haya realizado un análisis al respecto.
“La licencia es irregular, ya que violenta el uso de suelo, al no tomarse para la edificación y viola la Ley y Reglamentos vigentes en el municipio de Tijuana, el Reglamento de Zonificación y Usos de Suelo del Centro de Población de Tijuana, la Ley de Desarrollo Urbano del estado de Baja California, así como el Reglamento de Edificación para el Estado de Baja California”, planteó Rosa María Romero, representante legal de los vecinos.
Esta edificación, agregó, se aleja del régimen unifamiliar con el que fue creado el Fraccionamiento Chapultepec, sin que las autoridades tomen en cuenta que la zona ya se encuentra saturada por edificios multifamiliares, realizados sin la debida planificación.
Para colmo, a un lado se ubica el Estadio Caliente, otro de los causantes del caos vial que afecta la zona, lamentó José Ángel Arreola, representante de los propietarios de esa demarcación.
Demolicion del antiguo Consulado Americano
Tomando en consideración lo angosto de la calle Tapachula y Avenida Consulado (12 metros de angostura) y, tomando en consideración lo que señala el artículo 39 del reglamento de Edificación, “esta zona no es apta para ningún edificio más, ya no es posible soportar mayor afluencia vehicular, las calles se encuentran saturadas, cualquier licencia en ese sentido se encuentra fuera de normatividad”, expuso.
A ese proyecto se suma la construcción de un condominio de 14 pisos, con 40 departamentos, levantado a un costado del antiguo Consulado, por la familia Perroni Lutteroth, cuya edificación se inició sin las licencias correspondientes. El gobierno municipal reportó que, en este caso particular, la licencia se otorgó solo para movimiento de tierra, aun así su edificación avanza.
La petición de audiencia requerida por los vecinos para plantear estas irregularidades, no fue atendida por el alcalde Juan Manuel Gastélum Buenrostro.
Ante ello, el 25 de abril de 2017, los inconformes dirigieron un escrito a Ricardo Lomelín Clapera, secretario de Desarrollo Urbano y Ecología, con copia para el propio presidente municipal y varios regidores, entre ellos Myrna González Medina, presidenta de la Comisión de Desarrollo Urbano, Obras y Servicios Públicos. Ninguno ha hecho valor el derecho de audiencia de los ciudadanos.
En el oficio los residentes demandan dejar sin efectos la licencia de construcción C62016A1329, otorgada el 25 de noviembre de 2016 a la empresa MARIMSA S.A. de C.V., firma fideicomitente y fideicomisario de Gava Holdings Industrial, S.A.P.I. de C.V.
También piden se ordene la suspensión de extracción de tierra y el movimiento de la misma, originada por la familia Perroni Lutteroth, en los límites de calle Consulado, parte norte de la Quinta Sección del Fraccionamiento Chapultepec. “En este caso pedimos se les obligue hacer la reparación del daño o, en su caso, cubrir daños y perjuicios ocasionado por tales maniobras a los afectados y no se le otorgue permisos de construcción para edificaciones multifamiliares”.
APLICACIÓN DE LA LEY A VOLUNTAD DE DESARROLLADORES
Respecto a la edificación del condominio Levant Campestre, el titular de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología, Ricardo Lomelín Clapera observó, “hay una queja… no, una observación de los vecinos que manifiestan la extrañez sobre la factibilidad de impacto vial que se hizo el año pasado. Les prometí y estamos analizando de nuevo el estudio de impacto vial que se hizo”.
Pero de corroborar el estudio, un problema de impacto vial no ofrece hacer valer la reglamentación, sino que se limitará a la buena voluntad del desarrollador por respetar la Ley y Reglamentos vigentes en materia de construcción.
“Tendremos que hablar con los promotores de esta edificación para, primero manifestarles la preocupación de los vecinos respecto al impacto vial e invitarlos a reconsiderar, porque la licencia está otorgada, tenemos que hacer una revisión en cuanto a los impactos se refiere, tener una herramienta y apelar a su conciencia”, planteó el funcionario.
¿Sería a voluntad del desarrollador? se le cuestionó.
“Estamos viendo dentro de la normatividad y de la reconsideración de los impactos vial y urbano, el impacto que causa el desarrollo con los vecinos, no quiero aventurarme a ningún comentario, pero sí necesitamos revisar bien esa situación porque pudiera ocasionar… ya hay un cuello de botella, no quisiéramos nosotros que cause ningún impacto en las calles de la zona”, respondió.
SE AMPARAN CONTRA MULTIFAMILIARES
Ante la desidia oficial, los residentes del Fraccionamiento Chapultepec presentaron ante el Juez de Distrito en Materia de Amparo y de Juicios Federales, un juicio de amparo contra lo que consideraron “la ilegal expedición de la licencia de construcción”, expedida a Marinmsa, S.A. de C.V.
De estas irregularidades, señalaron como responsables al presidente municipal de Tijuana, Secretario de Desarrollo Urbano y Ecología, Dirección de Administración Urbana, así como a los titulares de los Departamentos de Edificaciones y de Usos de Suelo de DAU.
