Para abogados, inmobiliarias y juzgadores, la prescripción positiva, ya sea de buena o mala fe, se ha normalizado en Baja California, entidad que -según el diputado Diego Echevarría, del Partido Acción Nacional- ocupa el quinto lugar en materia de prescripciones a nivel nacional; y de acuerdo al magistrado presidente del Tribunal Superior de Justicia, Alejandro Isaac Fragozo López, el 40 por ciento de los procesos judiciales civiles -en Tijuana- están relacionados con el apoderamiento de viviendas y terrenos mediante este esquema.
La prescripción es un mecanismo por el cual una persona puede hacerse de un bien material, ya sea vivienda o terreno, mediante la ocupación prolongada del mismo, donde lo único que se requiere es que dos testigos confirmen que se cumple con el periodo de tiempo necesario para proceder legalmente (cinco o diez años, dependiendo del esquema) mantenerlo bajo cuidado y ocuparlo de manera pacífica.
Si bien es un esquema permitido por la Ley, el origen del mismo es que cualquier persona que necesite una propiedad pueda hacerse de ella, siempre y cuando el propietario original no presente interés por el inmueble durante ese periodo de tiempo.
En Mexicali, una de las zonas donde se documenta una importante cantidad de casos de prescripción es en todo el complejo que se conforma en la Laguna Campestre, ubicada sobre la carretera a San Felipe, donde se construyeron residenciales y casas habitación de gran tamaño, aunque aún se observan terrenos sin construcción.
Algunos de estos terrenos, ya cercados e incluso con letreros que indican se trata de propiedad privada, están siendo invadidos por residentes de la misma comunidad con la intención de ampliar sus propiedades en la zona.
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Así lo denunció Ricardo Sánchez Pineda, apoderado legal de la empresa Baja Foods Internacional, SA de CV, cuyos propietarios son Manuel, Luis y Enrique del Toro Estrada. El apoderado informó que varias de las propiedades a nombre de la empresa que representa y que adquirieron legalmente desde 1999, intentan ser prescritas por diversos residentes de la comunidad, los cuales -cabe señalar- cuentan con poder adquisitivo para hacerse de los mismos.
Ante ello, la respuesta de los denunciados, como Justo Dueñez Montoya, es que luego de 20 años de abandono de los terrenos, la empresa viene a reclamar bienes que permanecieron desatendidos y que las grandes extensiones generaban afectaciones a los residentes de la comunidad, por lo que algunos de ellos optaron por apoderarse de los mismos.
LOS CASOS DEL CAMPESTRE
La zona de la Laguna Campestre se ubica al Suroeste de zona urbana de Mexicali, siendo una de las últimas salidas de la carretera a San Felipe. Cuenta con todos los servicios y desde hace algunos años una expansión poblacional ha llevado al incremento de empresas, comercios y la afluencia de residenciales privados.
En los años 90, comenta Ricardo Sánchez Pineda, Baja Foods Internacional se hizo de 23 terrenos en Laguna Campestre cuando la plusvalía no representaba un costo sustancial.
Por la cercanía con el Club Campestre y otra serie de factores, la zona comenzó a tener un valor comercial importante, lo cual generó que personas con poder adquisitivo se hicieran de terrenos para construir viviendas de gran extensión.
Ricardo Sánchez Pineda agregó que desde 2023, Baja Foods Internacional lo contrató para representar sus intereses, entre estos, los bienes adquiridos en Laguna Campestre.
Luego de cubrir con el pago de gravámenes de gran número de terrenos, Sánchez Pineda se dio cuenta de que varios de estos eran ocupados por personas, e incluso había juicios de prescripción positiva en terrenos que superaban los 600 metros cuadrados.
“Yo pongo lonas de propietario, me las quitan, vengo a las dos semanas, me los vuelven a quitar; checo el Registro Público y tengo preventivas que demandan prescripciones de estos terrenos. Al acudir a verlos el señor Justo Dueñez, me dice que es el propietario de los terrenos, y al checar el Juzgado, tengo otra demanda del doctor Félix Burruel”, refiere el abogado.
Las personas aseguran tener 12 años ocupando los terrenos, cuando dijo tener imágenes de 2022, en las que se ve que eran terrenos baldíos y sin propiedad. Añadió que el mismo abogado lleva otro caso del señor Rafael Arévalo, donde utilizan el mismo método para prescribir.
