Vivienda paralizada

En Tijuana hay por lo menos 100 oficinas y 150 locales comerciales que están en venta (con un costo de 150 mil hasta 200 mil dólares) y no han podido ser colocados en el mercado. En tanto que en la ciudad se estima que hay más de 20 mil viviendas abandonadas y 15 mil nuevas para la venta, pero tampoco hay quién las compre.   Diversos sectores coinciden en que los factores que se relacionan con la parálisis son: -Los aumentos en insumos y casas (según Sociedad Hipotecaria Federal el costo de las casas subió en promedio 4 por ciento a nivel nacional en lo que va de 2014, mientras que a diciembre de 2013, las materias primas subieron 5 por ciento por el IVA en la frontera). -La aplicación de la Ley Antilavado que entró en vigor el 18 de julio de 2013, donde se pide que las transacciones mayores a 500 mil pesos se hagan a través de instrumentos financieros y no en efectivo, además de entregar un reporte con la información del comprador y vendedor. -La reforma hacendaria (IVA al 16 por ciento en frontera que afecta a las áreas comerciales), además con un portal de SAT deficiente que complica los reportes fiscales para los contribuyentes. -La crisis recurrente de las inmobiliarias. -La falta de empleo. -La desconfianza de los inversionistas ante un escenario económico incierto. -Los cambios constantes en la política de vivienda en México. De acuerdo ex presidenta de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), Valentina Plascencia, “las ventas han caído un 30 por ciento en el primer mes del año, comparado con el año pasado. Este año viene complicado, pues traemos muchos inhibidores. Hay mucha regulación y la gente no está tan acostumbrada a que por vender su casa o comprar una propiedad, se les hagan tantas preguntas. Han inhibido la intención de vender o comprar una propiedad, además está el tema de la influenza, la piensan para salir a hacer un recorrido”. Por su parte, Luis Bustamante Fernández, miembro de la Asociación de Profesionales Inmobiliarios, expresó que si bien es cierto no hay IVA directo en el producto que ofertan, han subido los insumos y se complicó la tramitación a la hora de adquirir una vivienda, lo que les afecta a la hora de colocar el producto. Mencionó que en su caso, desde julio de 2013 tenía acordada la venta de un edificio de oficinas, y poco faltó para que no concluyera, debido a lo engorroso de la Ley Antilavado, pues el cliente, de origen estadounidense no entendía el cambio constante de leyes en el país.    Según información del economista, Alejandro Díaz Bautista, el mercado inmobiliario en el estado se encuentra en crisis desde hace cinco años, y la esperanza de que pudiera reactivarse en lo que restaba de 2013 no se cristalizó debido a una desaceleración de la economía mexicana. Sin embargo, información del Censo de Población y Vivienda de 2010 indica que la demanda en el sector desarrollador seguirá creciendo, y de hecho se calcula al menos 600 mil casas por año habrán de edificarse hasta 2040. En tanto que de acuerdo a la registros de la Cámara Nacional de Vivienda (CANADEVI) en el país se forman anualmente 650 mil nuevos hogares y hay un rezago habitacional de 9 millones de viviendas. Debido a la dinámica poblacional del país (el bono demográfico), en los próximos 10 años se enfrentará el mayor crecimiento en la demanda de casas, es decir que para 2020 se construirán poco más de 8 millones de hogares, con una inversión de 600 mil millones de pesos al año en desarrollo e infraestructura inmobiliaria. En otro orden de ideas, el estudio Situación Inmobiliaria en México de BBVA señala que “2013 presentó una de las caídas más rápidas de la construcción. El ciclo económico de esta parte de la economía ya indicaba que se detendría, pero no se esperaba que el frenado fuera tan abrupto. Con tan solo un trimestre por terminar el año, la construcción promedia una caída de 4.5 por ciento, cuando la economía en conjunto se mantiene en terreno positivo. Los tres subsectores de la construcción han ido a la baja durante todo el año. La edificación y la obra civil representan casi el 90 por ciento del PIB de la construcción, por lo que su estancamiento es suficiente para que el sector no pueda avanzar”. Las trabas “Sí está un poco detenida la venta de locales comerciales, porque son normativas y reformas nuevas las que se aprobaron en 2013 y otras que entraron en vigor en este año. Por el lado de la venta de vivienda la situación económica no está muy bien, aunque hay poca rotación de personal hasta que el trabajador no obtenga sus puntos de INFONAVIT, podrá comprar su casa”, externó Valentina Plascencia socia de AMPI. A decir del Presidente de la Asociación de Profesionales Inmobiliarios de Tijuana (APIT), Vicente Vega Ríos con la Ley Antilavado, la Secretaría de Hacienda y Crédito Público los obliga a ser investigadores toda vez que deben presentar formatos donde se ofrece toda la información de la compraventa de un bien, lo que les hace el trabajo más engorroso. “De