Trueques perniciosos los de Bustamante

Culpan a Jorge Ramos En detrimento del patrimonio de Tijuana, un inmueble cuya construcción y terreno se valuó a finales de 2010 en 26 millones de pesos, fue permutado un año después por el XX Ayuntamiento de Tijuana, que preside Carlos Bustamante Anchondo, a un valor de 58 millones 785 mil 875 pesos, la transacción se concretó en 2012. Se trata de la Plaza San Ángel, ubicada en la Zona Norte de Tijuana y en la cual, supuestamente, el particular invierte 12 millones de pesos para construir los espacios donde se instalaría la Unidad Administrativa Municipal que aglutinará a 15 dependencias del gobierno local; desde ahí ya opera la Delegación Centro de Tijuana. A cambio, el municipio debió entregar a MBM Inmobiliaria S.A. de C.V., empresa en poder de Miguel Ángel, Vicente y Arturo Brizuela González, ocho lotes del dominio municipal, cuya suma de terreno es de 5 mil 497 metros cuadrados, con un valor comercial conjunto de 63 millones 592 mil pesos. Pero incluso sumandos los 12 millones de pesos presuntamente invertidos en el acondicionamiento para oficinas públicas, el importe por el cual la administración de Bustamante adquirió el edificio comercial, está 25.5 millones de pesos por encima de su costo, lo que genera un quebranto en los activos públicos de Tijuana. La transacción fue aprobada por el Cabildo de Tijuana en la sesión extraordinaria celebrada el 5 de octubre de 2011 y aunque a los regidores se les informó que la Comisión Estatal de Avalúos emitió un dictamen estableciendo un valor comercial del inmueble en 58 millones 785 mil 875 pesos, el documento no fue integrado en el expediente que les fue proporcionado. Éstos tampoco lo requirieron, admitieron en un sondeo realizado por ZETA. La administración de Bustamante también omitió informar que en septiembre de 2010 en las oficinas de Catastro y Tesorería Municipal quedó asentado un valor comercial del inmueble menor al que se aprobó, mismo que emitió un despacho particular de avalúos. Raras transacciones El 15 de noviembre de 2012, al retornar de su viaje a Asia, Carlos Bustamante Anchondo hizo público que la permuta había sido concretada, pero no dio muchos detalles al respecto. Su administración ha sido hermética en informar sobre los propietarios de Plaza San Ángel, limitándose a decir que MBM Inmobiliaria S.A. de C.V es la poseedora legal del inmueble. Previo al convenio con el gobierno en turno Plaza San Ángel, propiedad de los hermanos Vicente, Miguel Ángel y Arturo Brizuela González, fue vendida el 18 de agosto de 2010 a la empresa mercantil denominada MBM Inmobiliaria, S.A. de C.V. integrada, precisamente, por Vicente, Miguel Ángel y Arturo Brizuela, a un valor de 65 millones 811 mil 565 pesos. Se auto-vendieron el inmueble. La sociedad de los hermanos Brizuela apenas había sido registrada el 12 de agosto de 2010 con la escritura pública 169 mil 770, en la Notaría Pública Número Tres, con jurisdicción en Tijuana, Baja California. Es de llamar la atención que la venta que hicieron a sí mismos los herederos de José Merced Brizuela Herrera la efectuaran en la ciudad de Lázaro Cárdenas, Michoacán, ante la Fe del Notario Público Número 41. Ya en poder de MBM Inmobiliaria, S.A. de C.V., los cuatro predios y las construcciones que comprenden la plaza comercial fue sujeta a una valuación solicitada al Arquitecto Julio Renato Jaramillo, del despacho “Jaramillo y Asociados, Arquitectos”. La valoración se efectuó el 26 de agosto de 2010, 12 días después que los herederos pasaran al poder de su misma sociedad el inmueble. Sin embargo, en el avalúo solicitado por MBM Inmobiliaria aparece como propietario: Sucesión