Una empresa privada usó los servidores públicos del Instituto Inmobiliario para el Desarrollo de la Vivienda de Baja California (INDIVI) para recibir beneficios públicos de regularizar la tierra para el desarrollo de un lujoso fraccionamiento frente a la playa en Estero Beach.
La empresa Inmobiliaria Ferrosa, S.A. de C.V., representada legalmente por Aida Sara Leboreiro Ferro, firmó el pasado 9 de mayo de 2024 un “Convenio de Regularización” con el Gobierno del Estado, a través del INDIVI.
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Este tipo de convenio, según la normatividad del propio instituto, está destinado exclusivamente a la regularización de asentamientos humanos irregulares ya existentes, ya que los programas incluyen beneficios económicos para garantizar la seguridad en la vivienda.
Sin embargo, una inspección física reveló que los predios no cuentan con construcciones habitacionales, salvo algunas obras mínimas; es decir, no existen asentamientos que justifiquen dicho procedimiento.
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Con estas acciones se advierte que funcionarios públicos están facilitando este procedimiento, pese a que el objeto del convenio la regularización de asentamientos humanos irregulares no se cumple.
Este trámite de regularización, se llevó a cabo directamente en las oficinas del INDIVI de Tijuana y fue firmado por el mismo director, Miguel Ángel Carrera Delgado, quien al ser cuestionado sobre este tema evadió dar una declaración.
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“Me tocan efectivamente siete municipios, pero cada delegado atiende los temas de su jurisdicción en cuestión”, contestó el firmante del convenio.
Se trata de los fraccionamientos residenciales Porto Bello I y II, los cuales recibieron el aval del INDIVI para llevar a cabo el proceso de regularización, pero el proyecto no ha sido formalmente entregado al ayuntamiento de Ensenada.
La publicidad para vender los terrenos está basada en una propiedad de alta plusvalía que incluye título de propiedad:
“PORTO BELLO se ubica en una zona de alta plusvalía, por playas de Chapultepec, colindante con el mítico Estero Beach Hotel y Resort. ¡Es la hora de cumplir tus sueños!, te ofrecemos las siguientes amenidades. Te ofrecemos dos modalidades como Título (INDIVI) o Escrituras (notaria)”.
Un contrato de compraventa en poder del Semanario ZETA, aunque está firmado como “promesa de compraventa”, establece que los predios se entregarán con obra pública y posesión en un plazo de 180 días (a partir de mayo del 2024), con posibilidad de prórroga por seis meses más. Sin embargo, a la fecha el terreno se encuentra en la misma situación que hace un año.
Según lo publicado en el Periódico Oficial del Estado, el INDIVI fue creado para llevar a cabo programas de regularización de lotes habitacionales irregulares, con el fin de que familias de escasos recursos puedan acceder a títulos de propiedad y construir su patrimonio.
La normativa también establece que la paraestatal tiene como objeto la adquisición, administración, urbanización, regularización, fraccionamiento, recuperación y enajenación de terrenos o bienes inmuebles por cualquier título.
GOBIERNO MUNICIPAL INSPECCIONARÁ PORTO BELLO
El Ayuntamiento no ha autorizado el fraccionamiento Porto Bello Residencial I y II, ubicado en la manzana 9 del ex ejido Chapultepec, dentro de la delegación de Maneadero.
“No se trabajó ese fraccionamiento aquí (Administración Urbana), porque se regulariza por medio de INDIVI. Actualmente hay un Porto Bello II, pero al parecer apenas está en trámite”, indicó el director de Administración Urbana, Cristopher Sánchez Bañuelos.
Agregó que en el calendario de su dependencia está programada una inspección al proyecto, aunque aclaró que no tienen conocimiento del desarrollo habitacional.
Según el plan presentado, en Porto Bello se pretenden construir más de mil 100 lotes, con superficies de entre 200 y 600 metros cuadrados, a un precio inicial de 74 mil dólares, equivalentes a aproximadamente, alrededor de un millón 460 mil pesos.
Los lotes están siendo ofertados como fraccionamientos privados, con amenidades como calles pavimentadas, banquetas, agua potable, energía eléctrica, casa club, drenaje, videovigilancia, caseta de seguridad y otros servicios de urbanización.
Estas características de urbanización no corresponden con un procedimiento de regularización social, que está orientado a atender necesidades de vivienda en sectores marginados.
