El Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tijuana (PDUCPT) 2023-2040 proyecta una ciudad en la que se promueva el crecimiento de edificios verticales y alta densidad sobre fraccionamientos horizontales y baja densidad, especialmente en zonas y predios baldíos dentro del área urbana.
El crecimiento urbano vertical permitirá reducir “sustancialmente” la demanda de suelo en Tijuana (ya escaso), aunque demandará medidas “más estrictas” de reglamentación de construcciones. El documento propone revisar y adecuar profundamente el reglamento de construcción ante la posibilidad de un sismo mayor a 7 grados y la “amenaza permanente” de fallas activas.
Nora Elisa Márquez Carvajal, directora del Instituto Municipal de Planeación (Implan), afirmó a ZETA que el sentido del documento es que “el suelo tenga un mejor aprovechamiento”, permitiendo mayores alturas y densidades (más población), así como la mezcla de usos de suelo con base en la Ley General de Asentamientos, en aras de evitar que se extienda la ciudad y se termine la reserva de tierra.
La propuesta es que la ciudad no sólo funcione con un centro, sino que haya más centralidades para que la gente se desplace en menos distancia y tiempo.
“Si acercamos a las zonas áreas de trabajo, de recreación y que tengan más equipamiento, en tu entorno vas a buscar menos trayectos”, expuso.
Si bien dicho cambio no será inmediato a la publicación del PDUCPT 2023-2040, se prevé que ocurra en el largo plazo.
La propuesta es que la mayor densidad ocurra en las zonas de Tijuana donde hay más rutas de transporte, a diferencia de lo que ha venido sucediendo, que sólo se ha desarrollado en un área (Zona Río, Cacho).
El no definir un uso de suelo permitirá que “no haya especulación sobre la propiedad”, lo cual impide que se desarrolle vivienda económica. De acuerdo a la funcionaria local, cualquier proyecto que se planee para alguna zona de transición deberá ser revisado por el Implan.
En la nueva propuesta de Matriz de Compatibilidad, el uso de suelo Multifamiliar Vertical está condicionado a densidades permitidas de acuerdo con localización, capacidades de infraestructura, plan maestro (según superficie) y/o estudios de impacto urbano y vial en prácticamente los 14 sectores en que fue dividida la ciudad, prohibiéndose únicamente en una parte del sector de Ciudad Industrial y “5 y 10”.
Por otro lado, según la nueva matriz se crea el uso de suelo habitacional campestre, tipo granja, utilizado con fines productivos o de recreación, que sólo está condicionado en una parte de los sectores La Gloria, San Antonio del Mar, El Monumento y Playas de Tijuana, mientras que está prohibido en el resto de los sectores.
El PDUCPT 2023-2040 propone crear Distritos de Regeneración Económica (DRE) en Playas de Tijuana, Zona Centro, Garita, Libertad parte baja, Madero, 20 de Noviembre y Parque Industrial Florido. En esas colonias habrá un mejoramiento de la imagen urbana, iluminación y rehabilitación de andadores y vialidades, así como la instauración de un sistema de seguridad. También se propone la diversificación de usos de suelo compatibles, la promoción de densificación y establecer incentivos fiscales para la inversión.
Una de las modificaciones que se hace en el nuevo PDUCPT 2023-2040 es el cambio de algunas zonas de conservación que el actual programa consideraba. Ejemplo de ello es Cañada Azteca, donde, según residentes de Playas de Tijuana, se construirá un complejo de siete edificios con 15 niveles.
Al respecto, Márquez Carvajal indicó que el cambio de esa zona de conservación se debe a que esta “no tiene las características para ser una zona de conservación”.
En 2010, cuando se plantearon esas zonas de conservación, se manejaron así por ser baldíos, “sin tener un estudio que garantizara que tienen las características ambientales para conservarse como tal”, indicó la titular del Implan.
Según la cartografía propuesta en el nuevo programa, se establecerán 10 zonas de riesgo, sobre todo por ser vulnerables a deslizamientos de tierra, donde ya no se podrá construir. Además, prevé la consolidación del Sistema Integral de Transporte de Tijuana (SITT) y la construcción de nuevas rutas de transporte masivo pre troncal como 3 de Octubre-Centro, Santa Fe-Otay, así como el circuito Cerro Colorado.
