Tierras y viviendas en el limbo

200 mil predios irregulares en Tijuana Pese a que abundan las irregularidades en la compra de viviendas y terrenos particularmente en Tijuana, no existe un recurso legal aplicable por medio de una procuraduría específica para que la gente pueda defenderse. En ZETA se han documentado cientos de casos relacionados con la adquisición de casas y predios en situaciones enredadas. Entre los ejemplos recientes destaca el desconcierto de los residentes de Urbi Villas de Alcázar, de los habitantes de Valle de las Palmas, y las familias desalojadas en la colonia Chapultepec en febrero de 2011 por un litigio entre la inmobiliaria que les vendió y un “segundo” dueño del terreno que se hizo presente.    Conocido, también, es el caso de “El Monumento”, polígono de más de 998 mil metros cuadrados y ubicado en la delegación Playas de Tijuana, expropiado por Eugenio Elorduy en 2004, con el supuesto fin de regularizar la tenencia de la tierra y destinar los predios a la vivienda popular. Años después, siendo legislador, Alejandro González Alcocer mandó elaborar un estudio sobre el origen de esta propiedad, pero los nombres de quienes fueron indemnizados con aproximadamente 200 millones de pesos, simplemente no aparecieron. En la administración de José Guadalupe Osuna Millán se han emitido dos puntos de acuerdo para revertir –parcialmente– los efectos del documento expropiatorio. Y nada ha trascendido. La tortura de la vivienda En 2002, una mujer acude a las oficinas de Infonavit, con el propósito de adquirir, después de años cotizando, una casa. Luego de ser atendida, le recomiendan ir al módulo de URBI, ubicado en el segundo piso del inmueble. Allí, le muestran los fraccionamientos para los cuales califica; por razones de ubicación, elige Villas del Alcázar. “Ni modo, me voy a aventar 30 años pagando”, pensó y adquirió la vivienda, mediante un crédito de Infonavit por 220 mil pesos, bajo el concepto de 360 mensualidades. En menos de diez años, la casa necesita reparaciones, por lo que la señora responsabiliza la baja calidad de la construcción y se lamenta que su hija prefirió que su fiesta de 15 años se invierta para el mantenimiento del hogar. Sin embargo, eso no es todo. La clienta de URBI describe la preocupación: “Todo iba bien, hasta 2007, cuando Luis Carrillo inició la demanda contra URBI y contra nosotros por la posesión del terreno; nos notificaron en 2008 y nos aseguraron mediante cartas que nuestra casa no estaría en riesgo”. Resultó lo contrario. Al problema de la demanda, se suma la crisis financiera por la que atraviesa esta familia. Sin empleo desde al año pasado, para la madre de familia es complicado realizar pagos de 2 mil 500 pesos mensuales, “después de diez años de no dejar de pagar un solo mes, debemos 291 mil pesos, de los 220 mil que nos prestaron en un inicio”, explica. Pedir una prórroga tampoco resulta conveniente, de hacerlo, 5 años se aumentarían a los 30 para terminar de pagar el crédito. Lo peor es que no existe una dependencia especializada que revise su caso. En Profeco, durante 2011, se presentaron 194 quejas en contra de desarrollos inmobiliarios por concepto de incumplimiento de contrato, garantías o servicios ocultos, incumplimiento de entrega de vivienda y negativa de cancelación y/o devolución. En lo que va del año, se han sumado otras 94 quejas de este tipo. En el 70 por ciento de los casos, se llegó a un acuerdo común o conciliación entre el comprador y proveedor; los proveedores que no lograron este acuerdo fueron multados. Y aunque desde febrero, las desarrolladoras ofrecen un plazo de hasta 5 años de garantía para sus compradores, muchas personas desconocen este respaldo al que se le identifica como “servicios ocultos”. “No hay una dependencia pública que asista a las personas en este tipo de casos (tenencia de la tierra y defensa de la vivienda), las personas tienen que acudir a un abogado particular porque la defensoría pública no los va a atender”, explicó la licenciada María Isabel Herrera Covarrubias, presidenta de la Barra de Abogadas “María Sandoval de Zarco”. “Acciones colectivas” y asociaciones civiles: un  salvavidas Recientemente surgieron mecanismos legales para tratar los conflictos de tierras o viviendas. Las “acciones colectivas” fueron diseñadas para aquellos pequeños consumidores a los que no les conviene o les resulta incosteable contratar a un abogado para demandar. “Las acciones colectivas” se crearon en México a partir de las reformas al Código Federal de Procedimientos Civiles –publicadas el 31 día de agosto de 2011 y entraron en vigor el 1 de marzo de este año–. Consiste en que diversos afectados en condiciones similares sean defendidos por un representante en común. El licenciado Jorge Mario Aguirre Carrión, miembro de la Asociación Mexicana del Consumidor, A.C.  –la primera de su naturaleza en el país– expuso que, a partir de esta reforma, las “acciones colectivas” se resuelven con un juez federal y no local. Las “acciones colectivas” vinieron a sustituir –en casos específicos– a las “acciones civiles”, las cuales son en lo individual y se resuelven en el fuero común. Aguirre explica a este Semanario que en “el caso típico de Urbi, hemos recibido quejas de residentes que habitan en un terreno, del cual no les pueden otorgar título porque hay gravámenes, ahí aplica una acción civil federal que es la acción colectiva”. Las ventajas de este tipo de acciones legales es que, a partir de 30 personas, se puede formar un grupo con un representante común. El abogado manifestó que, en este caso, las asociaciones civiles (AC) pueden fungir como representantes. La Asociación Mexicana del Consumidor fue creada a principios de este año, cuenta con alrededor de 40 abogados asociados y el servicio de consulta es gratuito. Desde entonces, ha registrado alrededor de 50 denuncias individuales por defectos de construcción de vivienda, la mayoría dirigidas a URBI y Ke Casas. El abogado explica que no se ha podido entablar una acción colectiva “porque no es una situación homogénea, los compradores habitan en diferentes fraccionamientos, que si bien pertenecen a URBI, fueron vendidos por diversas empresas o desarrollos con distintos nombres, de ahí que ya no existe homogeneidad en la figura jurídica”. La diferencia entre presentar una acción colectiva mediante esta asociación y una queja en la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) es, a decir del licenciado Aguirre Carrión, que la primera multa a los proveedores del servicio, mientras que la acción colectiva, dependiendo de la situación homogénea en que se encuentren los consumidores, permite diseñar qué prestaciones se pueden lograr para ellos. Durante tres meses y medio y mediante ocho jornadas de atención, la Barra de Abogadas “María Sandoval de Zarco” brindó asesorías gratuitas a residentes del este de la ciudad, “es una zona con mayor margen de pobreza, la condición académica de los ciudadanos es pobre y sobre todo, es una zona donde la tenencia de la tierra sí tiene conflictos”. En este periodo, alrededor de 200 personas plantearon su problemática a las abogadas sobre la tenencia de la tierra, algunas por invasión de terrenos, otras porque al momento de regularizar una propiedad adquirida, en Catastro o en el Registro Público de la Propiedad, aparecía como vendida a otras personas. La abogada ofrece un panorama más humano de la situación en esta parte de la ciudad, “el 90 por ciento de los casos que atendimos, son mujeres, casi todas madres solteras, que se quedaron en la ciudad cuando no pudieron cruzar a Estados Unidos, se quedaron varadas en nuestra ciudad y encontraron en la Zona Este, un lugar donde refugiarse”. El mercado de casas: entre desalojos e invasiones Según cifras de la Secretaría de Desarrollo Económico, en Baja California, durante 2011, se captaron mil 157 millones de dólares de inversión en el sector inmobiliario, casi el 50 por ciento del total de la inversión privada. De esta cantidad, 857 millones de dólares corresponden a inversión en vivienda. De enero a junio de 2012, el sector privado ha invertido 596 millones de dólares en inmobiliaria, 493 millones corresponden a inversión en vivienda. Esto representa un aumento del 45.2 por ciento en relación al primer semestre de 2011. En Tijuana, en lo que va del año, se han construido 11 mil viviendas de las 19 mil 461 proyectadas para este año. En Baja California, se espera que se construyan 28 mil, por lo que esta ciudad representa el 69 por ciento de las viviendas nuevas en 2012 y 3 mil millones de pesos invertidos. La Cámara Nacional de la Industria del Desarrollo y la Vivienda (Canadevi) está compuesta por 32 desarrolladoras, entre ellas GEO, Urbi, Ruba, Promocasa y Viveica. El arquitecto Roberto Anda González, presidente de Canadevi en el estado, explicó que en 2011 se construyeron un total de 13 mil 374 viviendas. Por lo que, en el primer semestre del año se han edificado casi la misma cantidad de viviendas del total construido el año anterior. Ubicadas en su mayoría en la zona este de la ciudad, en el Corredor 2000 y Valle de las Palmas, estas viviendas representan una oferta para quienes buscan un patrimonio, especialmente para los que ganan menos de 2.6 salarios mínimos, es decir 4 mil 700 pesos mensuales, lo que representa el mercado más necesitado de opciones de vivienda. Canadevi reconoce esta oferta, de hecho, de las 161 mil personas que no han solicitado un crédito para vivienda pero se encuentran en condiciones de hacerlo, 92 mil viven en Tijuana, es decir, el 57 por ciento de los derechohabientes. Roberto Anda González, presidente de Canadevi, explicó que en los últimos tres años, solamente tres socios desarrolladores se han visto envueltos en una problemática de tenencia de la tierra. De éstos, solo uno ya tenía viviendas habitadas y se refiere al caso de la inmobiliaria ARA, que vendió casas en la colonia Chapultepec. Los residentes de las calles Encinos y Ciprés vivieron el año pasado un inesperado desalojo. A pesar de que el problema se resolvió y regresaron a sus viviendas, ésta es una situación que si las autoridades trabajaran bajo el marco legal para supervisar los contratos de compraventa de terrenos no ocurriría. El mercado de las casas usadas también es alentador. Según cifras del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, en Tijuana, durante 