Por lo menos 140 ciudadanos interpusieron denuncias por venta ilegal o despojo de terrenos en la Ruta del Vino, lo que equivale a un daño importante al patrimonio municipal, ya sea en multas o sanciones a quienes venden predios sin permiso, y en impuestos por transacciones. Jurídico del Ayuntamiento no ha dado solución al conflicto
Al ritmo que crece el fenómeno del consumo de vino y la compra de predios campestres, derivado de la contingencia sanitaria por la enfermedad COVID-19, aumentan los fraudes inmobiliarios, robos e invasión de predios, algunos de reserva para uso agrícola.
En el Valle de Guadalupe, alrededor de la Ruta del Vino en Ensenada, los terrenos campestres son codiciados y tienen un costo cada vez más elevado, de entre 15 y 45 dólares por metro cuadrado.
Mientras esto sucede, el Ayuntamiento de Ensenada podría obtener beneficios si se aplicaran sanciones económicas en lo reglamentado en la Ruta del Vino, coinciden abogados que actualmente litigan por estos delitos en el Valle.
La facilidad con que se cometen ilícitos en la venta de terrenos, ha llevado a por lo menos 140 ciudadanos a interponer denuncias por distintas modalidades de robo o fraude de inmuebles. La Ley lo señala como delito de fraude equiparado y se encuentra tipificado por el numeral 220 con relación a los artículos 14 fracción I y 16 fracción II del Código Penal.
De denunciar, el demandante debe hacerlo ante la Fiscalía General del Estado (FGE).
En uno de los casos, el demandado es Héctor Armando Pucsi García o quienes resulten responsables.
FÁCIL ENGAÑO
El 17 de agosto de 2020, Lenin estaba en el Valle de Guadalupe con unos amigos cuando una persona se acercó para entregar un volante con los mensajes “Venta de Terrenos de 500 metros en el Valle de Guadalupe”, “Privada El Gambusino” “El mejor precio de venta en lotes en el Valle de Guadalupe, informes con Armando al teléfono 646-160-2866 y con Ana al número 646-162-4610”, y “Lotes legales y con permiso de fraccionamiento”.
Desde hacía tiempo, Lenin estaba interesado en adquirir un terreno en esa zona, por lo que de inmediato se comunicó al número telefónico que aparecía en la publicidad.
Concertó cita y los esperó a pie de carretera en el Kilómetro 92.1 de la Carretera Federal Tecate-Ensenada, por un camino de terracería que se encuentra a un costado de la colonia 14 de Febrero.
El hombre le señaló arriba de una loma que era una planicie y le indicó que el costo de cada uno de los terrenos con esa superficie era de 180 mil pesos. También le explicó el método de pago en “fáciles abonos mensuales”, asentaría en su denuncia ante la FGE.
Era tanto el terreno en venta que no dudó en ofrecer a otros conocidos, ya que el propietario promovió propiedades de dos cuartos de hectárea medidos.
Con tal de vender, le sugirieron: “Si quieres en el faldeo del cerro también tengo a la venta, los lotes están en un buenísimo precio, una vinícola compró dos predios”.
El 22 de agosto, Lenin regresó a la zona, le enseñaron un plano de lotificación de la privada que están vendiendo, de nombre El Gambusino, ubicada en la parcela 62-B y con clave catastral CG-S51-849.
El desarrollo tiene seis manzanas con once predios de 500 metros cuadrados cada uno, en las calles Obsidiana, Plata, Oro y Esmeralda del poblado. Lenin se decidió por el lote 11 de la manzana 1 de la privada El Gambusino.
De acuerdo con información que consta en la denuncia, el metro cuadrado de tierra lo habían vendido en 350 pesos, por lo que una hectárea o 10 mil metros cuadrados representa un precio total de 3.5 millones de pesos.
Eran 519.16 metros cuadrados por 181 mil 708.8 pesos, con un enganche del 10% equivalente a 18 mil 170 pesos, a un plazo máximo de tres años con pagos mensuales de 4 mil 542.77 pesos. Una vez pagado, se generaría el contrato de compraventa.
Lenin, quien es abogado, olvidó autentificar la legalidad de los terrenos, por lo que un día después de dar el enganche se dirigió a Desarrollo Urbano Municipal, donde se sorprendió, ya que el desarrollo no tenía la autorización de fraccionamiento y menos aún para lotificar en ese espacio.
