Proyectan más de 3 mil casas para Santa Fe. Pese a subsidios, viviendas de interés social seguirán en la periferia. Autoridad trabaja en una nueva planeación que modificará usos de suelo
Desde 2008 el incremento en el costo de las casas había ido en línea con la inflación, sin embargo, para 2018 su precio aumentará 8 por ciento en Baja California, señaló el presidente de la Cámara Nacional de Desarrollo y Promoción de Vivienda en Baja California (Canadevi), José Luis Padilla Gutiérrez.
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Así, el costo promedio de una vivienda para el sector más alto de interés social (clase baja alto o media baja), que actualmente se vende en 500 mil pesos, rondará los 545 mil pesos, debido al aumento en los precios del cobre, acero y aluminio.
Por otro lado, a partir del 1 de octubre de 2017, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda (Infonavit), institución que otorga 85% de los créditos en la entidad, revisa la información crediticia de sus derechohabientes para determinar el monto que les otorgará.
De modo que quienes tienen un historial negativo podrán acceder como máximo hasta 80% del monto total de su préstamo y, de no permitir la consulta crediticia, el derechohabiente solo conseguirá financiamiento por 75% del monto de su crédito.
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“El Infonavit lo hace como una estrategia para disminuir las casas que le pagan y las abandonan, sin embargo, la historia de la frontera, desde Tijuana hasta Matamoros, es otra, puesto que dicho fenómeno se debe más al desempleo que se ha registrado”, indicó Padilla Gutiérrez, al tiempo que consideró errónea la medida.
Asimismo, expuso que en el Estado existe un déficit de construcción de vivienda de alrededor de 30 mil casas para los diferentes sectores (bajo, medio y residencial), ya que en 2017 se habrán construido 15 mil viviendas y reparado 18 mil en comparación con las 45 mil creadas en la entidad antes de 2010. Particularmente la vivienda con un costo de un millón 200 mil pesos a 2 millones de pesos.
Proyectan más casas en Santa Fe en Tijuana
Si bien los primeros conjuntos habitacionales que se construyeron hace aproximadamente 16 años al sur de Tijuana fueron de interés social, la vivienda que actualmente se construye en las inmediaciones de Santa Fe, es para personas de clase media baja o alta.
“Para los próximos tres años la plusvalía de la región que va de Santa Fe al Centro de Convenciones de la ciudad se duplicará, puesto que es el único terreno libre que queda en la ciudad para hacer vivienda de tipo medio”, comentó el titular de la Canadevi.
La construcción de la vivienda está zonificada
Asimismo, previó que en los próximos tres años se podrían desarrollar alrededor de 3 mil viviendas en esa zona, cuyos precios oscilen entre uno y dos millones de pesos.
Por otro lado, detalló que la construcción de la vivienda en la ciudad está zonificada. Es decir, “la nueva vivienda de interés social para aquellas personas con ingresos bajos, se ubica al Este, de la ‘5 y 10’ y La Presa hacia el Bulevar 2000 y la carretera Tijuana-Tecate”.
En cambio, las edificaciones verticales residenciales, con precios entre 200 mil y 350 mil dólares, están en las zonas que concentran servicios y comercios de la ciudad: las delegaciones Centro y La Mesa.
Vivienda para pobres solo en la periferia
Aunque México suscribió la Agenda Urbana ONU Hábitat en 2016, que pretende lograr ciudades y asentamientos humanos donde todas las personas cuenten con una vivienda adecuada con acceso a todos los bienes públicos y servicios de calidad como salud, educación, infraestructura, movilidad, transporte, energía y calidad de vida, ordenar y planificar las ciudades del país es un reto difícil de lograr, ya que antes de este instrumento la política pública mexicana se enfocó en crear centros urbanos de vivienda económica en las periferias de las ciudades, que en muchos casos encarecieron la vida de quienes los habitan, porque su construcción no estuvo acompañada de vialidades, escuelas, hospitales, así como centros comerciales y de trabajo.
A partir de la Agenda Urbana, en noviembre de 2016 se modificó la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, con la que se establecen polígonos de contención para detener la expansión horizontal de las ciudades y estas se vuelvan más compactas, indicó el director del Instituto Metropolitano de Planeación de Tijuana (Implant), Daniel Eduardo Rivera Basurto.
De acuerdo con la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), las regiones catalogadas como áreas intraurbanas en Tijuana (los fraccionamientos El Refugio y Rincón Dorado, Ejido Matamoros, así como las delegaciones Centro y La Mesa, entre otras) otorgan al comprador un subsidio de 72 mil pesos, debido a que cuentan con todos los servicios en un radio de 500 a mil 500 metros.
No obstante, la paradoja radica en que las delegaciones Centro y La Mesa, puntos que reúnen la mayor parte de los servicios y comercios de la ciudad, y hay mayor densidad de empleos en Tijuana, el precio de las nuevas construcciones rebasa el millón y medio de pesos y en algunos casos se comercializan en dólares.