2.3 MILLONES DE HABITANTES EN 2040
El PDUCPT 2023-2040, propone que la Tasa Media de Crecimiento Anual (TMCA) de Tijuana disminuya de 2022 (1.20%) a 2040 (0.84%) No obstante, en el corto plazo, propone un crecimiento de la TMCA de 2022 (1.17%) a 2025 (1.26%), ya que se busca “consolidar las zonas que se encuentra en proceso de construcción y desarrollo inmobiliario”.
Bajo esa perspectiva, se estima que la ciudad tendrá 2 millones 357 mil 099 habitantes en 2040; 391 mil 380 personas más que en 2022. Los sectores Cerro-Colorado, Villa Fontana, Playas de Tijuana, San Luis, Camino Verde, San Antonio de Los Buenos, Terrazas del Valle y Mariano Matamoros concentrarán casi la mitad de la población proyectada para 2040 (47-27%).
En tanto, desarrollos habitacionales en los extremos Sur, Sureste y Este (dentro de los sectores Mesa Redonda, San Isidro Ajolojol, Las Palomas y Nájera) tendrán en conjunto 150 mil habitantes más. Es decir, un incremento de 33 mil 234 habitantes respecto a 2020.
Para enfrentar la demanda de vivienda por incremento poblacional y rezagos existentes, el Implan estima que para 2040 se deberán desarrollar en promedio 12 mil viviendas al año, de las cuales, 5 mil serán para abatir el rezago y alrededor de 7 mil por incremento poblacional. Se estima que se registren 738 mil 073 viviendas y se construyan por incremento poblacional 161 mil 948 viviendas nuevas de 2021 a 2040.
Cerro Colorado, Playas de Tijuana, Villa Fontana, San Luis, Camino Verde, San Antonio de los Buenos, Parque Industrial El Florido y Santa Fe concentrarán en conjunto 44.50% del total de la vivienda estimada para 2040.
Según la propuesta del PDUCPT, en 2021 se registraron 43 mil 011 viviendas deshabitadas, las cuales pueden ofertarse en el mercado con programas de recuperación y esquemas de financiamiento accesibles para mitigar el hacinamiento que ya reportan más de 36 mil viviendas.
SERÁ ENTREGADO A CABILDO EN TRES MESES
La directora del Implan estimó que el documento se enviará en tres meses a la Comisión de Planeación, Urbanismo, Desarrollo Metropolitano, Obras y Servicios Públicos, que preside Eligio Valencia, para ser dictaminado y, posteriormente, votado en el Cabildo.
La funcionaria refirió que la adecuación del PDUCPT 2023-2040 se debe a la reformas a la Ley General de Asentamientos Humanos (de orden federal), hecha en 2016, y pese a que se tenía un año para adecuar el instrumento de planeación municipal, no se ha logrado.
Por su parte, Óscar Montes de Oca, regidor por Morena, adelantó que su voto será en contra si no se hacen adecuaciones al PDUCPT 2023-2040 bajo la realidad de los residentes de las zonas que serán impactadas por desarrollos, cuyos inversionistas “a final de cuentas se llevan el dinero y se van”, dejando problemas en materia vial, agua y drenaje.
El integrante de dicha Comisión edilicia anunció que dentro de un mes presentará modificaciones a la norma, a fin de definir requisitos para aprobar proyectos inmobiliarios, ya que en el nuevo PDUCPT se eliminaron y se deja a “discreción” -a criterio del proyectista- la autorización de estos.
También propondrá que las fianzas de los proyectos permanezcan hasta que los fraccionamientos sean entregados al Ayuntamiento, ya que “más de mil” no se han entregado.
A propósito de la consulta pública para el PDUCPT 2023-2040 (que originalmente abarcó febrero-marzo de 2023), Montes de Oca señaló que “nunca hubo una encuesta real que se bajara al ciudadano”, para saber si realmente quiere edificios y que ellos tengan el análisis técnico de si el drenaje “aguanta” o hay agua para esa zona.