a bienes de Ángel Fernández Quintana. El valor comercial que la firma “Jaramillo y Asociados, Arquitectos” dio a los cuatro lotes de una dimensión conjunta de 5 mil 497.18 metros cuadrados, con todo y las construcciones que comprende la Plaza San Ángel, fue de un total de 25 millones 998 mil 064 pesos. Ese valor así quedó asentado el 20 de septiembre de 2010 en Tesorería Municipal, al quedar asentado ante Catastro Municipal la enajenación del inmueble a nombre de MBM Inmobiliaria, S.A. de C.V. Un año después, en la Sesión Extraordinaria de Cabildo del XX Ayuntamiento de Tijuana, celebrada el 5 de octubre de 2011 se acordó la permuta de 6 terrenos que en septiembre de 2006 el gobierno municipal había desincorporado del dominio público para su venta. A los seis inmuebles la administración de Bustamante sumaría dos más para adquirir la propiedad Plaza San Ángel, inmueble ubicado en Avenida Aldrete y Madero en la zona centro de Tijuana. La justificación para el trueque fue la necesidad de ubicar en un mismo punto varias dependencias municipales que, al no tener cabida en el edificio de Palacio Municipal, tuvieron que ser instaladas en sitios estratégicos de localización, pero a un alto costo. La propuesta fue crear la Unidad Administrativa Municipal en un espacio propicio y cercano, atendiendo las necesidades de la Zona Centro y desde donde despacharían: 1.- Instituto Municipal de la Juventud. 2.- Dirección Municipal de Salud. 3.- Instituto Municipal de la Mujer. 4.- Dirección de Control Sanitario. 5.- Jefatura de Estacionamientos. 6.- Delegación Centro. 7.- Dirección de Desarrollo Social Municipal. 8.-Delegación Centro. 9.- Oficinas de Gestión del Ramo XX y XXXIII (DESOM). 10.- Fideicomiso Mi Crédito. 11.- Fondo de Asistencia a las personas con VIH-SIDA. 12.- Oficina para Agrupación Comerciantes del Centro. 13.- Oficina asignada a la Ópera de Tijuana. 14.- Oficina de Asuntos Religiosos. 15.- Servicios Generales de Oficialía Mayor. Trueque ¿obligado? El gobierno de Carlos Bustamante justificó en su favor, que la adquisición de Plaza San Ángel fue fundamentada en una opinión técnica emitida por el Instituto Municipal de Planeación, con fecha 3 de junio de 2009, durante el gobierno de Jorge Ramos. Ruffo Ibarra, Secretario de Finanzas, refirió que el IMPLAN determinó en el oficio DIR/167/2009 lo siguiente: “…considerando lo establecido en los planes y programas de desarrollo este instituto considera viable y factible el poder implementar la Unidad Administrativa Municipal en los predios identificados con las claves catastrales RG-239-002, Rg-239-003, ZN-835-111 y ZN-835-010 en la Zona Centro…”. Esta sola opinión técnica fue suficiente para que la administración del XX Ayuntamiento se dijera “obligada “a concretar la permuta con los hermanos Brizuela González. “Todo ya había sido acordado por la anterior administración municipal, a nosotros no nos quedó más que formalizar la permuta para que la plaza fuera rehabilitada y acondicionada para oficinas de gobierno”, explicó el Secretario de Administración y Finanzas de Tijuana, Rufo Ibarra Batista, aunque es sabido que el gabinete de Bustamante no ha dado trámite a todos los procesos que dejó la administración de Ramos iniciados, y que no tiene la obligación de hacerlo. El funcionario añadió que los terrenos en los que se ubica el centro comercial siguen un proceso de valuación ya que “una vez oficializada la permuta serán actualizados los valores”. Consultado por ZETA, el ex presidente municipal Jorge Ramos Hernández, negó categóricamente que su administración haya aprobado la adquisición de la Plaza San Ángel, “ese tema nunca pasó por el Cabildo del XIX