Para cualquier persona que circula por la calle Misión San Diego y se extiende más allá del parque Todos Somos Mexicali, la colonia Centenario Azteca es un rumor, un trascendido o algo que sólo identifican a raíz de un improvisado letrero que se colocó en la limítrofe del terreno. Sí no se pone atención, dicha comunidad ubicada a las afueras de la Zona Dorada no se percibe.
Carece de construcciones y de una división perfectamente definida, pero, aun así, los propietarios de los terrenos se han vuelto una comunidad, se identifican como “vecinos” y se apoyan ante una amenaza común como pocas en Mexicali; y sin tener sus viviendas en este punto, se las ingeniaron para organizarse en defensa de lo que es suyo.
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Y es que los propietarios de los más de 209 terrenos fraccionados que comprenden Centenario Azteca, se unieron ante la amenaza de perder sus bienes a manos de un empresario que interpuso una lluvia de demandas de prescripción contra unos 60 propietarios de diversos terrenos ubicados en lo que en un futuro aspira a ser el fraccionamiento Centenario Azteca, el cual existe en el papel, en los mapas municipales, en las inscripciones del Registro Público de la Propiedad y el Comercio (RPPC) y en la esperanza de Mario Carranza, Rosa María Gorety González Santos, Jorge Barraza y un gran número de propietarios de dichos terrenos.
Todos comparten y luchan contra la misma demanda en la que de un movimiento -a todas luces gandalla- una persona intentó quedarse de forma abrupta con sus terrenos, teniendo el objetivo de incrementar la operación de la empresa Silver Breeze, propiedad de Agustín Quintana Soto y Ivette Luthgarda Carrillo Díaz, según consta en documentos cotejados en el Registro Público de Comercio (RPC) de la Secretaría de Economía.
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Agustín Quintana Soto, quien arrancó operaciones de su empresa especializada en manejo de residuos hace más de 10 años, instaló hace poco tiempo sus oficinas y almacén justo en los terrenos de la colonia Centenario Azteca, pero según obra en el Registro Público de la Propiedad y el Comercio (RPPC), intentó apoderarse de prácticamente toda la colonia por medio de demandas de prescripción, para lo cual cercó la totalidad del terreno.
Sólo en la página del RPPC se puede documentar que Agustín Quintana inscribió un total de 26 preventivas para quedarse con los terrenos, de las cuales algunas acumulan hasta cuatro o cinco propiedades fraccionadas.
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Para el magistrado presidente del Tribunal Superior de Justicia de BC, Alejandro Isaac Fragozo López, las prescripciones se han vuelto un problema, máxime cuando poco más del 40 por ciento de las demandas presentadas en los juzgados civiles de Baja California son prescripciones de terrenos. Es decir, casi la mitad de los procesos judiciales que se llevan.
Mientras que la magistrada Karina Acosta Dueñez, comentó que se han realizado algunas diligencias para evitar caer en abusos en prescripciones.
EL INICIO
Por allá del 2004, la propietaria del inmueble, de nombre María Teresa Zenteno Tonella, decidió poner precio y forma a su terreno ubicado, en ese entonces, en una zona aún más alejada de la comunidad. El terreno carecía de servicios públicos, no tenía vialidades que conectaran a la zona y prácticamente era un pedazo de tierra con una prometedora ubicación.
Mediante el Instituto de Vivienda (INDIVI), la señora Zenteno Tonella, inició con el procedimiento para fraccionar y vender el inmueble de manera paulatina. Por la ubicación y la falta de servicios, la oferta se volvió atractiva, por lo que en poco tiempo comenzaron a comprar las propiedades.
En total son 209 terrenos, según lo expuesto por la Dirección de Catastro Municipal, de aproximadamente 200.00 m2, cuyo valor asciende hoy en día a 120 mil pesos.
En entrevista para ZETA, algunos de los propietarios plantearon su inconformidad por el intento de apoderarse de sus tierras, pero también por la lentitud gubernamental para atender la situación.
Mario Carranza, propietario desde el 2012 de uno de los terrenos, comentó que acudía periódicamente a revisar el terreno, pero debido a que no existía una vialidad que conectara fácilmente con el acceso, era complicado acudir a conocer las condiciones del baldío. De forma sorpresiva, un día intentó ingresar a la propiedad y descubrió que toda la colonia tenía un cerco perimetral.
La propiedad abarcaba una gran extensión de tierra y tenía como base las instalaciones de la empresa de Agustín Quintana Soto.
De manera individual, los propietarios de los terrenos que acudieron notaron que se les restringía el acceso y un trabajador de la empresa refirió que la zona era propiedad privada, por lo que tenían que retirarse del lugar.
Tras revisar el Registro Público de la Propiedad y el Comercio (RPPC) se dieron cuenta que cada uno de los terrenos contaba con una escritura preventiva de prescripción positiva. ZETA documentó un total de 24 inscripciones en el RPPC, pero muchas de ellas contaban con cinco o seis propiedades simultáneas.
Cada uno de los propietarios tomó su ruta legal, pues mientras que Mario Carranza contestó la demanda y mostró evidencia para dejar claro que no existe una posesión como la que el señor Quintana Soto refiere, Jorge Barraza, otro propietario que se hizo del inmueble en 2021, comentó que su abogado le recomendó, además de contestar la demanda, presentar denuncias ante la Fiscalía General del Estado (FGE). La estrategia legal le permitió además conocer los detalles de la prescripción positiva, donde confirmaron que se trataba -según dijo- de 150 demandas en las que sólo cambio el nombre de los demandados y el número de lote, pero que todos eran el mismo documento.