En entrevista para ZETA, expuso que sostienen litigio en cinco terrenos de la manzana 66, los cuales ya fueron cercados, pero ni siquiera cuentan con elementos para acreditar que ocupan los inmuebles, sobre todo porque dichas personas viven en domicilios de Laguna Campestre.
Actualmente los terrenos tienen un valor que superaría los 2 millones de pesos, por lo que resulta importante evitar que se sigan suscitando este tipo de episodios.
El abogado alertó a los señores Antonio Montaño Verduzco y Virginia Zúñiga Gil, que cuentan con terrenos de hasta mil 500 metros, que fueron cercados y se encuentran en proceso de prescripción. Lo mismo en agravio de la empresa Edificadora Laguna.
ZETA tuvo acceso a una de las sentencias gracias al ofrecimiento del abogado, donde se observa que el doctor Hiram Félix Burruel, de quien en redes sociales puede observarse rápidamente publicidad sobre su trabajo en el rubro privado de la salud, emprendió un juicio de prescripción positiva de mala fe con el número de expediente 00804/2021-3, el cual recayó en el Juzgado Cuarto de Primera Instancia, donde se emitió una sentencia en favor de Baja Foods Internacional, debido a que –a criterio del juez- el doctor no acreditó los elementos para apoderarse del lote 8 de la manzana 66, cuya superficie es de 615 metros cuadrados, al encontrarse “abandonado y en muy mal estado, es decir, vandalizado, lleno de basura, escombro, animales muertos, sin cerco”.
En la demanda, el médico refirió que poseyó el inmueble el 29 de mayo del 2009, debido al abandono del propietario. Sin embargo, el representante de Baja Foods Internacional argumentó -lo cual puede leerse en la sentencia- que el doctor Félix Burruel no cumplió con los pagos correspondientes a los servicios ni Impuesto Predial, pero tampoco ocupó el lugar de manera consecutiva, lo cual es evidente por el hecho de que no cuenta con construcciones.
No conforme con ello -según el argumento del jurista-, la prescripción pretendida por el galeno requería 10 años -por ser de mala fe-, pero por no ocupar el predio en su totalidad. El Artículo 1139 del Código Civil refiere: “Se aumentará en una tercera parte el tiempo señalado en las Fracciones I y III, si se demuestra, por quien tenga interés jurídico en ello, que el poseedor de finca rústica no la ha cultivado durante la mayor parte del tiempo que la ha poseído, o que por no haber hecho el poseedor de finca urbana las reparaciones necesarias, esta ha permanecido deshabitada la mayor parte del tiempo que ha estado en poder de aquel”. Esto quiere decir que el doctor debería cumplir 13 años ocupando el predio, pero sólo acreditó 12 años y siete meses.
La empresa Baja Foods ganó el juicio, pero actualmente se mantiene el proceso en una segunda instancia.
El representante legal refirió que existen otros juicios pendientes llevados por los abogados Gilberto Emmanuel Espinoza Barraza y Hugo Pérez Arellano. En ese sentido señaló al señor Justo Dueñez Montoya de realizar la misma actividad con otra propiedad.
“Al checar los terrenos (Laguna Campestre) me doy cuenta que casi todos son prescripciones, te ofrecen terrenos en venta y no es una venta, es una prescripción lo que están ofreciendo; yo busqué a la inmobiliaria y sin resultados”, refirió Ricardo Sánchez Pineda, quien cuenta con un predio en el cual los abogados emitieron dos demandas para el mismo terreno con personas diferentes.
PERSONAS MORALES ABANDONARON SUS PREDIOS: DUEÑEZ
ZETA solicitó una entrevista con el doctor Hiram Félix Burruel, pero no fue posible pese a que se concertó una reunión con su abogado; en tanto, el señor Justo Dueñez solicitó emitir un posicionamiento por escrito, en el cual afirmó que las empresas morales que se hicieron de gran cantidad de predios, prácticamente las abandonaron por casi 20 años.
“Como antecedente te comento que el Fraccionamiento Laguna Campestre es un Desarrollo Urbano irregular, ya que desde el inicio de su lotificación se escrituraron diversos predios con el nombre de la Colonia División Dos y otros con el nombre Fraccionamiento Laguna Campestre”, indica en la primera parte de su escrito.
