Especialistas consultados por ZETA advierten que el boom en la construcción de edificios de 10 a 15 niveles en zonas de alta plusvalía de la ciudad está próximo a sobrepasar la demanda real. Además, es necesario hacer infraestructura y equipamiento en áreas periféricas
En cinco años, Tijuana podría tener una gran cantidad de vivienda de alto precio vacía como consecuencia de una burbuja inmobiliaria en ciernes. Especialistas consultados por ZETA advierten que el boom en la construcción de edificios de 10 a 15 niveles en zonas de alta plusvalía de la ciudad está próximo a sobrepasar la demanda real.
“No estamos viendo el movimiento tan rápido como se había visto al principio, vemos que la permanencia de las ofertas empieza a ser mayor, lo cual nos indicaría que el mercado está llegando a su límite de saturación -si no es que ya llegó-, y que las demás ofertas nuevas que empiezan a llegar, van a ser sobre oferta que ya no estaría sustentada en la demanda”, apuntó Leonardo Topete, ex presidente del Colegio de Valuadores.
El riesgo de una burbuja inmobiliaria es que, al llegar al punto de saturación del mercado, ya no hay más compradores para esas propiedades, entonces estas van a tener que bajar de precio para poder ser colocadas, ya sea a la venta o renta.
De acuerdo con datos del Ayuntamiento de Tijuana, actualmente existen 73 desarrollos verticales en construcción. La mayor parte de la inversión de esos complejos es foránea, de grupos de Monterrey, Guadalajara y Ciudad de México.
Para Tito Alegría, investigador de El Colegio de la Frontera Norte (El Colef) en Tijuana, el hecho que la mayor parte de las inversiones sean de fuera estaría denotando que en Tijuana se está presentando el fenómeno financiarización, como ha sucedido en otras partes del mundo, como Santiago de Chile y San Diego, California. Esto se da cuando grandes capitales se mueven donde hay utilidad y rapidez para obtenerla, y en ese periodo el sector de la construcción garantiza la ganancia rápida y más alta con relación a la inversión inicial.
“Si hacen edificios altos y caros, es porque hay un capital disponible, busca ganancias altas y rápidas. Eso tendría que estar empatado con una demanda, pero si no hay suficientes familias con ese ingreso para comprarlos, lo que se hace es convencer a las familias que sí tienen ahorros que los saquen y compren dos o tres departamentos como inversión”, explicó Alegría.
La apuesta es que la inversión implique la renta del departamento, pero al ser elevada, el problema radica en encontrar gente que pueda pagarla, “lo que termina ocurriendo es que estas inversiones móviles sacan su utilidad al segundo año y la llevan al lugar de donde provinieron”.
Es decir, mediante el pago de esos departamentos, Tijuana está enviando riqueza hacia otros lugares y se está dando un proceso de descapitalización en la ciudad fronteriza.
El especialista en Estudios Urbanos y Medio Ambiente, abundó que aun cuando Tijuana tiene una situación similar con San Diego, hay compensación porque sandieguinos vienen a comprar cuando tijuanenses van a comprar allá, pero con las inversiones foráneas no hay una compensación, por lo que Tijuana tiene “pérdida neta de riqueza”.
Por otro lado, la gente local que adquiere el departamento o lo renta está pagando una cantidad mayor por plus valor del suelo, que también eleva el precio de las propiedades aledañas, convirtiéndose en una burbuja de precios.
La consecuencia es que en unos cinco años “probablemente aumente el valor de la propiedad, pero no al ritmo que incrementó durante la construcción, y es probable que tengamos un montón de vivienda vacía de alto precio”, avizoró el investigador.
Perspectivas en las que difiere Ruth Sastré Ibarra, presidenta del Consejo Estatal de Profesionales Inmobiliarios de Baja California, quien considera que la construcción de desarrollos verticales para el segmento medio alto y plus está conforme a la demanda. “Estamos viendo que los residenciales plus salen a preventa y ya traen el 70% de venta, y ni siquiera están construidos”, analizó.
Luego que en 2019 hubo un boom en la construcción, con la pandemia de coronavirus se reacomodó del mercado y la oferta de vivienda de este tipo que se tiene en la actualidad, significa una recuperación.
Según el Índice Sociedad Hipotecaria Financiera de Precios de la Vivienda, de enero a diciembre de 2020, el precio con créditos hipotecarios a nivel nacional se apreció 5.8% respecto al año anterior, pese a que hubo 4.7% menos transacciones.
En el lapso referido, Tijuana (8.1%) y Mexicali (7.3%) estuvieron dentro de los 45 municipios con incrementos por encima de la media nacional.
En entrevista con ZETA, Jesús Rincón Vargas, presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC) Delegación Tijuana, Tecate y Rosarito, coincidió parcialmente con la perspectiva manifestada por el investigador de El Colef, en el sentido de que una vez que concluye el proyecto inmobiliario, una parte de esa utilidad se la va a llevar el inversionista, aunque “para entonces ya se habrá generado una derrama económica en la ciudad”.
Si el proyecto resultó favorable, los inversionistas volverán a invertir generando una derrama económica a proveedores de materiales, transportistas y hasta a comercios de alimentos, lo que redunda en empleo.
