Aunque el Plan Estatal de la Vivienda 2022-2027 tiene como objetivo “mejorar las condiciones de cobertura y acceso a la vivienda destinada a la población en rezago habitacional y marginada”, en el avance de su implementación se sigue dejando fuera a la gente con salarios más bajos, para los que no hay oferta de vivienda.
Las exenciones monetarias a diversos trámites otorgadas a empresas desarrolladoras, tampoco se ven traducidas en la producción de vivienda nueva, con un costo promedio menor a 750 mil pesos. Mientras que el costo promedio de la vivienda recuperada tampoco baja de los 700 mil pesos.
Jorge Alberto González Belmont, ingeniero civil y ex desarrollador de vivienda, consideró como una “incongruencia” el que se considere como una comunidad nueva la recuperación de viviendas abandonadas, ya que se contradice con el concepto de ciudad compacta, que implica mantener la dispersión urbana y la baja densidad poblacional, en lugar de optimizar el uso del suelo y reducir la distancia entre los servicios y las actividades.
“Otra incongruencia es que se desconoce el contexto y las necesidades de las personas que habitarán las viviendas recuperadas (…), lo que puede generar problemas de integración social, segregación espacial y exclusión económica”.
Aun cuando el Plan Estatal de la Vivienda prevé atender el rezago en la materia de vivienda, con una inversión de más de 31 mil millones de pesos y la generación de más de 100 mil acciones de vivienda y 150 mil empleos directos, no considera la vivienda en renta, ni identifica o prioriza las principales necesidades y demandas de la población en materia de infraestructura urbana. Tampoco se señala la coordinación con los municipios para dotar servicios públicos, o ampliarlos.
Para Cristina Muñoz Sánchez, integrante del Comité Estatal del Movimiento Antorchista, el Plan Estatal de la Vivienda no integra a las personas que no pueden pagar un enganche por un terreno, como solicita el Indivi, al no contar con Infonavit o Fovisssste.
En opinión de Roberto Valero, presidente del Centro de Estudios Económicos de Mexicali, el Plan Estatal de la Vivienda no considera que los bajos salarios sean el principal factor por el que las personas no pueden adquirir una vivienda, ni que ha crecido la cartera vencida del Infonavit.
“Al cierre de abril de 2023, el Infonavit tuvo una cartera de más de 14 mil millones de pesos, la más alta desde 2019, que incluye a 36 mil 743 créditos vencidos”, y por la que esa institución está regresando a la cobranza extrajudicial afirmó.
Según los últimos datos de la Sociedad Hipotecaria Federal, “los créditos para mejoramiento crecieron 98.5 por ciento y los de adquisición cayeron 59 por ciento” ante el encarecimiento de la vivienda, agregó.
CIEN MIL ACCIONES
El Plan Estatal de la Vivienda señala que en el periodo 2022-2027 se generarán 100 mil acciones de vivienda (lotes con servicio, regularización de tierra, vivienda recuperada y vivienda nueva). Hasta el cierre de julio de 2023, ya se habían delineado 50 mil lotes, 396 viviendas recuperadas y 12 mil 63 viviendas nuevas; sin embargo, sólo una parte de estas ya están comercializándose.
Arturo Espinoza Jaramillo, secretario de Infraestructura, Desarrollo Urbano y Reordenación Territorial (Sidurt), indicó que se han identificado 18 predios, propiedad del Gobierno del Estado, en los que se comercializaría terrenos o inclusive viviendas asequibles.
La información de 12 predios ya fue turnada al Congreso para que se apruebe su desincorporación a favor del Indivi, institución que vendería los lotes, mientras sigue sin aclararse el esquema con el que se podría construir con participación privada vivienda económica y/o de interés social en algunos de esos predios.
A propósito, Saúl Osnaya López, director del Instituto para el Desarrollo Inmobiliario de la Vivienda (Indivi), comentó que una vez que sean entregados al instituto, los lotes podrían costar al menos 140 mil pesos, con una superficie promedio de 120 metros cuadrados, y un enganche del 5 al 20 por ciento.
En total, el Plan Estatal de la Vivienda contempla 50 mil lotes con servicios. Hasta este momento ya se definieron terrenos para ocho mil, que están ubicados en Tecate, San Quintín y en la Zona Este de Tijuana. Sin embargo, alrededor de dos mil 500 ya cuentan con servicios y pueden ser comercializados, precisó.