Lo anterior ha generado que existan asentamientos que cuentan con escrituras o documentos posesorios en los que se identifican que sus predios tienen doble escritura. Tampoco hay certeza de a qué fraccionamiento o colonia corresponden específicamente.
Según el texto, el Código Civil “(…) prevé que cualquier persona que haya poseído predios en los términos de ley, puede solicitar la prescripción de los mismos, siempre y cuando cumpla con los requisitos para ello”, esquema que representa “una sanción para aquellos titulares de predios que han mostrado una falta de interés en ocupar y darle la atención que se merece sus predios, al dejarlos abandonados por un largo tiempo.
“En el caso que nos ocupa, sería la prescripción positiva de mala fe, la cual es bien clara en establecer las condiciones en las cuales se la procedencia de esta, como lo es el abandono de un inmueble por su anterior propietario por un tiempo de diez años”.
Asimismo, criticó que las personas morales que adquirieron propiedades, como Baja Foods Internacional, Constructora Campestre, Edificaciones, entre otras, nunca poseyeron los terrenos, e incluso modificaron sus domicilios fiscales, “por lo que al cambiar sus asentamientos sociales abandonaron los predios de su propiedad por más de veinte años, lo cual conllevó a que personas tomaran posesión de estos inmuebles y al cumplir el tiempo establecido por la ley, promovieran juicios de prescripción para regularizarlos”.
Justo Dueñez informó que cuatro de los cinco predios se encuentran bajo proceso legal y son habitados por personas que buscan la prescripción de los inmuebles.
Además, reclama que el abogado de Baja Foods Internacional realiza actos de intimidación contra los ocupantes de los predios, de quienes sustrae información confidencial que se encuentra en archivos de instituciones públicas. Gran número de estos predios han sido embargados por el Ayuntamiento de Mexicali porque los propietarios incumplen con los pagos de Predial y otros servicios, debido a que son abandonados por los mismos.
Como respuesta, Ricardo Sánchez Pineda expresó que uno de los predios invadidos fue vendido a la persona que lo ocupó, por lo que considera que antes tomarlos, bien podrían llegar a acuerdos económicos para su adquisición, pero los demandantes no han querido hacerlo.
El diputado panista Diego Echevarría indicó que se presentaron dos iniciativas -una ya aprobada- que tienen como objetivo intentar regular las conductas relacionadas con la prescripción positiva, ya que existen muchas empresas y abogados abusivos que se hacen de viviendas, mienten en sus declaraciones o falsifican documentos, y se apoderan de terrenos o propiedades.
Para finalizar, comentó que el hecho de romper cadenas, irrumpir en un domicilio de forma violenta o cometer delitos relacionados con el mismo, debe ser motivo suficiente para suspender cualquier juicio de prescripción.
Además de los predios que se encuentran en litigio en contra de Baja Foods Internacional, tanto el señor Justo Dueñez como la familia Félix Burruel intentan hacerse de otros terrenos en la misma zona de Laguna Campestre.
Según el Registro Público de la Propiedad y el Comercio (RPPC), Perla Alhelí Quiñonez Montaño -esposa del doctor Félix Burruel, referido en la primera parte del reportaje- y Justo Dueñez, pretenden hacerse, mediante prescripción positiva, de otros bienes en dicha zona, como el lote 93 con 519 metros cuadrados, clave catastral LC-093-004, cuyo propietario original es Antonio Montaño Verduzco, pero que la primera en mención ingresó una preventiva -según expediente 00317/2020- para apropiarse del mismo.
Ubicado muy cerca de ese domicilio se encuentra otro predio con el folio real 29462, que comprende los lotes 5 y 6 de la manzana 50A, clave catastral de 731 metros cuadrados.
Dicho inmueble -según el RPPC- fue adquirido en los años 60 por Antonio Montaño Verduzco, pero desde 2020 se presentó otra preventiva para que el señor Dueñez se apodere del mismo.
Cabe señalar que Ricardo Sánchez ha buscado a propietarios o familiares de los predios para que los reclamen, ya que, de lo contrario, sin darse cuenta podrían perder parte de su patrimonio.
