El Gobierno de México había adquirido 87 predios privados para el derecho de vía de la vialidad de acceso y el recinto fiscal de la Garita Otay II. Quedaban pendientes 60 predios por adquirir al 24 de marzo de 2023, según datos proporcionados por la Secretaría de Infraestructura, Comunicaciones y Transportes (SICT).
El retraso de la liberación del derecho de vía para uno de los dos proyectos que Andrés Manuel López Obrador anunció para Tijuana se debe a la falta de acuerdos entre propietarios y posesionarios de los predios con la empresa Transparencia Integral, SC, contratada para liberar el derecho de vía.
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Además, hay información incompleta registrada en los avalúos hechos por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), ya que al menos en una veintena no se cuenta con clave catastral del predio, lo que imposibilita sean autorizados por notarios públicos para efectos del pago del Impuesto de Adquisición de Inmuebles (ISAI).
Sin el pago del gravamen local, no puede escriturarse y concluir el proceso legal con el que los predios privados pasarán a formar parte de los bienes de la nación. En otros casos, la nomenclatura de las calles no está bien especificada, según versiones extraoficiales.
Para resolver las deficiencias de información, deben coordinarse múltiples dependencias o pasar por alto lo establecido en la Ley, consideraron especialistas consultados.
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En un recorrido hecho por ZETA se observó que, en Avenida de las Torres, en el área de Otay, ya se encuentra un campamento de la Secretaría de la Defensa Nacional (Sedena) y se han hecho perforaciones en los lugares donde tentativamente se hará la cimentación de la vialidad elevada que dará acceso del Bulevar Limón Padilla a la Garita de Otay II, la cual será de peaje.
MAQUINARIA TRABAJA EN PREDIO QUE NO HA SIDO LIBERADO
“Sin que haya llegado a un acuerdo, ni haya sido indemnizado, una máquina comenzó a escarbar mi predio”, denunció un residente de la colonia Las Torres, quien pidió el anonimato por cuestiones de seguridad.
Relató que el 13 de marzo la excavadora llegó a su predio y comenzó a trabajar. Al día siguiente operó nuevamente. “Tal vez por error humano, por precipitación de que el Presidente…, la verdad no sé por qué razón hicieron eso, si apenas estábamos en negociación”, agregó.
El hombre consideró una violación a sus derechos humanos y una medida de presión para que acepte el monto que la empresa liberadora le ofrece. “Empezamos a platicar. Trajeron un perito, no estuvimos de acuerdo con el precio. Trajeron otro perito, no estuve de acuerdo con el precio y hasta ahí va la negociación”.
A decir del entrevistado, por su predio, que cuenta con todos los servicios, le ofrecieron 2 mil 800 pesos por metro cuadrado, pese a que en colonias aledañas como 10 de Mayo, un terreno sin agua, drenaje o luz se vende en 6 mil 500 pesos por metro cuadrado, a entregarse en un año. “Entonces, con lo que ellos me dan yo alcanzaría a comprar la mitad de un terreno de allá donde está la nada”, aseveró.
De no llegar a un acuerdo, dijo, recurrirá a la expropiación; sin embargo, consideró hay apertura de las autoridades para lograr acuerdos, luego de que Jesús Felipe Verdugo López, subsecretario de Infraestructura, y Georgina Wilhelmy Woolfolk, delegada de la SICT en Baja California, acudieran a su predio el 14 de marzo para conversar.
Ese día, Wilhelmy Woolfolk indicó a ZETA que “si todavía no tenemos su propiedad no se debe entrar” en referencia a la maquinaria que ocupó el predio, por lo que el tema se investigaría. Afirmó que se está tratando de llegar a una negociación para que “sea lo justo”, quede conforme y el gobierno obtenga el predio para el proyecto.
“Las obras están contrarreloj, estamos atrasados, o ya está atrasada la Sedena, que es la que va a construir y por eso la presión de que ellos tienen que cumplir con sus obligaciones con lo que tienen asignado realizar, pero seguimos en las negociaciones. Estamos acelerando todo el proceso, buscando los mecanismos que sean lo más rápidos posibles para liberar lo que queda pendiente de la parte privada”, aseguró.
Estaba previsto que se hiciera otro avalúo del predio; sin embargo, hasta el 12 de abril no se había logrado un acuerdo, al parecer porque la pretensión del ciudadano es de más de mil dólares por metro cuadrado.
Arturo Espinoza Jaramillo, titular de la Secretaría de Infraestructura, Desarrollo Urbano y Reordenación Territorial (SIDURT), comentó que la SICT ya había acordado que para abril o mayo se entregaría 90% de predios liberados para la aduana.
NO SE HAN ADQUIRIDO PREDIOS PARA EL VIADUCTO
Datos de la SICT indican que peritos del INDAABIN están revisando los avalúos de los predios contemplados para la liberación del derecho de vía del Viaducto Elevado Playas de Tijuana-Aeropuerto, la segunda obra presidencial proyectada para terminarse antes de que concluya el sexenio morenista, el 1 de octubre de 2024.
Al 24 de marzo de 2023, ninguno de los 153 predios privados había sido adquirido por la SICT.
