En Baja California, entidad donde según cifras del Poder Judicial, el 40 por ciento de los juicios civiles está relacionado con casos de prescripción positiva de buena o mala fe, y en el que profesionales inmobiliarios y abogados han descubierto la presencia de grupos delictivos organizados dedicados -literalmente- al robo de casas, se ha identificado la necesidad de reforzar el marco jurídico para evitar que un concepto legal con fin social se vuelva un modus vivendi plagado de corrupción.
En contubernio, por acción u omisión con funcionarios del Registro Público de la Propiedad y el Comercio (RPPC) y el Poder Judicial de Baja California, además de notarios, en el Estado se ha detectado que grandes mafias intentan aprovecharse de la fallida política de vivienda y de diseño del desarrollo de las ciudades para hacerse de grandes extensiones de tierra y de propiedades, donde incluso, según autoridades de la Fiscalía General del Estado (FGE), se advierte la presencia del narco en este rentable negocio, principalmente en municipios como Tijuana.
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Ante esta realidad que ha sido denunciada en varias ocasiones por ZETA, dentro de dos semanas, la diputada Michel Sánchez Allende presentará una iniciativa ante el Congreso del Estado cuyo objetivo es poner candados en contra de los excesos cometidos por abogados y grupos delictivos que se hacen pasar por agentes inmobiliarios que se hacen de hasta 150 terrenos o propiedades de manera simultánea, a través de testigos falsos, de falsificación de firmas y la firma de contratos ilegales, que son ya un delito de por sí.
El proyecto de 49 páginas y fundamentado con análisis de magistrados del Poder Judicial, el Colegios de Abogados, docentes y sus alumnos, así como víctimas de casos de prescripción, tiene como objetivo complicar los mecanismos para que personas que se dediquen a ello puedan fácilmente apoderarse de viviendas que se encuentren en litigio, abandonadas o deshabitadas por sus dueños; también, evitar que personas sean desalojadas de sus propiedades por no contar con complicaciones o carencias en la tenencia de su propiedad.
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Para el abogado Eduardo Medina y el propietario de la empresa, Grupo Inmobiliario Baja California, Héctor Flores, la iniciativa está plagada de buenas intenciones, pero difícilmente podrá hacer frente a la intervención de mafias estructuradas y dedicadas al robo de viviendas. Y en cambio, representará mayores complicaciones para personas que tienen interés en regularizar la propiedad de su vivienda.
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LEY ANTI PRESCRIPCIONES
En el proyecto de reforma planteado por la legisladora morenista, se pretenden modificar los artículos 1139, fracciones I y III, 1142, 1143, además de agregar los artículos 1143 BIS y 1143 TER del Código Civil para el Estado de Baja California, con el objetivo simple de impedir el uso de prescripciones como una forma de vida y de acaparamiento de bienes.
El problema, que afecta a todos los estratos sociales, dado que se ha detectado el intento de robo de viviendas desde en terrenos rurales, fraccionamientos de interés social hasta en residenciales privados, ha provocado más de mil juicios de prescripción en Baja California.
La iniciativa descansa prácticamente en dos puntos: el impedimento legal para que una persona no pueda prescribir dos o más propiedades que no sean contiguas a la vez; y que se tipifique la causa generadora de la prescripción, es decir, que la persona tipifique el motivo específico por el cual tiene la intención de hacerse del terreno.
A partir de esto, considera la diputada, será más complicado que las mafias tengan la capacidad de apoderarse de viviendas, sobre todo porque entre las limitantes obliga a que los testigos presentados para la prescripción sean residentes aledaños de la propiedad de la que intenta hacerse. También limita a que sólo pueda ejercerse la prescripción de buena fe cuando el propietario de la vivienda legalmente haya tenido algún tipo de contacto, ya sea de venta o donación, con la persona que intenta prescribir.
Y es que, según la legisladora, las prescripciones de buena y mala fe deben mantenerse, pero regularse, dado que el origen de dichos planteamientos tiene un interés social, de que las personas tengan el derecho de hacerse de una vivienda.