Ayuntamiento”, enfatizó. Y esgrimió: “Más bien están siendo obligados a cumplir compromisos adquiridos en campaña, el trueque es parte de ello, que no se embarren conmigo”. El verdadero ganador Al ser reubicadas 15 dependencias municipales a la Plaza San Ángel, el municipio logrará un ahorro por concepto de rentas equivalente a 296 mil 160 dólares anuales, pero a cambio de ello el municipio estará adquiriendo un inmueble sobrevalorado, de una edad aproximada de 20 años, y al que le restan menos de 30 años de vida útil, de acuerdo al diagnóstico efectuado en 2010 por “Jaramillo y Asociados, Arquitectos”. Este peritaje determinó que el estado de conservación del inmueble es regular y calificó la construcción como moderna sencilla, de mediana calidad en unas áreas y de buena en otras; cuenta con equipamiento como red de agua potable, drenaje, área de electrificación, pavimento asfáltico, banquetas y guarniciones de concreto también. La zona fue clasificada como de negocios y de primer orden. El inmueble se valuó como terrenos separados a los que se les asignó un valor independiente los cuales sumaron 25.9 millones de pesos. El municipio adquirió el inmueble por 58.7 millones de pesos, cantidad a la que se añadió 12 millones por su rehabilitación para un total de 70.7 millones de pesos. Para ello entregó 8 predios de un valor conjunto de 63.6 millones de pesos, con claves catastrales Pm060003, FV251001, PCO57081, PC057030, LC354001, LC354004, LC354005 y LC354006, que habían sido donados por desarrolladores al municipio. Uno se ubica en Colinas de California, otro en Vista de Palmillas, dos en Costa Coronado Residencial y los últimos cuatro en el Parque Industrial La Jolla. Esta permuta deja un saldo a favor de la empresa por 7 millones de pesos, el cual será cubierto por el gobierno de Tijuana con créditos fiscales para pago de impuestos futuros  contraídos con la empresa MBM Inmobiliaria S.A. de C.V. Consultado por ZETA, respecto a la compra sobrevaluada, el representante del Colegio de Valuadores de Tijuana, Julio Torres Coto, estimó que en los dos últimos años los inmuebles ubicados en la Zona Norte registraron un incremento en su valor comercial entre un 15 y un 20 por ciento, siempre y cuando se ubiquen en puntos en los que el tráfico de personas haya aumentado. De hecho, subrayó, en esa área de la ciudad hay muy poca compra venta de terrenos y edificios, “por lo que es poco probable un aumento en su valor”. “A menos que sea una compra muy a capricho se podría incrementar su valor en un porcentaje mayor”, dilucidó. Valuación comercial Cada uno de los lotes que comprende el centro comercial fue valorado de la siguiente manera: -La fracción B del lote 2, de la manzana 239, ubicada sobre la calle Coahuila, con clave catastral 2-RG-239-002 en 3 millones 407 mil 810 pesos. -Otro terreno de mil 249.37 metros cuadrados en 2 millones 573 mil 702 pesos, mientras que la construcción edificada en él se valoró en 269 mil 790 pesos, para un valor catastral de 2 millones 843 mil 492 pesos. – Predio RG-239-003, correspondiente a la fracción C, lote 3, de una superficie de 952.14 metros cuadrados, con todo y sus 266.44 metros cuadrados de construcción, 2 millones 745 mil 550 pesos. -En tanto el terreno y construcción situados en la fracción D, del lote 10, manzana 835, con clave catastral ZN-835-110, ubicado entre la calle Coahuila y Avenida México, así como Avenida Madero y Avenida Aldrete, fue valorado en 10 millones 877 mil 804 pesos. -El inmueble de clave catastral ZN-835-111, ubicado en el lote 111 de la manzana 835, registró una apreciación de 8 millones 966 mil 900 pesos; su superficie comprende 2 mil 092.98 metros cuadrados.