2011 se realizaron más de 4 mil transacciones de compraventa de unidades de re-uso. El presidente de la Asociación de Profesionales Inmobiliarios de Tijuana (APIT), Rodrigo Márquez Muñoz, señaló que en lo que va de este año, ya se superaron las 4 mil transacciones, por lo que se espera que para el cierre de 2012, se vendan 6 mil 800 casas usadas. La APIT cuenta con 82 socios afiliados, quienes, según lo establecido por su presidente, realizan las transacciones bajo el marco legal correspondiente y con una investigación de la propiedad que se ofrece para su venta. La presidenta de la barra de abogadas “María Sandoval de Zarco” precisó que los asuntos atendidos por ella y sus colegas mediante las jornadas antes mencionadas, involucraban tanto a agentes inmobiliarios, como particulares y hasta al Infonavit, en casas de segundo uso. Por ello, la abogada reitera a ZETA: “El que compra debe verificar que lo que compra está apegado al Derecho, si en el Registro Público de la Propiedad aparece como propietario el nombre que le dieron”. Aunque lo cierto, como ya se dijo, es que si las autoridades vigilaran que los procedimientos se realicen de manera adecuada, este tipo de acciones no serían necesarias. Uno, dos, tres dueños La causa de la irregularidad en la tenencia de la tierra, según el arquitecto Roberto Díaz García, titular del Fideicomiso Inmobiliaria Municipal de Tijuana (FIMT), se remonta a la falta de una oferta adecuada, generada desde hace 50 años, con los altos índices de inmigración. En la década de los sesenta se creó “Bienes Raíces del Estado” para regularizar la situación de la tierra de quienes vivían en propiedades ajenas, algunas prestadas por los dueños a modo de renta, otras sin su consentimiento. Al mismo tiempo, se inició la adquisición de reservas territoriales para ofrecerlas a quienes demandaban suelo urbano, pero no contaban con los recursos suficientes para comprarlas. Actualmente, FIMT elabora el fideicomiso que en 1997 fue celebrado entre el Ayuntamiento de Tijuana y la fiduciaria de Santander, y que abarcará once colonias, ubicadas principalmente en la Zona Este, entre ellas, El Pípila, 10 de mayo, Cañadas del Florido, Héroes de la Independencia, La Joya y Tierra y Libertad. Con un universo de 9 mil 500 lotes y alrededor de 10 mil familias, los esfuerzos de esta dependencia se centran en regularizar la situación en la que se encuentran. Hasta el momento, 7 mil 500 lotes han sido legalizados y se espera que antes de que termine la actual administración municipal, se concluya con el 21 por ciento restante. Actualmente existen alrededor de 200 mil predios particulares irregulares en Tijuana, “esto incide en la falta de competitividad de la ciudad y falta de la seguridad jurídica sobre la tenencia de la tierra”, expone Roberto Díaz, el funcionario inmobiliario del ayuntamiento. El diputado Fausto Zárate Zepeda, secretario de la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra del Congreso del Estado, indicó que existen 19 mil 300 hectáreas en el estado en esta situación, de éstas 500 hectáreas pertenecen a “La Joyita”, una superficie localizada entre “La Gloria” y “El Tecolote”. De acuerdo con Zárate Zepeda, la problemática de la tenencia de la tierra es resultado del desorden de distintas autoridades del gobierno del estado, mediante las oficinas de Desarrollo Urbano e Inscripción y Registro de la Propiedad. “Uno de cada diez lotes en Tijuana, no está legalizado”, expone el diputado, al decir que en el rubro de la vivienda “las desarrolladores Urbi y Geo son los que han tenido problema, porque se instalan en las orillas, en zonas ejidales, luego sale un grupo de personas que se adjudican la propiedad mediante un certificado firmado por Porfirio Díaz”. La comisión que dirige el priista –en funciones desde el 2010– se creó para resolver el problema. Por lo pronto se reunirán con diversos colegios de abogados “para  escuchar sus opiniones sobre qué leyes deben ser reformadas o cómo otorgar mayores facilidades para prescripciones más rápidas y económicas”. Por su parte, la Secretaría de la Reforma Agraria ha recibido doce nuevas solicitudes, a nivel estatal, para regularizar terrenos nacionales, dos de las cuales provienen de Tijuana y una más de Rosarito. Estos terrenos son aquellos que no han salido del dominio nacional, pero que quienes los poseen pueden comprobar la adquisición de los mismos desde hace cinco o diez años. Las cifras manejadas por las instancias federales también son indicadores del escaso control gubernamental en este tema. Según la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra (Corett), en Baja California, dos mil familias no tienen certidumbre de la tierra en los distintos ejidos. Aldo Pérez Tamez afirma que los ejidos ya expropiados por el gobierno federal corresponden a Matamoros, Ejido Chilpancingo, Loma Bonita y la Colonia Orozco; en proceso de regularización, se encuentran el poblado Maclovio Rojas, Piso de Piedras y parte del ejido Francisco Villa. De igual forma, en Maclovio Rojas se han celebrado 586 contratos hasta enero de 2012. Mientras que en la colonia Matamoros, cuatro mil predios se encuentran en proceso de regularización.