La eliminación de rentas en dólares ha resultado polémica en una franja fronteriza históricamente dolarizada, y en áreas donde el no cobrar en esa moneda rompería la cadena que sirve de soporte para el crecimiento y desarrollo -según el sector industrial-, aunque comercios medianos y pequeños podrían resultar favorecidos. Por lo pronto, el gobernador vetó Ley que buscaba eliminar el cobro de rentas en dólares en inmuebles industriales y comerciales
La aprobación en la pasada Legislatura del Congreso del Estado de eliminar las rentas en dólares para locales industriales y comerciales en Baja California, ha provocado una sofocada controversia. Públicamente se evade el tema, pero ya hay reacciones y solicitudes para que el gobernador del Estado ejerza el derecho de vetarla.
Hay miles de dólares de por medio.
La reforma al Artículo 2273 del Código Civil de Baja California fue aprobada de manera unánime por diputados de la XXI Legislatura durante la penúltima sesión que efectuaron el jueves 22 de septiembre de 2016.
Juan Manuel Molina, diputado
La eliminación del cobro de renta en dólares para casa habitación data de 1995, aun así -sobre todo en la Zona Costa, Tijuana y Playas de Rosarito, más que en Mexicali- las rentas en dólares han seguido utilizándose.
El mes pasado los legisladores locales intentaron extender la restricción para el sector comercial e industrial. Sin embargo, el 12 de octubre remitió al Congreso un documento mediante el cual ejerció su derecho a vetar la mencionada reforma, bajo el argumento que “de incumplirse el orden jurídico se limita la convivencia armónica de la sociedad”.
Así respondió el titular del Poder Ejecutivo a las manifestaciones de inversionistas de diversos sectores expuestas desde el 28 de septiembre. La presidenta del Grupo Desarrollo Económico e Industrial de Tijuana envió al gobernador Francisco Vega de Lamadrid un documento donde solicitan “ejerza las facultades que le otorga el Articulo 34 de la Constitución del Estado de Baja California”, precepto legal que tiene que ver con el derecho del Ejecutivo para vetar una iniciativa.
Los argumentos fueron que:
* La mayoría de los desarrollos industriales y sus contratos de arrendamiento están afectados por fideicomisos, lo que afectaría el esquema de negocios en los que operan estos organismos
* La mayoría de los desarrollos industriales operan bajo esquema de financiamiento en dólares y dependen de contratos de arrendamientos a largo plazo, cuyas rentas se pactan en dólares y establecen otras condiciones que traen mayor inversión y desarrollo
* Un alto porcentaje de desarrolladores industriales y comerciales cotizan en bolsa, la reforma inhibirá gravemente la inversión en el desarrollo inmobiliario industrial
* Los contratos de arrendamiento fungen como instrumentos de crédito, con los que se garantiza financiamiento
* La iniciativa afectaría la competitividad del Estado de Baja California debido a la desventaja con otras entidades del país y frenaría la creación de nuevos empleos.
En similar sentido, la Cámara Nacional de la Industria de Transformación (CANACINTRA) Mexicali envió un documento al gobernador, aunque en ambos casos han optado por no hacer pública su posición sobre el tema. Igual ha ocurrido con la Asociación Mexicana de Parques Industriales.
Derecho entre particulares
De acuerdo al ahora ex diputado Juan Manuel Molina -titular de la Comisión de Justicia en la anterior Legislatura-, la iniciativa de origen presentada en febrero de este año por el diputado priista Rene Mendívil, incluía que solo los espacios industriales muy grandes se pudieran pactar en dólares.
“Como estaba antes se podía pactar en dólares o en pesos, y se tendría como tipo de cambio al momento del pago, excepto en casa habitación. Sin embargo, la práctica hizo que la casa habitación, comercial o industrial se pactara en dólares, pero al momento del pago de la mensualidad”, explica el abogado Molina sobre el hecho que el precio del dólar aumentaba y la renta crecía.
Eso implicaba que el dueño del inmueble marcara la pauta y el arrendatario, al momento del contrato, aceptase ese tipo de cláusulas. Refiere que esas prácticas se fundan en un artículo de la Ley Monetaria -federal- donde se asienta que al celebrarse obligaciones de pago en moneda extranjera se entenderá al tipo de cambio al momento del pago.
El ex legislador explica que la propuesta original de Mendívil sí buscaba hacer una distinción -en la que no hubo consenso- para que solo quienes tuvieran grandes espacios o rentas muy elevados podrían pactarlo en dólares. “Eso hacia un distingo que la constitución no permite, la Ley es pareja para todos”, considera Molina, explicando que el acuerdo final fue eliminar esa distinción y que quedase en el Código Civil y se consideraría el tipo de cambio a la celebración del contrato.