Entre los puntos más destacados se encuentra el previsto en el artículo 1142 del Código Civil que refiere a las prescripciones de mala fe -en las que se toma la posesión sin ningún tipo de consentimiento-, donde sólo podrán iniciar el juicio a partir de que la pena o acción penal por el acto se haya extinguido. Es decir, cuando el delito con el que se obtuvo el bien ya no pueda emitirse como sanción.
El 1143 establece que al cumplir con todos los requisitos para prescripción, la demanda debe ser dirigida al propietario del inmueble ante el RPPC y ante el supuesto propietario real. Esto quiere decir que aunque exista un contrato con nombre de otra persona, la demanda debe dirigirse a la parte del acuerdo y aparte al propietario legal.
Dicho artículo también obliga a que una prescripción motivada en un acto traslativo de dominio, debe contemplar en “juicio a todas las personas que de manera sucesiva hayan servido para efectuar esa transmisión de dominio, partiendo del acto inscrito hasta llegar al actor, de lo contrario no podrá alegarse la buena fe”.
En la ley también se establece que no podrán correr plazos de prescripciones de manera simultánea en dos o más predios por la misma persona, salvo que sean contiguos y estén motivados en el uso como vivienda. Esto aplicará también para viviendas móviles y otro tipo de inmuebles ligeros.
Entre los nuevos requisitos para la prescripción de viviendas previstos en el artículo 1143 TER, se pretende que los interesados deberán expresar -de origen- la causa generadora de la prescripción (para vivir, como negocio o el motivo del mismo) y el tipo de posesión que tiene: jurídica, material o ambas.
Cuando se pretende prescribir de mala fe sólo podrá hacerse con motivo de acceso a la vivienda, siempre y cuando no cuente con otro inmueble para cumplir con esta función. También se colocó un candado para que la prescripción de buena fe de varios inmuebles de manera simultánea sólo pueda hacerse cuando se pueda comprobar el acto traslativo de dominio. Es decir, cuando se compruebe que hubo un proceso de venta o donación directamente con el propietario ante el RPPC, debiendo llamar a juicio a todas las personas que hayan participado en el acto. Si no, la prescripción se considerará de mala fe y tendrá que cumplir con requisitos de años y posesión.
La reforma contempla también que el Poder Judicial acuda -mediante actuario o funcionario jurisdiccional- al inmueble que pretenda prescribir y se cerciore de que se cumple con la posesión y uso del inmueble. Además, se verá obligado a revisar si la parte actora se encuentra en otro proceso de prescripción de manera simultánea.
“Donde empiezan a simular esos actos jurídicos, las personas para quedarse con las propiedades, nosotros sí estamos metiendo dentro de la reforma que tienen que ellos que comprobar como esta cadena de propietarios. Ya no va a ser tan fácil simular actos jurídicos de decir: ‘Ah, mira, es que yo tengo este contrato de compraventa’, pero así de quién es, y luego esa persona quién se lo vendió, y luego quién se la vendió”, refirió Sánchez Allende.
La legisladora morenista consideró que esto forma parte de la primera etapa de la reforma, donde se centraron en un marco legal preventivo y no punitivo. Sin embargo, se dijo abierta a ampliar sanciones y el catálogo de delitos en contra de quienes hacen negocio con el robo de casas, sobre todo ahora que la fiscal Ma. Elena Andrade anunció el inicio de análisis para conocer si es factible la creación de una fiscalía especializada contra invasiones, prescripciones y adjudicaciones, que pretenda combatir abusos de este tipo.
INSUFICIENTE PARA COMBATIR MAFIAS
De manera paralela, el abogado Eduardo Medina y el inmobiliario Héctor Flores consideraron que la iniciativa presentada por la diputada Michel Sánchez Allende, avalada por la magistrada Karina Acosta Dueñez, tiene buenas intenciones, pero es insuficiente para combatir a los grupos delictivos -del narco o no- que invaden casas; a su juicio, la reforma afectará principalmente a las personas que prescriben por una necesidad y no para ejercer algún negocio.