Respecto a ello, el presidente de la Canadevi comentó que hacer una casa intraurbana que otorgue subsidio y esté en alguna de estas delegaciones es inviable, puesto que el valor de la tierra aumenta de 5 hasta 120 dólares por metro cuadrado, lo que elevaría el costo de la vivienda a más de 350 mil pesos; monto límite para recibir dicho subsidio.
Por esa razón, las nuevas casas para personas con bajos ingresos están destinadas a ubicarse en las orillas de la ciudad, donde el precio de la tierra es menor. Una alternativa para quienes no deseen vivir en esas áreas, es la adquisición de vivienda usada, que muchas veces tiene mejor ubicación.
En el sur de Tijuana se proyectan 3 mil casas
En ese sentido, el profesor e investigador del Colegio de la Frontera Norte (Colef), Tito Alegría Olazábal, expuso que la planeación todavía se hace pensando que se puede obligar a las personas y a las empresas a situarse en determinadas áreas, sin tomar en cuenta que mucha gente elude la norma.
La realidad es que las viviendas localizadas en la periferia, lejos de las zonas de alta densidad de empleo, resultan disfuncionales, por economía y tiempo para quienes tienen que trasladarse a trabajar. Además, “provocan congestionamiento en las principales vialidades de la ciudad, y dado que el transporte no está subsidiado, el costo afecta directamente a los bolsillos de las familias”, muchas de las cuales han decidido abandonarlas.
“Es claro es que esas viviendas tal como son, no son demandadas por la población. Es una oferta sin demanda, lo cual implica que hubo una equivocación en la decisión de los constructores de dónde localizar la vivienda, de qué tipo de vivienda construir y probablemente, en muchos casos, la calidad de la construcción no se cuidó”.
De acuerdo con Canadevi, en Tijuana las casas más pequeñas recién construidas tienen de 46 a 52 metros cuadrados de edificación, que es más de lo que solicita Sedatu (42 metros cuadrados); sin embargo, muchas familias tijuanenses se enfrentan al hacinamiento y a malos diseños arquitectónicos, como en el fraccionamiento Urbi Quinta del Cendro, cuyas casas tienen las escaleras tan estrechas que no permiten que los dueños suban una cama matrimonial a las recámaras.
Según Alegría Olazábal, hacen falta políticas públicas que incentiven la actividad económica en esas zonas de la periferia para crear empleos y que verdaderamente funcionen como subcentros, lo cual implica llevar a familias de clase media cerca y dejar suficiente terreno para comercios y servicios.
“Santa Fe tiene muy poco terreno para actividades económicas, porque se pensó como construcción de viviendas, no como construcción de ciudad. Y ese es el principal problema que tenemos, que no ha habido una planeación que sea capaz de visualizar a futuro estas necesidades de empleo y servicios cercanos a las viviendas; mientras que por otro lado se creen mecanismos que incentiven a todos los sectores económicos a generar empleos y a los constructores a dejar terrenos para ellos”.
Cuestionado acerca de la falta de planeación, el titular del Implant aseguró que siempre ha existido esta y que los fraccionamientos que actualmente se construyen en la ciudad tuvieron una autorización previa a esta administración.
Nueva planeación en Tijuana
Con un millón 641 mil 570 habitantes, Tijuana es el tercer municipio más poblado del país, de acuerdo con información publicada por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi) en 2015.
Las proyecciones para 2050 prevén que la zona metropolitana de Tijuana alcanzará casi tres millones de personas, indicó Rivera Basurto.
Agregó que debido a que el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tijuana (PDUCPT 2010-2030), que señalaba que 552 mil 630 viviendas se requerirán para 2030, ya no está acorde con el crecimiento poblacional; la institución trabaja en su actualización.
El objetivo será consolidar los subcentros urbanos y dar la oportunidad de que se establezcan los distintos usos de suelo, que interactúen y generen un entorno (barrio).
La propuesta es cambiar los usos de suelo y utilizar el mixto además de la promoción de un desarrollo orientado al transporte, para que también exista mejor conectividad.
Al respecto, el presidente de la Canadevi, José Luis Padilla Gutiérrez, declaró que la iniciativa privada está colaborando en dicho esfuerzo y pugnando por incluir a las ciudades de Rosarito y Tecate en este, ya que en el futuro se conurbarán.
“Incluso el Plan Estratégico Metropolitano (PEM2034), del Consejo de Desarrollo de Tijuana (CDT), estaba incluyendo a la ciudad de Ensenada por lo que implica la economía del puerto y todos los desarrollos que se pueden conformar en la zona de la costa”, apuntó.
De igual forma, la actualización del PDUCT ayudaría a regular los usos de suelo, puesto que “ese es uno de los problemas que tiene Tijuana de toda la vida, por eso tiene tantos fraccionamientos irregulares”.
Del total de los mil 200 fraccionamientos en la ciudad, más de la mitad son irregulares, afirmó Padilla Gutiérrez, y un factor que incide es que no se concluye el proceso de entrega-recepción de estos al municipio, como marca la Ley.
La principal razón es que la autoridad no quiere hacerse cargo de su mantenimiento, puesto que arguye que no cuenta con recursos suficientes para ello.
