Caótico crecimiento de BC

El crecimiento -tal como lo conocemos- del Estado, no sería el mismo con el trabajo de las dependencias gubernamentales que tienen el encargo de desarrollar los municipios responsablemente y sin la forma en que los grandes propietarios han repartido -a un costo- sus tierras en las últimas décadas. Ambos factores, junto a la evolución de la zona -que nunca se calculó así-, tienen a la entidad -según mediciones del Instituto para el Desarrollo Inmobiliario y de la Vivienda para el Estado-, con 148 mil lotes de los que no hay registro para Baja California, ubicados en casi 360 asentamientos a lo largo de los cinco municipios. “Es una práctica que está amparada con la Ley del gobierno de Salinas de desincorporación de tierra ejidal, y supongo que no solo son tierras ejidales, sino también terrenos de propiedad privada”, apunta el doctor Tito Alegría, especialista en estudios urbanos del Colegio de la Frontera Norte. Agrega en entrevista  un ejemplo, derivado de la época que anteriormente rememoró, cuando la regularización de terrenos dependía de los planes de instalación de redes de agua. “Si la Comisión decía que no estaba en sus planes establecer red por ese fraccionamiento, entonces el Ayuntamiento rechazaba”. El paso siguiente, continúa, era fraccionar el predio mayor en lotes, sin permiso y con la promesa -o no- de que en futuro habría servicio de drenaje y agua. Nada sustentado en documentos.  Pero en esta práctica existe una ventaja: el precio de los terrenos es más bajo de lo común y representa una solución para familias cuyos ingresos son bajos y no tienen posibilidad de sistemas de financiamiento inmobiliario, públicos o privados.   “La irregularidad se vuelve un instrumento de oferta para ese segmento de la población, para un segmento que está dispuesto a correr riesgos de una vivienda sin servicios a cambio de un precio bajo”. Para el investigador, el hecho de que la autoridad gubernamental no intervenga en la regularización, no se trata de una omisión, dada su imposibilidad de meterse en cuestiones particulares. En todo caso, se trata de falta de voluntad, pues como menciona, para solucionar este problema: “Lo que hacían era tratar de ponerse de acuerdo con propietarios y posesionarios. Luego viene la parte técnica de medir, la parte de ingeniería y legal, y luego con todo el documento lo enviaban al Ayuntamiento para decidir si le daban el permiso o no”. Las ventajas de fraccionar correctamente una localidad, para las autoridades se reflejan en la posibilidad de cobrar los impuestos correspondientes por la prestación de servicios, y para el habitante, la certeza del valor de su espacio familiar. Las 40 localidades El director de regularización del INDIVI en Baja California, Reynaldo Bojórquez López, sostiene en entrevista que la intención es acabar con la inoperancia. El esfuerzo es a título de la dependencia, aclara. De los 148 mil terrenos registrados por la paraestatal -actualizados en julio de este año-, 12 mil 300 están dentro de un convenio de regularización con los grandes dueños para este 2015, integrados por 40 zonas. Del total, 16 corresponden a Tijuana, donde se pondrán en orden alrededor de 2 mil 418 lotes, en los que viven 9 mil 672 personas. Según los números que aporta el Estado, en promedio, estas localidades están en un 50 por ciento habitadas. Destaca la denominada Xicoténcatl Leyva IV en la delegación San Antonio de los Buenos, como la que tiene menor porcentaje de ocupación (30%). Le sigue Ensenada con 10 zonas divididas en 3 mil 819 lotes y un promedio de ocupación del 70%, con 15 mil 276 habitantes en total; ocho localidades están en la delegación Vicente Guerreo y en el Valle de San Quintín. En Mexicali son cinco las zonas, donde viven alrededor de 11 mil cachanillas en 2 mil 731 predios. Dos de ellas, Villa de Cortez y Montaña y Mar, se encuentran en la delegación de San Felipe. El común denominador de este sector de poblacional de Baja California, es no solo la falta de certeza jurídica sobre un predio que están invadiendo, que no han terminado de pagar o que aunque ya saldaron, no hay registro a su nombre. Es también la falta de agua potable, de drenaje, en algunos hasta de electricidad y sobre todo, la imposibilidad de acceder a programas de apoyo social. “Gran parte del terreno, no tiene la certeza jurídica, un título, porque antes la tierra era ejidal. Nos hemos encontrado que hay un indeterminado número de asentamientos irregulares, que en su momento se fueron asentando sin orden”, comenta Reynaldo Bojórquez. Bajo este procedimiento,  en automático se descartan los predios en zonas de riesgo a partir de su cotejo con el atlas de riesgos, municipales y estatal; cuando hay probabilidad de deslizamientos, inundaciones, entre otros fenómenos. Para los susceptibles de inscripción, que previamente fueron vendidos o están siendo pagados mediante un contrato de compraventa, se aplica el plan del INDIVI. Primero el propietario del gran predio tiene que comprobar que es suyo, que no está en propiedad ejidal, que es propiedad privada y que no debe. Posteriormente, el departamento jurídico de la dependencia determina la viabilidad y, junto al departamento técnico, inicia la delimitación. “Empezamos trabajos técnicos, lotificamos y damos medidas para inscribirlo al Registro Público. El INDIVI emitirá un título al final de esta regularización”. Bojórquez López especificó que los trabajos técnicos de lotificación corren a cargo de los propietarios, y que los posesionarios -propietarios también una vez que quede la lotificación correcta- tendrían que pagar lo correspondiente al título de propiedad, alrededor de 2 mil pesos. Cuando una fracción del gran predio ya esté saldada, el posesionario tendría que cubrir también el deslinde. A la fecha, el RPPyC solo tiene constancia de 987 títulos de propiedad,  de los 12 mil 300 posibles en las 40 zonas mencionadas. Todos los títulos han sido emitidos en Tijuana, pues en Mexicali, Rosarito y Ensenada no hay regularizaciones consolidadas. Verde, amarillo y rojo (o los que sí, y los que no) Si se trabajara a un ritmo de 12 mil 379 predios correctamente inscritos ante el Registro Público de la Propiedad y el Comercio, y ante las direcciones municipales de Catastro al año -como lo pretende hacer INDIVI-, se terminaría con los 148 mil 901 localizados -a la fecha- en un periodo de 12 años. Serían dos administraciones completas del Estado. Según registra la propia dependencia, son 503 localidades en las que se encuentran dicho número de lotes. A partir de un documento al que llaman Semáforo Estatal de Asentamientos Irregulares, es posible conocer la viabilidad de su regularización. Siguiendo esta estadística, se concluye que de 168 localidades, es decir, 30 mil 792 lotes, se carece información y el INDIVI debe empezar de cero; en 20 mil 861 lotes, ubicados en 34 zonas, la regularización debe darse en un corto plazo porque ya existe un expediente abierto, y el proceso de otros 6 mil 634 terrenos está suspendido. También se puede observar que son 9 mil 649 lotes los que por su ubicación en zonas de riesgo, 44 distintas de Baja California, no pueden regularizarse. A la fecha en el Registro Público se han inscrito 288 terrenos de cuatro zonas distintas.