cierta manera ha inhibido al sector, pero también está detenido por la situación económica que existe. La falta de empleo, las empresas que se retiraron en años anteriores. Hay miles de casas abandonadas porque la gente no tuvo la forma de pagar. Además, la falta de infraestructura en los desarrollos obligó a que las personas dejaran sus hogares. No puedo decir que tengan la culpa los vivienderos, les cambiaron las políticas públicas y por eso es que están donde están ahorita, casi casi en bancarrota. Tenemos en Tijuana entre 15 y 20 mil casas abandonadas por lo que ha nacido un nuevo mercado”, finalizó. Precios se disparan Por otro lado, la Sociedad Hipotecaria Federal dio a conocer el Índice de Precios de la Vivienda en México al cuarto trimestre de 2013 que expone que el costo promedio nacional fue de 607 mil pesos para viviendas de tipo medio, en tanto que el precio mediano se colocó cerca de 403 mil pesos y el resto por arriba o menos de este último costo. Según SHF, el aumento en precios de inmuebles fue debido a factores diversos, sobre todo por el incremento de transacciones de viviendas usadas de valor medio y residencial. Así, las casas en condominio o departamentos subieron el 3.88 por ciento a tasa anual. En tanto que la vivienda usada y nueva en el mismo período, fue de 3.89 por ciento y 4.07 por ciento, respectivamente. La vivienda económica aumentó su precio en 2.66 por ciento y la vivienda media-residencial se colocó en 4.85 por ciento. Para el economista José Luis Contreras Valenzuela, el IVA del 16 por ciento sí afecta el precio de los productos sobre todo cuando se trata de una vivienda mayor a los 2 millones de pesos en tanto que los locales comerciales y los terrenos para desarrollar actividades comerciales también son tasados con el impuesto, lo que atora más a los desarrolladores. Por su parte, el Director del Centro de Estudios del Sector Privado de Baja California, Rubén Roa Dueñas, dijo que la construcción es muy importante para el país debido a la generación de empleos (al año crea 5.8 millones de empleos directos y 2.9 millones de indirectos, es la cuarta actividad económica con mayor generación de puesto laborales, por cada 100 pesos que se invierten 43 son para la adquisición de bienes y servicios). “De no reactivarse el sector, volvemos a las mismas tasas de crecimiento mediocre con la generación de muy pocos empleos y mal remunerados, si no se le apoya no lograremos siquiera llegar a la expectativa de generación de 680 mil nuevos empleos que busca el gobierno federal”, apuntó. Créditos a la baja De acuerdo a cifras de la página del INFONAVIT, la colocación de créditos en Baja California va a la baja, en 2011 la cifra inició con 25 mil 579, un año después se colocó en 22 mil 124 y para el año pasado quedó en 16 mil 808, es decir 8 mil 771 créditos menos que hace dos años (34 por ciento). Por lo que hace a la demanda potencial de vivienda para el estado, establece, es de 169 mil 121, distribuidos de la siguiente manera:   Tijuana 97,916 Mexicali 40,784 Ensenada 20,281 Tecate 6,535 Playas de Rosarito 3,605 Total 169,121 Desarrolladores quebrados El Gerente de Gestión de HOMEX, Óscar Monraz dijo que al entrar la administración de Enrique Peina Nieto se cambiaron las políticas de vivienda, donde se considera que los subsidios para la morada sean para los desarrollos que se encuentran en la mancha urbana, y no alejados de la ciudad.   “Desde que entro la administración las políticas de vivienda cambiaron, por eso URBI, GEO, HOMEX todas las desarrolladoras tronaron. Por ejemplo en 2012 vendíamos 15 mil casas, en 2013 fueron 900. Ya no calificamos porque el desarrollo está muy lejos. Una vivienda que cuesta 250 mil pesos y el trabajador alcanza para 200 mil con el subsidio llegaba financiaba el resto”. El consultado agregó que ante la difícil situación tuvieron que recortar personal, en Tijuana por ejemplo eran 300 y actualmente son 27. “En el año 2000 cuando fue el boom de la vivienda vendíamos al año 5 mil viviendas ahorita no llegamos ni a 200. La cantidad de casas nuevas entre todas las constructoras en Tijuana son aproximadamente 15 mil. Pero no hay venta, por eso las desarrolladoras grandes están tronadas. “La construcción directa como indirecta es la activación económica de un municipio porque se generan permisos, pagos de derechos, etc. Además que su efecto se multiplica en otros sectores’”, concluyó. Vivienda estancada Alejandro Torres Hernández, titular de la empresa Pro Vive, que se dedica a adquirir y reparar viviendas abandonadas, dijo que en los desarrollos que se han construido en los últimos 10 años se tiene una inutilización de entre el 20 y el 25 por ciento. “La vivienda adjudicada ha tenido más demanda, pero hacen falta instrumentos para poderlas recuperar porque muchas de ellas están invadidas y no se han podido recuperar, hay que trabajar mucho para recuperarlas. INEGI marca que hay más de 111 mil viviendas deshabitadas en Tijuana, no precisamente abandonadas. Estimamos que de los desarrollos habitacionales de más de mil, mil 500 casas que se han edificado en los últimos años el abandono llega al 25 por ciento dependiendo del fraccionamiento”. En cuanto a la vivienda nueva, apuntó, hay que recordar que las grandes compañías públicas (GEO, URBI, HOMEX) que construían en Baja California tuvieron contratiempos financieros. Por lo que esa demanda se ha dejado de colocar. “En tanto que los desarrolladores medianos siguen, aunque no han crecido, tampoco han decrecido. El bache importante que existe son las empresas públicas han dejado de tener volúmenes de colocación como en años anteriores”, externó el consultado.  