En el segundo trimestre de 2024, el precio de las viviendas en la zona metropolitana de Tijuana tuvo un incremento anual de 13.1 por ciento, convirtiéndose en la tercera ciudad de México con mayor encarecimiento, sólo detrás de La Paz y Los Cabos, Baja California Sur.
Datos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) muestran que el aumento en el precio de las viviendas en Tijuana es el mayor desde 2009. Situación similar enfrenta Mexicali, con un crecimiento en el costo de la vivienda del 12.1%, segundo más alto desde 2009, indicó el analista económico Roberto Valero.
En los últimos seis años, el alza en el precio de la vivienda en Baja California ha sido exponencial, de 150%, ya que el precio promedio de una casa pasó de 766 mil 889 pesos en 2018, a un millón 916 mil 894 pesos en el segundo trimestre de 2024.
Tal encarecimiento se debe principalmente a la inflación, particularmente de los insumos de construcción, cuyos costos se “dispararon” después de la pandemia de COVID-19 y al incremento en las tasas de interés.
El precio de la vivienda en el Estado es incluso superior al registrado en el resto de la frontera norte, lo cual no se explica del todo por la “fuerte migración” que está presentándose de personas que trabajan en California y viven en Tijuana, ya que “la búsqueda de la vivienda se desaceleró con el aumento de los tiempos de espera en los cruces fronterizos, tanto de ida como de regreso”.
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El también presidente del Centro de Estudios Económicos de Baja California advirtió que no funcionará la reforma al Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) si sigue viéndose la falta de vivienda asequible con “tintes populistas”.
Es necesario que la problemática se vea como un asunto de desarrollo urbano relacionado con los salarios. “Si realmente quieren que la gente tenga una vivienda digna, con espacios decorosos, tienen que empezar por los salarios”, mencionó Valero.
“Es evidente que la población está teniendo problemas para pagar su casa, muchas de las cuales están alejadas de los centros urbanos, del trabajo y la escuela, y habitarlas representa un gasto de transporte, gasolina en caso de tener vehículo y tiempo que a la larga no pueden sufragar las familias y por eso las abandonan”, agregó.
El último dato disponible indica que la cartera vencida de Infonavit en BC se elevó a 14 mil 948 millones de pesos, un incremento anual de 4.7% De 2019 a 2024, la cartera vencida del Infonavit creció en 123%, con todo y que la institución ha promovido “salvavidas” como el cambio de créditos en Veces Salario Mínimo a pesos y abonos más pequeños.
“Lo que tiene que hacer Infonavit es empezar a trabajar con el gobierno las cuestiones salariales, de manera que la gente pueda acceder a viviendas en mejores ubicaciones y de tamaño decoroso”, opinó.
El salario promedio de Baja California cierra el sexenio de Andrés Manuel López Obrador por debajo de los dos salarios mínimos, “el peor nivel en la historia”, con todo y que el salario mínimo pasó de 88.36 a 374.89 pesos.
BC, QUINTO ESTADO CON MENOS VIVIENDA ECONÓMICA
En el último año casi se duplicó el número de trabajadores afiliados a Infonavit que ya califican para obtener un crédito hipotecario, al pasar de 280 mil a 500 mil; sin embargo, sigue siendo un “reto” impulsar la producción de vivienda para las personas con ingresos más bajos, donde se concentra la mayor demanda y se ha profundizado la escasez de vivienda.
Según el Registro Único de Vivienda (RUV), en los primeros ocho meses de 2024, en BC se produjeron 335 viviendas de las categorías Popular B2 y Popular B3, cuyos precios máximos son de 521 mil 481 y 660 mil 106 pesos, respectivamente. Ninguna edificación fue registrada en la categoría de Vivienda Económica y Popular B1 (los rangos más bajos). De esta manera, Baja California se ubica como la quinta entidad federativa del país con menos producción de vivienda económica.
Seis años antes, en la entidad se construyeron más de 2 mil viviendas para los rangos salariales más bajos. De enero a agosto de 2018, se produjeron cuatro viviendas económicas, 24 de la categoría Popular B1, 678 Popular B2 y mil 351 Popular B3, que situaban a BC como la décima región con menos producción de vivienda económica.
En total, de 2018 a agosto de 2024, se produjeron 36 mil 093 viviendas en Baja California, de las cuales 59% han sido en conjuntos horizontales y 41% verticales. Poco más de la mitad de las casas edificadas tiene una superficie entre 45 y 60 metros cuadrados. El 23% es menor a 45 metros cuadrados, 16.6% entre 60 y 80 metros cuadrados. Menos del 6% tiene más de 80 metros cuadrados.
Ana Lizeth Gómez, delegada de Infonavit en Baja California explicó que el aumento en la demanda de la población sujeta a un crédito es consecuencia de las reformas hechas en la institución, las cuales permitieron, entre otros factores, que un trabajador tenga acceso a un crédito con seis meses de cotización, sin que ello implique que todos están pensando en contratar un crédito.