Para el presidente de la CMIC, el primer trimestre del año “fue bueno” respecto a 2020, gracias a la obra privada que se está haciendo en el Estado, particularmente en Tijuana y no solo de vivienda vertical y horizontal; también comercial, de oficinas e industrial.
VIVIENDA DESDE 3 MDP EN ZONA CONSOLIDADA
La mayoría de los desarrollos verticales se están construyendo en el área consolidada de Tijuana, en la llamada Zona Dorada (colonias Cacho, Juárez, Zona Río), así como en Otay, Playas de Tijuana y Tercera Etapa del Río Tijuana y La Mesa. El precio de tales viviendas va desde los 2 millones y medio hacia arriba, comentó Ruth Sastré Ibarra, presidenta del Consejo Estatal de Profesionales Inmobiliarios de Baja California.
También hay edificación vertical en áreas cercanas al Bulevar 2000 y en la delegación San Antonio de los Buenos, con precios más asequibles -de 500 mil a 1.5 millones de pesos-, sin embargo, se presenta escasez en el segmento medio y medio bajo desde hace tres años, aunado a la falta de producción de vivienda de interés social.
Leonardo Topete, ex presidente del Colegio de Evaluadores, abundó que el incremento de desarrollos verticales de alto costo se debe a una tendencia de migración inversa de quienes viven o trabajan en Estados Unidos, quienes están viniendo a vivir cada vez más a Tijuana porque es mucho más barato.
“California es el Estado más caro de la Unión Americana, por una renta de un estudio en San Diego se pagan alrededor de mil 500 dólares. Con esa cantidad en Tijuana se renta una casa con patio y cochera, entonces se vienen a vivir aquí y les rinde más su dinero”, mencionó.
Mientras que “desgraciadamente” la vivienda de interés social no se puede desarrollar de la misma forma en la parte del centro de la ciudad, toda vez que el precio del terreno es demasiado alto y no se podría construir la suficiente cantidad de viviendas para que una inversión fuera redituable, no hay grandes extensiones y nuevamente se van alejando del centro, buscando terrenos que les permitan construir vivienda accesible para la mayor parte de las familias.
DIFÍCIL REDENSIFICACIÓN DE LA CIUDAD
Según datos de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), en 2021, con una inversión de 14 mil millones de pesos, se construirán 9 mil viviendas en Baja California, prácticamente la mitad (4 mil) en condominios verticales. La mayor parte de los desarrollos se hará en Tijuana, Mexicali y la Zona Costa.
Si bien el cambio de políticas públicas (locales, estatales, nacionales y mundiales) logró contener la mancha urbana de Tijuana, no han logrado la redensificación de la ciudad, sobre todo por el alto precio de la tierra en zonas consolidadas.
No existe una solución para lograr la redensificación de los centros de población con vivienda de interés social o medio bajo, pero una alternativa sería que el gobierno diera apoyos para subsidiar la tierra, consideró Topete, quien ve poco probable que esto suceda en la actual administración federal.
Por su parte, Tito Alegría, investigador de El Colef, coincidió en que el Gobierno Federal tendría que dar más subsidios mediante Infonavit y el Fovissste estableciendo más reglas, ya que si bien en la administración de Enrique Peña Nieto, el Instituto Nacional del Fondo de Vivienda para los Trabajadores empezó a cambiar su política y quitaron el subsidio para las zonas periféricas y se subsidia hasta cierto precio para que se construya dentro del área consolidada, significa pagar un alto precio del suelo, de modo que el subsidio no alcanza para que familias de bajos ingresos puedan comprar.
La redensificación “no es tan fácil” de llevar a cabo, pero el sector público local tiene dos instrumentos para ello. Uno es el Impuesto Predial, que castigue la falta de construcción de los lotes baldíos dentro de la ciudad, y el otro tiene que ver con infraestructura y equipamiento en las áreas periféricas. Es decir, acompañar al crecimiento y la expansión de la ciudad con uso de suelo adecuado, facultad única del Ayuntamiento que no ha ejercido a cabalidad.
“Si no lidera el sector público, ya sea el Ayuntamiento, el Infonavit o juntos, y se le sigue dejando al libre mercado sin ninguna intervención del gobierno, vamos a seguir teniendo por un lado viviendas muy periféricas y pocas viviendas en la zona consolidada (para la mayoría de los trabajadores en el sector formal)”, expresó Alegría.
Entonces, como se está viendo, empieza a haber un déficit de vivienda sobre todo para familias de menos ingreso, “por eso se están viendo invasiones en varias partes de la ciudad”.
Patricia Peterson Villalobos, secretaria de Desarrollo Territorial, Urbano y Ambiental del Ayuntamiento de Tijuana, comentó que la actual administración está trabajando en el Programa de Centro de Población y el Reglamento de Zonificación que permitirá al municipio implantar incentivos para el desarrollo de vivienda económica en zonas más cercanas, y de ese modo compactar la ciudad.
“Dentro de esta densificación se está manejando el concepto de derechos de desarrollo, de tal manera que, si se construye vivienda asequible en esas zonas urbanas, puede haber una disminución o una eliminación de estos derechos de desarrollo”, finalizó la funcionaria.