La importancia de la construcción De acuerdo al estudio “Situación Inmobiliaria en México de BBVA”, la construcción, representa aproximadamente el 9 por ciento del Producto Interno Bruto, es una de las actividades íntimamente relacionadas con el resto de la economía. Su desempeño impacta a poco más de 60 subsectores. De éstos, los de mayor relevancia se encuentran en la industria manufacturera, el comercio, el crédito y la misma construcción cuyo producto sirve de insumo para otras obras. Ante tal escenario el Presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción, Jorge Palomino Guerrero dijo que en 2012 llegaron a estar en cero debido a la crisis que tuvo Estados Unidos, lo que afectó colateralmente. “Luego vienen las reformas en 2013. Teníamos buenas expectativas por el cambio de gobierno y todo lo que se anunció, pues todo eso pasó y quedó en trámite. Ahora vienen los cambios, consideramos que 2014 va a ser el año de arranque, pues ya se aprobaron reformas”. Por otra parte reconoció que la fracción inmobiliario va de la mando del de la construcción y si éste no se levanta igual les pasa a ellos. “Vamos a empezar a engranar la maquinaria. Oficialmente se ha dicho que la recuperación va a ser de un 3 por ciento. El año pasado decían que no íbamos a bajar al 2 y se fue al 1 por ciento. Esperamos que se cumplan esas expectativas de incrementar el 3 por ciento”, finalizó. El lío de los reportes Por su parte, el socio del Despacho RSM Bogarín especialista en temas fiscales, Juan Carlos Rojo, dijo que sin duda alguna dar cumplimiento a las nuevas disposiciones establecidas en la Ley Antilavado, requiere de un especial cuidado y atención para evitar errores e incumplimiento evitando multas que van desde 200 y hasta 2 mil días de salario mínimo (de 13 mil pesos a 148 mil pesos), por abstenerse de cumplir requerimientos, no presentar en tiempo los avisos o  presentarlos sin reunir los requisitos que marca la Ley. “Incluso estar en riesgo de incurrir en una multa de diez  mil y hasta sesenta y cinco mil días de salario mínimo (de 672 mil 900.00 pesos hasta 4 millones 373 mil 850 pesos) o del diez por ciento del valor del acto u operación si ésta es cuantificable, el que resulte mayor, en caso de omitir la presentación de los avisos correspondientes y participar en cualquiera de los actos prohibidos por la misma Ley” explicó.    Agregó que debido a que el portal del SAT ha presentado saturación se han presentado prórrogas para que los contribuyentes cumplan con sus obligaciones. La primera fue el diferimiento de la presentación de la declaración de septiembre para presentarla conjuntamente con la de octubre, esto debería de ser a más tardar el 17 de noviembre, la segunda aplaza la presentación de estos dos meses para presentarlos conjuntamente con la declaración del mes de noviembre, esto sería el 17 de diciembre, por último la tercera prórroga nos indicó que se debieron presentar todas las declaraciones el día 17 de enero, estando  obligado a declarar los cuatro meses anteriores. Pese a ello los problemas continuaron, lo que ha provocado que no sea posible dar cumplimiento a tan delicado requisito. “La Ley contempla una serie de obligaciones, que van desde la identificación de los clientes y usuarios, hasta la presentación de declaraciones mensuales con el propósito de informar a la Secretaría de Hacienda, pues es ésta la autoridad competente para aplicar en el ámbito administrativo esta ley y su reglamento”. Sumado a lo anterior, agregó que hay otras disposiciones que afectan a la economía y están relacionadas con la reforma hacendaria, dando con esto un golpe más al ya tan lastimado sector de vivienda. “El sector inmobiliario, al igual que todos los sectores económicos en Baja California y las zonas fronterizas, se ha visto afectado al encarecerse el costo de las materias primas en un 5 por ciento, derivado del incremento en la tasa del Impuesto al Valor Agregado, pues éste termina siendo parte del costo de la construcción”. “Un elemento de afectación a la productividad sin duda es el que se refiere a las prestaciones sociales y algunas otras remuneraciones efectuadas a los trabajadores que por disposición de ley son exentas del Impuesto Sobre la Renta para éstos, pues por parte de quien las otorga se convierten en un gasto no deducible  hasta en un 53 por ciento”, lapidó.