El programa sectorial de Desarrollo Urbano-Turístico de los Valles Vinícolas de la Zona Norte de Ensenada indica que esa zona está destinada en uso de suelo para actividades agrícolas, por lo tanto, quien efectúa ventas comete fraude en contra de las personas y de la administración pública municipal.
MILLONARIAS GANANCIAS
Los abogados de Lenin estimaron las ganancias de quien le intentó vender un predio en la Ruta del Vino. Si el costo del terreno es de 181 mil 708.80 pesos y hay 48 predios en venta, representa una ganancia de 8.7 millones de pesos.
Adicionalmente, tras las declaraciones que el imputado hizo al denunciante, hasta agosto de 2020 vendió 10 mil y 5 mil metros cuadrados a 350 pesos cada uno, es decir, un total de 5.25 millones de pesos.
AYUNTAMIENTO NO REACCIONA
ZETA cuestionó al gobierno municipal, ya que, de acuerdo con el Reglamento de Fraccionamientos, existe un daño importante al patrimonio municipal que debe derivar en una multa o sanción al fraccionados, sin embargo, no hubo más respuesta por parte de Jurídico del Ayuntamiento.
En el Artículo 220 del Reglamento de Fraccionamientos, se establece que fraude equiparado lo comete quien causa perjuicio público o privado al fraccionar, transferir o prometer transferir la propiedad, la posesión o cualquier otro derecho sobre un terreno urbano o rústico, propio o ajeno, con o sin construcciones sin el previo permiso de las autoridades administrativas competentes.
JUDICIALIZAN CASO EL GAMBUSINO
Víctor Guerra, fiscal regional en Ensenada, confirmó que existe publicidad engañosa en el Valle de Guadalupe: “Este tipo de delitos afecta al esquema de gobernabilidad de un municipio”.
Dentro de los terrenos que conforman el supuesto fraccionamiento El Gambusino, hay una carpeta de investigación abierta en la que el ofendido hace referencia a la compra del predio.
“Lo que tenemos es un caso de fraude equiparado, no es específico que lo que sanciona es que, quien venda, aun siendo propietario, sin contar con las autorizaciones ante las autoridades para efectos de fraccionar, incurriría en este delito”, acotó.
“Aquí no se discute quién tiene la legal propiedad del predio en el caso del imputado, sino lo que se persigue en materia penal es si se están comercializando predios sin permisos. El hecho de que un particular fraccione un predio de su propiedad y proceda a venderlo lotificando, implica que se prevea una afectación al plan de urbanización o crecimiento urbano; a su vez implica tener una serie de servicios como el agua, luz y vialidades”, complementó.
El Gambusino estaba destinado para uso habitacional, pero al momento de consultar el Ayuntamiento en sus registros, no lo encontró en el plan de fraccionamientos. Este delito representa una pena de cuatro a nueve años de prisión.
En la misma carpeta de investigación, al darle conocimiento al Ayuntamiento sobre la situación, este se sumó a presentar la querella correspondiente.
“Tenemos ya a un denunciante y un ofendido”, sostuvo el fiscal.
Respecto al problema más común en el Valle de Guadalupe, Guerra expuso que tienen detectados dos tipos de delito con mayor incidencia: el de despojo y violencia en el proceso de despojo.
Los delitos no solo son de naturaleza penal, sino civil y agraria, al estar en medio de quien tiene más derecho, “son asuntos donde confluyen varios ejidos, uso común, parcelas”, dijo.
Acorde con el fiscal, en Valle de Guadalupe, en Francisco Zarco tienen 148 expedientes de 2016 a la fecha, de los cuales 79 están concluidos y 69 en investigación. Otros 26 están judicializados y se encuentran en alguna etapa del proceso penal.
El funcionario exhortó a los potenciales compradores verificar que lo que están adquiriendo le corresponda al vendedor, y de ser un terreno o superficie de naturaleza ejidal, que reúna los requisitos que se prevén en materia agraria, donde se tiene que someter a la asamblea del ejido con las autorizaciones.
De tratarse de una compraventa de predio particular, debe constatarse que el vendedor cuente con los permisos correspondientes y, si es un desarrollo como El Gambusino, que los inscribió en el Registro Público de la Propiedad o Catastro, que correspondan a la persona que esté vendiendo.