En la inspección de ZETA en el RPPC, se pudo constatar además que todas las inscripciones de prescripción del señor Agustín datan del 2023 y 2024, refiriendo que lleva años pagando prediales y limpiando el terreno, con la intención de quedárselo. Sin embargo, las declaraciones de los afectados insisten en que es falso, e incluso, los propietarios acuden periódicamente a limpiar el terreno.
Fue en estas diligencias que los afectados comenzaron a buscarse unos a otros hasta que juntaron un total de 60 afectados, los cuales hicieron un frente común para pelear contra los propietarios de la empresa Silver Breeze.
“Vienes a ver tus predios y está todo cercado; los vecinos estábamos desunidos en ese momento, ya luego nos conocimos; y ya puse mi denuncia ante Fiscalía y ya van dos años sin avance, no parece que hayan venido a checar”, refirió Rosa María, quien tiene dos terrenos y que en ambos recibió la demanda que obra en el mismo RPPC.
Jorge Barraza refiere que, durante los últimos dos años, cuando se cercó el terreno, tuvieron varios problemas, pues comenzaron a colocar cercos o algún tipo de construcción y al poco tiempo era quemada y destruida.
Como una medida preventiva, los vecinos organizados tomaron la decisión de informarse sobre la condición de sus terrenos, pero también de colocar nombres de vialidades, cercar sus predios y hacer guardias periódicas, además de informarse sobre los avances jurídicos de sus casos.
CESPM Y CFE NO PUEDEN DAR SERVICIOS POR EMPRESA
Mario Carranza, comentó que las batallas en contra de Agustín Quintana continúan por la vía civil, con la intención de evitar perder sus terrenos, de los que ha falseado, según dicen, pues afirma que tiene más de cinco años limpiando y pagando los impuestos correspondientes, cuando los afectados refieren que ellos han sido responsables con los mismos e incluso acuden periódicamente a limpiar.
Sin embargo, un nuevo problema ha surgido ahora que gestionan el otorgamiento de servicios en el predio. Y es que luego del avance de la mancha urbana, se pudo constatar que alrededor del terreno hay servicios públicos otorgados por el municipio y la Federación, por lo que sería fácil instalar una infraestructura para extenderlos a su comunidad.
Sin embargo, tanto CFE como CESPM les han referido que no pueden construir debido a que uno de los dos accesos al residencial se encuentra bloqueado por la empresa. Es decir, la calle Moctezuma, fue bloqueada por un cerco perimetral de la empresa, lo que impide que los conductores que ingresan provenientes de calle Eucalipto, se vean obligados a rodear.
Esto, aseguran, es ilegal, por lo que presentaron una denuncia en la Dirección de Administración Urbana, dado que el propietario de Silver Breeze extendió su terreno hasta donde -se supone- sería una vialidad principal, siendo esto una irregularidad.
En el mapa de la Dirección de Catastro Municipal, se confirma que la empresa invadió lo que sería una vialidad, pero al revisarlo vía satélite se puede confirmar que existe una construcción en este punto.
En tanto eso no se resuelva, los quejosos no podrán solicitar servicios públicos, dado que se tiene que conectar por medio de esta vía hacia la red de transmisión y de tuberías para acceder a los mismos.
4 DE CADA 10 JUICIOS CIVILES SON PRESCRIPCIONES: PJ
“Hey, ¿vienes por un terreno?”, gritó a este reportero una mujer que vive en una construcción hechiza formada por trozos de madera y cascajo. “Te paso el contacto de quien los vende”, respondió tras la afirmativa, mientras caminaba hacia el interior del terreno.
“Debes mandar un mensaje primero y decirle que buscas un terreno para que te conteste”, recomendó tras la primera charla. La señora, según vecinos de Centenario Azteca, trabaja para Agustín Quintana, quien logró hacerse de algunos terrenos aledaños a los que -inicialmente- compró de manera regular. No hubo respuesta tras enviar el mensaje y buscar localizar al supuesto vendedor.
Al respecto, los magistrados Alejandro Isaac Fragozo López y Karina Acosta, hablaron sobre las prescripciones como una problemática social, donde una medida genuina como la prescripción positiva, de buena o mala fe, se pervierte.
El magistrado presidente, comentó que aproximadamente 4 de cada 10 juicios civiles en Baja California, son prescripciones de buena o mala fe, donde un porcentaje tiene como objetivo ofrecer la regularización de una propiedad; pero otro porcentaje, muy alto, pretende apoderarse de bienes que no son suyos.
Este “boom”, como lo refirió el magistrado, es además una saturación en los procesos judiciales.
Por su parte, la magistrada Karina Acosta, aseveró que a raíz de esta ola de prescripciones que se observa en Tijuana y Mexicali, principalmente, se han dado a la tarea de modificar cierto tipo de protocolos o medidas para analizar los juicios, como el hecho de revisar, a petición de una de las partes, sí el demandante de la prescripción, no está buscando apoderarse de otro terreno en otro juzgado.
Y es que, como el caso de Agustín que tiene una veintena de inscripciones preventivas con varias propiedades cada uno, hay otros casos donde una sola persona prescribe en diferentes comunidades, e incluso municipios, propiedades de gran extensión y valor, aprovechando la ignorancia de los mismos propietarios.
Sin embargo, refirió, la medida es insuficiente, por lo que se requiere una reforma ya analizada en el Poder Legislativo para establecer un marco legal mucho más estricto para impedir el abuso de esta figura.