En cuanto a las acciones de vivienda recuperada, bajo el rubro Comunidades que renacen, el titular de Sidurt indicó que el Infonavit ya entregó 396 viviendas recuperadas, contando las asignadas al Ayuntamiento de Mexicali, con un precio promedio de venta controlado de 700 mil pesos.
Por otro lado, Xavier Fernando Ibarra Quintana, presidente de Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) Tijuana, señaló que las 12 mil 63 acciones de vivienda nueva se edificarán entre 2023 y 2024, aunque ya están terminadas mil 254.
En Tijuana se prevén construir tres mil 918 viviendas (3,741 en vertical y 177 horizontal); Mexicali, cinco mil 6 viviendas (1,054 vertical y 3,952 horizontal); Ensenada, mil 570 (781 vertical y 789 horizontal); y en Playas de Rosarito, 840 (todas vertical); con un precio meta de 750 mil a un millón 20 mil pesos, dependiendo del costo de la tierra y el acceso a servicios públicos en zonas interurbanas, agregó.
Adelantó que se está trabajando con el gobierno municipal para que les sean otorgadas exenciones a trámites para que las empresas puedan llegar a esos precios. “La suma de todo hace posible el programa sea un éxito, sin la suma hace que sea sumamente complicado”, dijo.
OPACIDAD EN EXENCIONES
En la primera publicación del Programa Estatal de la Vivienda en octubre de 2022 se estableció que las acciones de vivienda estarían enfocadas a familias con un ingreso de 9 UMAS ($28,009.8 al mes) que pudieran acceder a viviendas de no más de 950 mil pesos; pero en una segunda publicación en febrero de 2023, los precios de las viviendas aumentaron con la justificación de haberse anexado el crecimiento de la inflación (7.94 por ciento)
El eje temático de autoproducción -que incluye lotes con servicios, mejoramiento, ampliación y autoproducción- tuvo un incremento mayor a esa inflación, toda vez que en un inicio el precio de lotes iba de los 100 a los 300 mil pesos, y al final se estableció como límite máximo 500 mil pesos.
Por otro lado, para poder ofrecer vivienda nueva horizontal de hasta 701 mil 610 pesos y nueva vertical de hasta un millón 25 mil 430 pesos, el gobierno ha otorgado una certificación a 26 proyectos de 14 desarrolladores (cuyas viviendas suman 12 mil 63 a edificarse en el estado), sin que haya claridad en la totalidad de trámites en las que fueron exentados y que según la Canadevi implica un ahorro de 50 mil pesos por vivienda.
Arturo Espinoza Jaramillo, secretario de Infraestructura, Desarrollo Urbano y Reordenación Territorial (Sidurt), comentó que 20 de los 50 trámites que los desarrolladores deben pagar corresponden al orden estatal, los cuales son exentados una vez que las empresas se certifican. Entre las empresas certificadas se encuentran: Ruba, Inmobiliaria Cadena, Exe Inmobiliaria, Encasa, Eco-Hogares, Disain, y MRA Desarrollos.
Entre los trámites están derechos de conexión de agua de las Comisiones del Agua, dictamen de equipamiento escolar por Sidurt y la expedición y manifestación del impacto ambiental, de la Secretaría del Medio Ambiento, por citar algunos.
GOBIERNO MUNCIPAL INCLUMPLE PROMESA
Con una toma de agua provisional, sin drenaje ni electricidad, 35 familias permanecen viviendo en un campamento en Valle de Las Palmas, a casi un mes de haber sido reubicados del Cañón Cortés, pues no se ha concretado la promesa del gobierno municipal de venderles terrenos de 120 metros cuadrados, con un costo de 211 mil pesos a pagarse en mensualidades durante 20 años.
Cristina Muñoz Sánchez, integrante del Movimiento Antorchista, dijo que alrededor de seis predios tienen una inclinación muy elevada y están pegados a un arroyo, lo que los hace inviables para habitarlos, por lo que la Dirección de Administración Urbana (DAU) municipal estará determinando los trabajos para que nivelar el terreno y sean comercializados.
“La autoridad se ve lenta. Está quedando a deber en cuanto a la sensibilidad, el carácter humanista con el que hay que tratar a los vecinos”, dijo Muñoz Sánchez, quien adelantó que de continuar la lentitud de las autoridades, se manifestarán la próxima semana, ya que el retraso también imposibilita que la Comisión Federal de Electricidad proporcione el servicio.
En cuanto a las personas que permanecen en la parte del Cañón Cortés, que es propiedad del gobierno estatal, no hay ningún avance para su reubicación. “No hay avance, pero tampoco les han insistido que se salgan”
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