Ambos respaldan que se tipifique la causa generadora de la prescripción y que se llame a juicio a todos los que participan o participaron en un proceso judicial. Sin embargo, no existen sanciones para los grupos organizados dedicados a estos actos ilícitos.
En el caso del abogado de asesoría legal, Karma, Eduardo Medina, consideró que hay elementos muy sencillos que podrán burlarse fácilmente, como el hecho de que en las prescripciones simultáneas no se usará el nombre directo de la persona, sino que ahora se incluirá el nombre de un hermano, madre, hijo o algún amigo que podrá iniciar el proceso judicial de prescripción, burlando así la Ley.
El inmobiliario Héctor Flores ve además problemas en la situación de los testigos, dado que con frecuencia observan que personas no conocen a quienes viven cerca o exista animadversión con ellos, lo que complicaría la situación para alguien que intenta prescribir de buena manera.
Comentó que al menos en su experiencia, 3 de cada 10 procesos de prescripción se originan por complicaciones en contratos que no culminaron en la inscripción. Es decir, que se signó un contrato, se pagó las propiedades, pero la contraparte falleció o reside en Estados Unidos y no se logró hacer el trámite ante el RPPC.
Con esta reforma, asegura, podría complicarse un esquema utilizado para dar certeza jurídica a quienes compraron terrenos de buena fe, pero que no pueden escriturar.
Para el abogado Eduardo Medina no era necesaria una reforma, sino que las leyes actuales funcionen, pues, aseguró, los jueces han faltado a su responsabilidad para solicitar investigaciones ministeriales cuando identifiquen mentiras en testimonios o documentos falsos.
“Por ejemplo, abogados que hasta rentan, hay testigos profesionales. Ajá, sí, claro. Y entonces usas los mismos testigos en varios juicios. Entonces, este mismo abogado está usando los mismos testigos para diferentes hechos, pues allá te tendría que levantar una alerta. ¿O sabes qué? Hay una persona que está metiendo 10 prescripciones. Entonces, es algo que tú tendrías que notar rápidamente, pues sí tienen las facultades para hacerlo; el Código Penal es bien claro y el delito de despojo es muy fácil acreditarlo”, refirió el jurista, quien aseguró que cuando se descubran actos de esta naturaleza se debería dar parte al Ministerio Público.
Consideró que este esquema serviría mucho más para combatir a los grupos delictivos, al igual que una capacitación y facultades a la Policía Municipal para comprender que el delito de despojo también puede acreditarse de manera flagrante.
Medina aseveró que hay ocasiones en que la víctima denuncia en el acto la invasión de una propiedad, y cuando notifica a las autoridades preventivas estos lo conducen a presentar una denuncia ante FGE y una demanda para desalojarlo. Sin embargo, cuando se trata de un delito flagrante los agentes preventivos pueden detener al sujeto, dado que se trata de despojo y de allanamiento de morada.
Ambos coinciden en que si hubiera mecanismos más efectivos o si se cumpliera con la ley de forma eficiente, no sería necesaria la reforma, dado que cuando una persona invade un terreno o vivienda podría ser retirado con la fuerza pública sin que ejerza posesión del mismo.
También recalcaron que cuando se trata de una prescripción de mala fe, acreditar la causa generadora -automáticamente- evidenciaría un delito, dado que se acreditaría abiertamente el despojo.
Medina agregó que han llegado a casos tan ridículos en la prescripción masiva que han llegado demandas de personas que son propietarios y que residen en un domicilio, pero que el estafador se equivocó de domicilio y su intención era apoderarse de la propiedad del vecino; también episodios donde un sujeto intenta prescribir una vivienda en la que el residencial tiene apenas tres años de construido y necesita cinco -al menos- para acreditar la prescripción.
