La Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) estima que existe un déficit de 100 mil viviendas de todos los segmentos en Baja California. Para 2023 la meta es escriturar alrededor de 10 mil casas, ninguna con un precio menor a 700 mil pesos.
Aunque en general la producción de vivienda ha ido disminuyendo en BC -donde hace 15 años se desarrollaban 25 mil viviendas al año y actualmente se construyen “por mucho” 9 mil 500- el sector más golpeado es el de vivienda de interés social, en el cual no existe oferta.
Alejandro Jiménez López, presidente de Canadevi en Baja California, precisó que del total de viviendas proyectadas para 2023, 65 por ciento se construirá en Tijuana, con lo que se espera escriturar 6 mil 500 en un rango de precio entre 700 mil y 9 millones de pesos.
Por el encarecimiento de materiales y el costo de servicios gubernamentales, la “única manera” de ofrecer una vivienda de 700 mil pesos fuera del primer casco de la ciudad es hacer edificios de cuatro niveles. De ahí que cada vez sea más frecuente ver construcciones de ese tipo.
De acuerdo con el titular de Canadevi en BC, desarrollar vivienda más económica de 700 mil pesos en Tijuana es “matemáticamente imposible”, ya que la tierra es cada vez más cara y escasa. “Cada vez nos estamos acercando más a las orillas de la ciudad, donde están los cerros, donde es muy caro construir por la topografía, que son muros de contención, movimientos de tierra. Lo que tenemos que hacer es lo que nos marca el Gobierno Federal, que es redensificar las ciudades”, agregó.
Este año, el costo de la conexión de derechos de agua y drenaje que cobra la Comisión Estatal de Servicios Públicos de Tijuana (CESPT) casi se “triplicó”, al pasar de 2 mil 206.02 a 3 mil 620.36 pesos, y de mil 086.55 a 2 mil 506.32 pesos tratándose de vivienda de interés social.
Datos del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) indican que, al cierre de 2022, el número de afiliados ascendió a un millón 141 mil 143, de los cuales 412 mil 952 califican para ejercer un crédito. Sin embargo, la mayoría puede acceder a viviendas cuyo costo oscila entre 450 mil y 500 mil pesos.
CONSTRUIR CASAS CERCA DE PARQUES INDUSTRIALES
Ante la escasez de mano de obra -particularmente en la industria manufacturera- que busca vivienda nueva de interés social inexistente en esta ciudad fronteriza, Canadevi, Index Zona Costa de BC y Desarrollo Económico e Industrial de Tijuana (Deitac) trabajan para “aterrizar” un proyecto con el que se desarrollen casas cerca de las zonas industriales, en aras de que los trabajadores tengan acceso a una, ya sea de renta o compra.
La Canadevi ya trabajó en la actualización de los reglamentos de edificación, urbanización y de condominios para que pueda haber usos de suelo mixtos habitacional y de industria; esta última sería ligera para que no haya problemas por converger, pero los reglamentos “no han salido, están en manos de la Secretaría de Desarrollo Territorial, Urbano y Ambiental”, agregó Jiménez López.
Pedro Montejo Peterson, presidente de Index Zona Costa de Baja California, delineó que las viviendas tendrán un costo promedio de 950 mil pesos, al ubicarse cerca de los nuevos parques industriales y contar con todos los servicios públicos y amenidades.
En su más reciente visita a Baja California, Mario Macías Robles, director del Sector de los Trabajadores del Infonavit, se reunió con representantes de la Asociación de Industriales de la Mesa de Otay (AIMO), quienes -a decir del entrevistado- propusieron “aportar reserva territorial, preocupados por la ausencia de oferta”.
La idea es que con financiamiento a la Línea 3 del Instituto, que es recurso de los propios trabajadores, se fondee la conducción y urbanización de la vivienda. Además, con apoyo de la Dirección Sectorial de los Trabajadores y la delegación de Infonavit, se busque que la autoridad municipal reduzca los impuestos locales para acceder a un mejor precio de vivienda.
En entrevista con ZETA, Armando Padilla Fitch, presidente de la AIMO, afirmó que el proyecto pretende desarrollar vivienda cerca de los nuevos parques industriales en el Este y Sureste de Tijuana (Bulevar 2000), pero descartó que Asociación vaya a donar tierra en Otay, donde laboran más de 80 mil trabajadores, al no haber extensión territorial disponible.
“Lo que haríamos, sería gestionar un ganar-ganar”, dijo, en el que una persona pueda negociar terrenos más accesibles que estén cerca de un desarrollo industrial y se vea beneficiada con esa mano de obra.
Respecto a las afectaciones que se generan por la falta de vivienda de interés social, el presidente de la AIMO comentó que la industria tiene una rotación de alrededor del 12% de los trabajadores. Entre los factores que la originan, está la “falta de arraigo” de los colaboradores ante la escasez de vivienda económica y rentas más altas que en sus lugares de procedencia. Situación que es un “inhibidor” para que llegue más gente.
CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA BAJA 17% EN MÉXICO
Alejandro Jiménez López, presidente de Canadevi en BC, considera que “falta más trabajo” entre autoridades estatales, municipales e iniciativa privada para desarrollar vivienda que se necesita, con todo y el avance que significó el Plan Estatal de la Vivienda hecho por la actual administración, a diferencia del Gobierno Federal.
Desde el comienzo del sexenio de Andrés Manuel López Obrador no ha habido un programa de vivienda y se han mantenido las restricciones para construir fuera de determinados polígonos de las ciudades. “No tenemos el cómo sí, la solución. Sólo está la restricción, le ha faltado ejecutar un plan de vivienda, no existe. Por eso el Infonavit tiene ciertas limitantes en el tema de los créditos”, describió Jiménez López.
Asimismo, confirmó a ZETA que Canadevi está próxima a recibir el banco de tierra por parte del gobierno de Marina del Pilar Ávila Olmeda, con el fin de analizar la posibilidad de que el Estado done la tierra y la iniciativa privada desarrolle vivienda económica.
Indicó que como parte del Plan Estatal de la Vivienda también se prevé que el gobierno estatal determine ciertas exenciones del pago del agua y drenaje y del Registro Público, que redundarían en ahorros de alrededor de 100 mil pesos, lo que hará que una casa pueda costar 550 mil pesos, que hoy no existe.
La tendencia en la reducción de la producción de la vivienda reportada en BC también se observa a nivel nacional. En 2022 se construyeron 135 mil 589 viviendas en el país, lo que representó una disminución anual del 17.3% y el nivel más bajo en nueve años.
Según el Registro Único de Vivienda (RUV), la producción de la vivienda en 2022 estuvo liderada por Nuevo León, con 21 mil 921; seguido por Jalisco (11 mil 928) y Estado de México (9 mil 685). Baja California se ubicó en el noveno lugar, con 5 mil 835.
Ante la escasez de vivienda de interés social en el resto del país, Mario Macías Robles, director del Sector de los Trabajadores del Infonavit, expuso que el titular del Instituto (Carlos Martínez) ha expresado la posibilidad de que los derechohabientes integren organizaciones colectivas para producir su propia vivienda, en una especie de sociedades cooperativas. “Nosotros vemos con simpatía eso”, sostuvo.
Por parte del sector de los trabajadores se ha propuesto discutir las reglas de operación para que el Infonavit compre reserva territorial en algunas entidades y estas sean desarrolladas por el sector privado, en un programa piloto. Además, se ha propuesto discutir una tercera opción que implica la vivienda progresiva.
“Creo que Infonavit debe alcanzar esquemas radicales, pero con un riesgo calculado financieramente hablando para dar la atención que merece la urgencia de los trabajadores, sobre todo los de menores ingresos, que tienen un crédito en Infonavit” y no pueden acceder a una vivienda porque la inflación ha encarecido sustancialmente su precio final.
RENTAS AUMENTAN HASTA 30%
Carlos Bustamante Mora, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) Tijuana, dijo que ante la escasez de vivienda de interés social, las personas tienen que buscar dónde vivir, y “lamentablemente la urgencia los puede llevar a caer con renteros abusivos, que les ponen un precio fuera del mercado, o peor, con manipuladores que los agrupan para después tratar de invadir terrenos”; de ahí la urgencia de apoyar desarrolladores de vivienda económica.
Desde hace cuatro años se ha elevado el precio de la renta de las viviendas, sobre todo en los segmentos medio y residencial. En la llamada Zona Dorada que abarca “poco antes de la ‘5 y 10’ hasta Cumbres de Juárez”, pasando Bulevar Fundadores, se ha dado una gran densidad de proyectos verticales que han empujado la renta de las viviendas entre 20 y 30%, ubicándose actualmente en precios superiores a 20 mil pesos.
En la Zona Este, partes de Playas de Tijuana y en el Sur de Tijuana, pasando el Libramiento Rosas Magallón -en áreas como Santa Fe-, los incrementos van de 15 al 20%. Hay lugares de menos de 5 mil pesos, y otros entre 5 mil y 20 mil pesos. De esta forma, la renta de viviendas en la ciudad “prácticamente se puede equiparar con el tipo de rentas que se pagarían en Ciudad de México o en otras grandes urbes del país”, añadió Bustamante Mora.
De acuerdo con el presidente de AMPI, el alza en el precio de las rentas se debe a varios factores: un mercado con alta demanda tanto de tijuanenses que viven y trabajan aquí, como de migrantes que en su mayoría buscan vivienda económica; la demanda de tijuanenses con economía americana (que trabajan en Estados Unidos) y la de los mexicoamericanos que regularmente habitan en Playas de Tijuana, quienes no representan más del 35% del total de la demanda de casas en la ciudad, pero se incrementan hasta 60% en Playas de Rosarito y Zona Costa de Ensenada.
REHABILITACIÓN DE ESPACIOS ABANDONADOS
Tanto Infonavit como el Gobierno del Estado de Baja California prevén rehabilitar 12 mil viviendas abandonadas de las 38 mil 475 que se estima existen en la región. Un paquete de casas adjudicadas estaría por ser colocado en el mercado por la Secretaría de Infraestructura, Desarrollo Urbano y Reordenación Territorial.