“Actualmente se lleva a cabo la explicación del proyecto a los propietarios y poseedores de los terrenos que se requieren para el proyecto, además de que aún se encuentra en proceso la negociación e integración documental de los predios, ya que en el proceso de adquisición se respetarán los derechos de las personas que resulten afectadas en sus bienes”, indicó la dependencia federal a ZETA.
En marzo de 2022, el derecho de vía contemplaba 170 predios privados y destinar 800 millones de pesos para su liberación.
Los trabajos físicos del Viaducto iniciarán durante la primera semana de mayo, y la Sedena ya ha hecho plataformas para guardar maquinaria a la altura del fraccionamiento Soler, según lo declarado por Espinoza Jaramillo.
Sin embargo, un grupo de residentes de la colonia Libertad expresó no querer vender sus predios, como sucedió durante la última visita de López Obrador a Tijuana, cuando se manifestaron con pancartas en las que se leía “No al Viaducto” y le entregaron un pliego petitorio afuera del CECUT. “La gente sí quiere, va a ayudar mucho”, expresaría AMLO en respuesta.
El titular de la SICT, Jorge Nuño Lara, señaló que una opción sería la expropiación de los predios, pero se está trabajando en la negociación.
Saúl Torres, residente de Playas de Tijuana, apuntó que el único predio que se expropiaría en esa demarcación es la gasolinera que se ubica sobre la carretera a Playas, ya que se espera que el Viaducto concluya ahí. “Eso va a causar un conflicto vehicular enorme”, por lo que se pidió que el trazo continúe 400 metros al sur hasta la Carretera Escénica.
USO POLÍTICO
Días antes de la manifestación en el Centro Cultural Tijuana (CECUT), residentes inconformes pretendían hacer una segunda manifestación en el Campamento Base de la Sedena, ubicado a un costado de la Garita Otay II, en un predio llamado La Pera.
La reunión fue cancelada luego que funcionarios municipales prometieran que un grupo de vecinos sería atendido por los titulares de SIDURT y Secretaría General de Gobierno, Catalino Zavala. Así como la diputada federal de Morena, Evangelina Moreno Guerra, quien según los residentes, se había comprometido a apoyarlos e incluso a hacerle llegar al Presidente unas cartas que cada uno de los afectados elaboraría. Sin embargo, en entrevista, Moreno Guerra se pronunció a favor de que la ciudadanía tenga más información, “para que ver cómo sí se puede hacer esta obra”.
El 30 de marzo (un día antes de la visita de AMLO), Zavala Márquez tuvo reunión con los residentes de la Libertad. Algunos de ellos pidieron modificar el trazo del Viaducto para que haya menos afectación a sus predios, mientras que otros reiteraron su oposición a vender y/o aceptar un acuerdo para dejar el lugar que habitan.
En lugar de asistir, la legisladora morenista mandó un video mostrando su apoyo al proyecto. Esto causó desesperanza y malestar en varios residentes como Fidel Miranda, quien dijo que había confiado en que ella los apoyaría en su petición de que la obra no pase por el Cañón Zapata.
Otros consideraron que la reunión no tuvo caso, debido a que se repitió la información que ya se les había dado y no se respondieron interrogantes que para ellos son importantes. Como se recordará, en febrero los colonos de La Libertad ya se habían manifestado en el Campamento Base para poder negociar con una autoridad, en lugar de OH Abogados, Sociedad Civil, empresa contratada para la liberación de vía.
AVALÚOS
Osiris Frías, titular del Colegio de Valuadores de Baja California, señaló que es posible que haya una diferencia de 10% entre avalúos sobre un mismo predio en un momento dado. “Los avalúos no te están dando un precio, te están dando una estimación de valor”, con base en el enfoque de lo que cuesta hacerlo exactamente igual o depreciarlo por el deterioro físico y funcional.
Lo que cuesta comprar algo exactamente igual, en cuanto a la zona que sea segura y cuente con infraestructura y tamaño. Otro enfoque es de propiedades grandes o zonas industriales respecto a lo que va a dejar, “entonces no vas a vender un inmueble por menos de lo que te deja en rentas”, explicó.
En la colonia Libertad, el valor de los predios no es homogéneo, ya que hay calles pavimentadas y con banquetas y otras no, igualmente el tamaño de las calles es distinto, lo que repercute en el tema de infraestructura, uno de los tópicos más importantes que dan valor a una propiedad.
La especialista consideró que las negociaciones debieron ser antes del anuncio, dado que una vez que se comunica que se hará un proyecto inicia la especulación en una ciudad como Tijuana, que desde hace unos años era considerada como la más cara en cuanto al valor de la tierra.
Refirió que una obra de infraestructura provoca afectaciones positivas que pueden incidir entre 3 y 22% en el precio de un predio, en un área aledaña a 300 metros del Viaducto.
No obstante, al ser una vía rápida que no permitirá desarrollar una zona comercial en sus intersecciones, no generará una plusvalía muy grande a la zona.
Por otro lado, los impactos negativos radicarían en el ruido que producirá el continuo flujo de vehículos, así como la inseguridad que podría darse en la parte baja de la vialidad elevada.
El INDAABIN presentará un avalúo maestro y posteriormente un avalúo comercial de los predios que, si bien estará por encima del valor catastral, permitirá que los propietarios de los predios puedan negociar por arriba del precio establecido.