Según Gómez, aun cuando Infonavit ha impulsado varios productos y existe el Programa Estatal de Vivienda que da incentivos para que se produzca vivienda en los primeros rangos salariales, hay diferentes dinámicas en los municipios que deben enfrentarse.
“En Tijuana es evidente que ha sido mucho más complejo el problema de la tierra, que ya está tan saturada la ciudad que no es fácil encontrar vivienda que nos permita (desarrollar vivienda) para los primeros rangos económico-social”, indicó la funcionaria.
57 MIL VIVIENDAS SE CONSTRUIRÍAN EN BC
Se presentó la iniciativa constitucional -propuesta por el Presidente Andrés Manuel López Obrador- para que el Infonavit construya 500 mil viviendas en México, 57 mil de éstas se destinarán a Baja California.
Los trabajos podrían comenzar en febrero de 2025, una vez que el Congreso de la Unión apruebe la iniciativa y el propio Infonavit haga modificaciones relacionadas con ésta.
“No todo se va a construir. Habrá ciudades o estados que tengan vivienda recuperada, lo que vamos a hacer es rehabilitar y ponerla a disposición de la renta, para que en un futuro pueda acceder a la compra. La idea es que esa renta no exceda el 30% del ingreso y que en 10 años puedan adquirirla como una compra”, explicó.
Tal sería el caso de Baja California, entidad que tiene muchas viviendas abandonadas en proceso de recuperación y seguramente gran parte será rehabilitada, confiando en que la instauración de los Juzgados agilice dicho proceso.
En lo que va de 2024, se han otorgado 16 mil créditos, alrededor de 11 mil han sido hipotecarios, la mayoría para personas con una percepción de entre 12 y 15 mil pesos mensuales.
“En el pasado, Infonavit ya demostró que no es un ente para la construcción de vivienda”, afirmaría el analista económico Roberto Valero, por lo que se pronunció por que, además de promover empleos mejor remunerados, se desarrollen centros de población.
“En las ciudades, las zonas productivas siguen concentrándose en los mismos puntos y la vivienda barata está en las áreas más alejadas”, dijo, aunque se requiere una solución multifactorial que abarque el salario y una mejor planeación urbana que lleve empresas a esas zonas alejadas para crear empleos mejor remunerados y evitar que las personas se trasladen por la ciudad.
Respecto al déficit de vivienda de interés social, Alejandro Ortegón Puebla, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) Sección Tijuana, confió en que el gobierno “impulse programas, subsidios a los desarrolladores, para que se pueda crear este tipo de vivienda y sea más negocio para empresarios, y a su vez, se traduzca en una mayor oferta de vivienda económica”.
FORÁNEOS, LA MITAD DE QUIENES ADQUIEREN VIVIENDA
La mitad de quienes adquieren una vivienda en Tijuana son foráneos, ya sean personas que vienen de Estados Unidos o del interior de la república mexicana, y el otro 50% por personas que ya residen en la ciudad.
El aumento en el precio de la vivienda se ha dado más en las nuevas y compensado con una demanda “moderada”, mientras que la vivienda usada se promueve a menores precios.
“Un departamento nuevo en Santa Fe puede ir desde el millón de pesos y el precio de casas nuevas en Zona Dorada empieza desde los 6 millones”, mencionó Alejandro Ortegón, advirtiendo que la gentrificación se estaría dando en Zona Río, Colonia Cacho y sus alrededores, así como la Zona Dorada y la Tercera Etapa del Río.
La gentrificación se refiere a que personas locales son desplazadas por otras que llegan y están dispuestas a pagar más por las mismas propiedades, y a su vez, los dueños de los inmuebles buscan rentarlas a mejores precios.
Si bien, hubo un incremento en el precio de las rentas comparado con 2019, en los últimos dos años se han mantenido estables porque ha incrementado más la oferta que la demanda, comentó Ortegón.
Al respecto, Tanya Montalva Álvarez, presidenta del Consejo Estatal de Profesionales Inmobiliarios de Baja California (CEPIBC), mencionó que ha habido una tendencia de personas de otros estados de la República Mexicana llegando a Zona Costa para rentar por plazos medianos y largos por cuestiones de trabajo.
Viviendas en zonas populares, sin amenidades, se rentan en alrededor de 500 dólares al mes. Mientras que los nuevos condominios, con amenidades como gimnasio y sala de reuniones, entre otras y con comunidades cerradas, tienen precios entre los mil 800 y 2 mil dólares.
Tijuana sigue creciendo y, a la par, se están considerando desarrollos en las inmediaciones del Bulevar 2000, por lo cual Tanya Montalva se pronunció a favor de que “los cambios se den con crecimiento y desarrollo, de la mano con servicios e infraestructura” en beneficio de la ciudad.