Molina insiste en la idea de que “sigue rigiendo la voluntad de las partes en la celebración de los contratos”, ya que si arrendador y arrendatario pactan el contrato en moneda extranjera, finalmente es su voluntad hacerlo. Menciona que en Baja California el caso de Tijuana es el más ilustrativo, ya que -pese a la restricción en el Código- siguen prevaleciendo las rentas en dólares en arrendamiento de casas-habitación.
“Es muy similar a lo que pasa en la Ciudad de México, donde hay hasta Juzgados especializados en el arrendamiento inmobiliario”, recalca que la voluntad de las partes en los contratos civiles -donde no interviene ni gobierno ni fideicomisos- siempre debe ser considerada privilegiada.
Según el entrevistado, no hubo cabildeo en torno a la reforma, ninguno de los sectores se acercó a los diputados -ni siquiera el inicialista original- y ellos como legisladores se fueron más bien a la interpretación de las leyes, la jurisprudencia y la Ley Monetaria. “Los representantes del Gobierno del Estado en la Comisión de Justicia no dijeron absolutamente nada, inclusive estuvieron de acuerdo”.
El abogado y ex legislador en dos ocasiones refiere que el dictamen fue aprobado por el pleno, por lo que la reforma está dada. “Lo que hicimos fue privilegiar una norma general y que no hubiera distinciones, simplemente para mandar el mensaje de quien quiera celebrar contratos en pesos lo haga y quien quiera hacerlo en dólares lo puede hacer, al amparo de la Ley federal”.
Tijuana, dolarizada
En la Zona Costa, como Tijuana y Playas de Rosarito, predomina el enfoque en la parte turística y difícilmente van a poder cambiar esa parte, “ahí siempre se ha manejado en dólares y se seguirá manejando en dólares, muy difícilmente va a cambiar”, considera Alejandro Flores, coordinador regional de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios.
El especialista calcula que lo que es comercial, cerca del 85 por ciento se maneja en rentas en dólares, lo que ha sido un punto de garantía para el arrendador, pues a pesar de las devaluaciones, quieren seguir percibiendo un ingreso asegurado.
“Pero vivimos en un país donde la moneda es el peso y para los locatarios es muy complicado que de la noche a la mañana se aumente su renta por el tipo de cambio. Muchos de estos negocios tienen ingresos en pesos”, dice en relación a lo que sucede en Mexicali, donde una buena parte de los locatarios de áreas comerciales -como la llamada Zona Dorada, al Oriente de la ciudad- pagan rentas en dólares.
“En muchas ocasiones los arrendadores no dan su brazo a torcer y prefieren no rentarlo o que haya mucho flujo, circulación de clientes. Es un tema complicado”, asume Flores Rosas, quien considera, esta medida afecta al arrendador que tiene su ingreso en dólares, aunque algunos de éstos han tenido que hacer ajustes en los contratos y aceptar un tipo de cambio menor.
“En Mexicali hay mayor apertura para contratos en pesos en contratos comerciales”, expone en referencia a plazas no muy nuevas o distribuidas en zonas no tan exclusivas.
“La economía no está para poder apretar al pequeño comerciante”, asume Flores. En el caso de Tijuana, insiste, una zona muy dolarizada con un sector que trabaja en el sur de California pero vive en Tijuana porque les resulta más barato que rentar en San Diego.
En el caso habitacional en Mexicali opina que ya hay mayor apertura (para rentar en pesos), sobre todo en rentas inferiores a 10 mil pesos. Flores Rosas menciona el caso de alguien que rentó a inicios de este año en 500 dólares -iniciado el año a 13 pesos por uno- que significaban cerca de 6 mil 500 pesos, pero ahora esos mismos dólares son cerca de 9 mil 250 pesos, lo que significa casi un 50% de incremento, por la variación de la paridad.
“Por supuesto que todo esto afecta la inflación”, sintetiza el especialista inmobiliario.
Que ejerza el veto
En el caso de Mexicali existen cerca de 16 desarrolladores de parques industriales -algunos tienen seis, siete locaciones- y en conjunto suman un área de 23 millones 765 mil pies cuadrados, de los cuales solo tienen libres un millón 798 mil pies cuadrados. Las rentas pueden oscilar entre 5 mil y 6 mil hasta 125 mil dólares mensuales; se trata en muchos casos de edificios e infraestructura construida en función del giro y la necesidad del cliente y con contratos de cinco o diez años.
La industria maquiladora fuera de las oficinas de INDEX -Asociación de la Industria Maquiladora y Exportación- ondean 19 banderas que representan industrias aquí asentadas y provenientes de Japón, Inglaterra, Corea, Italia y Estados Unidos.
“Es una industria dolarizada que hace inclusive que los contratos sean en dólares, es una práctica común”, expone Francisco Fiorentini, vicepresidente Ejecutivo de Grupo Pimsa -que tiene seis parques industriales- y dirigente de la Confederación Patronal de la República Mexicana (COPARMEX) en Mexicali.