Durante un recorrido por la zona se constató que el terreno no está trazado ni cuenta con las obras de cabecera requeridas para el proceso de entrega-recepción ante el Ayuntamiento. No hay calles ni tampoco un sistema de seguridad perimetral.
De acuerdo con el plano arquitectónico, la superficie donada al Gobierno Municipal, que representa el dos por ciento del total, conforme a la normatividad, se ubica en un acantilado, en una zona accidentada con fuerte pendiente hacia la calle Ignacio Allende. Además, el INDIVI también recibió el mismo porcentaje como donación.
CONSTITUYE UN ABUSO DE LA LEY E INCLUSO POSIBLE FRAUDE
Martínez, un despacho mercantil, fue consultado explicó que un asentamiento irregular es ilegal cuando se origina sin los permisos correspondientes para fraccionar y enajenar terrenos, lo que configura un delito.
“Lo normal es regularizar asentamientos populares en zonas con rezago social”, señaló un especialista.
Además, describió el abogado, el instituto está facultado para financiar y ejecutar programas de construcción de vivienda de interés medio, cuyas ventas o arrendamientos deben dirigirse a personas con capacidad para adquirirlas.
Aunque la ley no limita de forma estricta los fines del INDIVI, su misión es atender problemas de vivienda por utilidad práctica y beneficio general. Por ello, utilizarlo para legalizar fraccionamientos residenciales de lujo podría constituir un abuso de la ley, e incluso un posible fraude.
“Es necesario profundizar en qué momento pasaron de regularizar vivienda a comercializar terreno. Los fines, se podría decir, permiten especular, lo cual es impropio de un instituto con carácter social”.
Además de las autorizaciones municipales, hay compromisos sin cumplir el acuerdo firmado en mayo del 2024, entre la empresa Inmobiliaria Ferrosa con INDIVI.
Si este procedimiento se realiza de manera particular, deben cumplirse una serie de requisitos formales. Entre ellos, la tramitología incluye el pago de derechos, así como la entrega de superficies destinadas a áreas de salud, al estado y al ayuntamiento, de acuerdo con lo que establezca la Ley Estatal y las autoridades competentes.
Sin embargo, cuando se realiza a través del INDIVI, los pagos y las superficies entregadas son de menor proporción.
En estos casos, el tipo de fraccionamiento resultante tiene áreas comunes muy reducidas, lo que no corresponde con los estándares de urbanización, sobre todo considerando que se están vendiendo predios baldíos, sin construcciones ni asentamientos consolidados.
ESTAMOS FACULTADOS: DELEGACIÓN INDIVI
Aunque la firma del acuerdo se llevó a cabo en Tijuana, el titular del INDIVI en Ensenada, Francisco Shields Galindo, defendió el procedimiento e informó que la institución sí tiene facultades para regularizar predios irregulares, incluyendo aquellos pertenecientes a particulares, siempre que cumplan con los requisitos legales.
— ¿Individualmente es un tramitador de particulares?
“No necesariamente. La institución es el vehículo mediante el cual se puede regularizar la tenencia de la tierra de un asentamiento particular, siempre que estos estén debidamente constituidos y registrados en el Registro Público”, explicó Shields.
Francisco Shields Galindo informó que dentro de las facultades que tienen, INDIVI los faculta para regularizar predios irregulares como también terrenos de asentamiento humanos irregulares.
“Hay dos vertientes que nosotros en nuestra acta de creación, consideramos: el regularizar asentamientos humanos y asentamiento territorial irregular”, dijo el funcionario.
— ¿INDIVI funciona como una tramitadora de particulares?
“No necesariamente como tramitador, simplemente somos el vehículo con el que se puede regularizar la tenencia de la tierra, si el asentamiento obedece a un particular, está debidamente constituido y se realiza por el registro público”.
Ahora, si se hace a través de un apoderado, como una empresa o sociedad anónima, es siempre y cuando reúna los requisitos por ley, explicó.
Si un propietario desea regularizar un predio y si lo tiene impactado en un 60 por ciento, puede decidir si lo hace -el trámite de regularización- de manera personal o de un apoderado en INDIVI.
El término terreno impactado, significa que es una propiedad cuyo valor usado, valores o ambiente ha sido afectado negativamente por una actividad humana o un evento natural. Pero ese no es el caso de los terrenos que albergan Residencial Porto Bello I y II.