Sobre ello, la directora del Implan dijo que “no es a discreción” el otorgamiento de permisos de proyectos de gran impacto, como edificios verticales de densidad alta, pues se hace con base en estudios de impacto urbano y ambiental. Consideró que las áreas donde antes había vivienda unifamiliar estaban proyectadas para más de cuatro habitantes, y ahora cada vivienda tiene menos de tres, por lo que “esa diferencia habitacional compensa un poco lo que está aumentando de población de las áreas, pero evidentemente se requiere en algunas áreas de una rehabilitación de infraestructura”, la cual se dará con la nueva planeación.
RESIDENTES EXPRESAN RECHAZO
Residentes de colonias como Lomas, Hacienda y Terrazas de Agua Caliente han expresado en mantas su desacuerdo ante la construcción de edificios multifamiliares y negocios en esa área, ya que las estrategias de densificación y mezcla de uso de suelo son vistas “más como un negocio que como una solución real para Tijuana”.
“Si tú te vas por atrás del Hipódromo todo eran casas habitación y estas se han subdividido y se han vuelto comercio, pero ninguna cumple con los requisitos de estacionamiento”, pese a que algunos locales tienen mucha afluencia y se terminan por estropear las calles, expresó un habitante de la zona.
La colonia Cacho, que ha vivido el proceso de verticalidad y cambio de usos de suelo “es un desastre” porque “no hay donde estacionarse”, ya que los comercios han rebasado y “ya no existe” la privacidad de las casas.
Consideró como “falso” que la densificación vaya a generar menos traslados, ya que los edificios que se construyen en áreas cercanas al Centro tienen precios que no pueden costear quienes viven a las afueras y deben trasladarse a trabajar al área donde hay más empleo en Tijuana. En tanto se ve lejano que la autoridad realmente regularice el comercio informal y el transporte público, muestra de ello, el SITT.
Carmen Romo, integrante de la organización Tijuana Calidad de Vida, criticó que la propuesta para el cambio de uso de suelo y densificación se haga como si ya estuvieran funcionando adecuadamente y/o estén listas las infraestructuras de agua, drenaje, pluvial, energía y movilidad de todo tipo.
Acusó que se han otorgado permisos de construcción que violentan el PDUCPT 2010-2030 aún vigente y se desconoce cómo se hizo la evaluación sobre su cumplimiento, misma que tendría que usarse para elaborar el nuevo.
Dijo no estar en contra de que el PDUCPT se actualice ni se armonice con leyes federales, pero desde la administración pasada la elaboración ha sido “muy opaca” y se está aprovechando su actualización “para favorecer a un cierto sector”.
Rosa Sánchez Martínez, presidenta de la Sociedad de Urbanismo de la Zona Metropolitana Tijuana, se pronunció a favor del cambio de uso de suelo cumpliendo con la normativa, debido a que la ciudad ha evolucionado.
Aseguró que la asociación civil envió observaciones generales sobre el PDUCPT 2023-2040, pero a la fecha no hubo retroalimentación del Implan. “No sé si todavía están en el proceso de análisis”, dijo, o si se hayan considerado algunas de las propuestas.
Debe incluirse el tema de equidad de género, algunas estrategias para una situación como la pandemia de COVID-19. “No tenemos reflejado qué pasa con tantos migrantes que llegan a la ciudad qué es lo que se va a implementar”, agregó Sánchez Martínez.
GEMELO
Una vez vigente el nuevo PDUCPT 2023-2040 se pondrá en funcionamiento una aplicación digital llamada Gemelo, en la que se reflejarán las autorizaciones de uso de suelo que haga la Dirección de Administración Urbana (DAU) para evaluar el cumplimiento del programa, indicó la directora del Implan, Nora Elisa Márquez Carvajal.
Como parte de la consulta pública, la dependencia está haciendo adecuaciones a su propuesta sobre información pre autorizada por la DAU respecto a dictámenes de uso de suelo que datan de 2010 y que no se tenían registradas en el Implan, para posteriormente enviarse a Cabildo.
De acuerdo con la funcionaria, una sola empresa entregó cerca de 80 trámites, a los que se tuvo que dar seguimiento para determinar si eran procedentes, sin precisar la totalidad de cambios de uso de suelo ni las zonas donde fueron concedidos.