Francisco Vega, gobernador
Respecto a la reforma al Artículo 2273 del Código Civil -que elimina los contratos en dólares a locales comerciales e industriales-, Fiorentini dice que se entendería el sentido de la reforma por el tema de apoyo social. “Parte de lo que impulso esta reforma fue impulsado por la Cámara Nacional de la Industria de Restaurantes y Alimentos Condimentados (CANIRAC) en Tijuana por el tema de los restaurantes y el pago de renta en dólares”, comenta el también líder empresarial, exponiendo que en esos casos su ingreso es en pesos, los platillos están en pesos pero esos empresarios empezaron a pagar la renta a 13 pesos por dólar y terminaron pagando a dólares de 19 pesos.
“Ese 48 por ciento (de aumento por la devaluación) no lo podías resarcir en los precios de tus menús”, afirma el empresario y, aunque se trate de una zona dolarizada, es importante fijar montos en pesos porque de otra forma se lo tienen que trasladar al consumidor. “Eso implica que quizá termines a lo mejor cerrando”. En ese sentido el líder empresarial considera legítimo que los de CANIRAC levanten la mano y planteen el modificar las rentas en dólares.
Fiorentini explica que no hubo información previa a la aprobación de la reforma y que se enteraron con esta ya votada. “Es anticonstitucional porque la Ley Monetaria establece que en el país se podrían suscribir contratos en dólares que serán pagaderos al tipo de cambio oficial al momento del pago”, refiere el líder empresarial quien comenta cómo los abogados le han aclarado que se puede pelear en los tribunales.
El dirigente de la COPARMEX agrega que como desarrolladores industriales cobran en dólares, lo que les dio la ventaja durante mucho tiempo de poder endeudarse en esa moneda. En el caso de las maquiladoras no cuentan con bienes locales, ya que todo está importado temporalmente. Pero en caso de créditos el aval principal viene de las sedes en su país de origen -en la mayoría delos casos Estados Unidos-, por lo que estos créditos son en dólares.
Igual el caso de los parques industriales quienes tienen que endeudarse en dólares para poder seguir desarrollando.
“Estamos en contra de la modificación que hizo el Congreso, estamos pidiendo al gobernador que la vete”, expone el titular de Pimsa, quien argumentó que hablaron con los líderes de todas las bancadas en el Congreso y con más de un funcionario en la Secretaría General de Gobierno, para concluir: “Con la reforma, nos llevaría a la quiebra a muchísimos”.
El veto del gobernador
En la observación enviada al Congreso de Baja California el 12 de octubre, el Poder Ejecutivo encabezado por el panista Francisco Vega de Lamadrid ejerció su derecho y veto la reforma al Código Civil de Baja California aprobada por el Congreso el 22 de septiembre, la cual eliminaba el cobro en dólares en rentas de inmuebles industriales y comerciales en la entidad, su premisa fue que “de incumplirse el orden jurídico se limita la convivencia armónica de la sociedad”.
Usó como argumento jurídico, la ya existente Ley Monetaria que contempla la posibilidad de que -los arrendamientos distintos a casa habitación-pueden ser “pactados en dólares y debe considerarse como ‘valido, dado que las obligaciones de pago en dólares pueden ser contraídas en ese moneda’. La Ley Monetaria en mención y al principio de autonomía individual reflejado en el derecho a la propiedad y en la libertad de contratación”.
En el documento del veto se asume que “si bien es cierto la publicación del presente decreto resulta loable, pues evitar que se eleven los costos de operación y administración de quienes celebren arrendamientos distintos a casa habitación al solo pactarse en moneda nacional, evitando así la volatilidad del dólar estadounidense (…), resulta violatorio de lo dispuesto por el Artículo 8 de la Ley Monetaria”.
Finalmente, el Ejecutivo estatal firmó el documento de veto y reitera su “disposición para colaborar con el Poder Legislativo estatal para el perfeccionamiento de los ordenamientos estatales, al amparo y mandado de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos”.
Así está en el Código Civil
ARTÍCULO 2273.- La renta o precio del arrendamiento, puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otra cosa equivalente con tal que sea cierta y determinada.
La renta convenida en el arrendamiento de casa destinada a su habitación, debe hacerse en moneda nacional. En caso de que se fije en moneda extranjera, se entenderá como pactada en la cantidad equivalente en moneda nacional, pero al tipo de cambio vigente en la fecha en que se celebró el contrato respectivo.
Las disposiciones anteriores son de orden público e interés social y, por lo tanto irrenunciable.
Lo aprobado el 22 de septiembre:
Artículo 2273.- La renta o precio del arrendamiento, puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otra cosa equivalente con tal que sea cierta y determinada.
La renta convenida en el arrendamiento, debe hacerse en moneda nacional. En caso de que se fije en moneda extranjera, se entenderá como pactada en la cantidad equivalente en moneda nacional, pero al tipo de cambio vigente en la fecha en que se celebró el contrato respectivo.
Las disposiciones anteriores son de orden público e interés social y, por lo tanto, irrenunciable.