FRACCIONAMIENTO SONORA
Residentes, por generaciones del Fraccionamiento Sonora, asentado en la Delegación La Mesa, no recuerdan a vecino alguno que haya habitado el predio catastrado con la clave HD055022.
No obstante, en 1994, Crecencia Celia Arreguín Mejía prescribió a su favor ese terreno de 9 mil 375 metros cuadrados, ubicado en las intersecciones de la Avenida Hermosillo y Calle Nogales, valuado actualmente en 13 millones 126 mil pesos.
Colonos Fraccionamiento Chapultepec se amparan
No obstante, el lote continuó sin ser ocupado, hasta que los vecinos decidieron acondicionar ahí un área verde, la cual permaneció por años hasta que, en octubre de 2016 Arreguín Mejía lo comercializó a la Desarrolladora e Inmobiliaria IMAL, S.A. de C.V., representada por José Alejandro Jiménez López, a un costo de 9 millones 600 mil pesos.
A partir de entonces, el paso de los camiones de carga se observa y escucha día y noche, ante la inconformidad de los vecinos que registran el daño en el pavimento de su vialidad principal y único acceso, la Avenida Hermosillo.
El área verde fue destruida para dar paso a la edificación de 96 condominios divididos en 16 edificios.
Además del daño vial, el asentamiento de este desarrollo ha causado daños en tuberías de agua potable y la invasión en una fracción de 3 metros de ancho por 22 de largo del lote 21, en donde se ubica la vivienda del señor Ricardo Gutiérrez.
Peor aún, “sin apego a las normas de construcción, la constructora INOVI (como se anuncia la desarrolladora de los condominios), en mi propio terreno, levantó una barda que utilizará como muro de contención, sin que reúna las condiciones para ello, con lo que delimita su colindancia con mi propiedad”, se quejó el residente.
Desde el inicio de la construcción, los habitantes han planteado su inconformidad al gobierno municipal, exponiendo como principal argumento no haber sido tomados en cuenta para tal edificación, y la inexistencia de vialidades alternas que puedan evitar el impacto vial que el desarrollo originará.
La inconformidad de los vecinos es generalizada, y así se ha manifestado a la autoridad municipal que, aunque reconoce que la obra carece de licencia de construcción, no ha impedido su continuación.
Pero al ser el señor Ricardo Gutiérrez Ferreiro, el principal opositor, por ser el habitante con mayor afectación, Guillermo Jiménez, uno de los propietarios del desarrollo, lo buscó para preguntarle: ¿Qué quieres para acabar con todo esto?
Gutiérrez le respondió que la suma del valor de su terreno invadido, más el costo invertido en la barda o la que la desarrolladora solvente uno de sus proyectos de edificación, una rampa o elevador para su esposa que padece esclerosis múltiple o un departamento.
De este encuentro video grabado, Gutiérrez asentó que su petición es por la indemnización de la fracción del lote que le fue invadido arbitrariamente, pero que ello no significa que esté de acuerdo con la construcción de 16 edificios multifamiliares en un asentamiento en el que, la suspensión del servicio de agua potable por falta de infraestructura, es una constante.
Ricardo Gutiérrez presentó el 6 de marzo de 2016 una denuncia por despojo de cosas inmuebles o de aguas ante la Agencia del Ministerio Público Investigadora de Delitos Patrimoniales, de la cual la Procuraduría General de Justicia del Estado (PGJE) reporta en integración, aunque el afectado lamenta la falta de avance.
CLAUSURA DE PAPEL
Desarrolladora e Inmobiliaria IMAL, S.A. de C.V. y/o Grupo INOVI, S.A. de C.V., carece de licencia de construcción, para asentar en el Fraccionamiento Sonora, 96 condominios en 16 edificios.
“La licencia de construcción no se les da todavía, pero han ido cumpliendo con todos los procesos y tramitología”, ponderó Ricardo Lomelí Clapera, secretario de Desarrollo Urbano y Ecología.
Además, admitió que “falta un estudio de integración vial”.
El funcionario reconoció que los demás permisos, como licencia de edificación de muro de contención, de impacto urbano, uso de suelo, entre otros; la desarrolladora los ha obtenido durante la administración de Juan Manuel Gastélum Buenrostro, alcalde de Tijuana que, en reiteradas ocasiones, dice oponerse al crecimiento anárquico de la ciudad.
Al respecto, el funcionario dijo que “la licencia de Construcción está en proceso, sin embargo se clausuró la obra, se detuvo el viernes 12 de mayo”, luego de que la firma no atendió un requerimiento presentado por el Ayuntamiento.
No obstante, la obra nunca se detuvo, continuando su desarrollo desde las 6:00 de la mañana hasta las 8:30 de la noche, los 7 días de la semana.
Sin abundar más sobre la irregularidad de obra, Lomelín Clapera anotó, “nos hemos dado cuenta que en la mayoría de las molestias de los vecinos predomina… más bien… cambio la expresión, predomina en el proceso de la obra, es una gran molestia el proceso de la obra, la entrada y salida de camiones, la polvareda que se hace es la molestia básica en este caso”.
