Falta de supervisión de obras de construcción, es el principal riesgo ante desastres naturales, dicen especialistas, mientras en Protección Civil consideran hace falta mayor vinculación en el otorgamiento de licencias con SIDUE. Boom inmobiliario en Tijuana enfocado a condominios de diez pisos en promedio. El crecimiento vertical de la ciudad generará un problema de abastecimiento de agua
De acuerdo con estimaciones del Gobierno Federal, el costo económico de la reconstrucción de viviendas, escuelas e inmuebles, catalogados como patrimonio histórico que fueron dañados por los sismos del 7, 19 y 23 de septiembre en Ciudad de México, Morelos, Puebla, Oaxaca y Chiapas, podría superar los 37 mil millones de pesos.
La cifra es inferior a los 57 mil 107 millones de pesos que costó el terremoto de 1985 que también afectó a la Capital mexicana, y es considerado el desastre natural más caro en la historia del país, según la Asociación Mexicana de Instituciones de Seguros (AMIS).
Si bien los montos plantean un reto para la administración pública, las repercusiones de los recientes terremotos se observarán en las regulaciones del sector de la construcción de la República Mexicana, previó el profesor e investigador de El Colegio de la Frontera Norte (Colef), Juan Manuel Rodríguez Estévez.
“Los sismos serían un detonador o un llamado a revisar los códigos de construcción de todas las ciudades, en especial de aquellas donde hay una actividad sísmica muy alta como Mexicali”, o que estén en zonas de fallas geológicas como Tijuana.
Esta perspectiva la comparte el Colegio de Ingenieros Civiles de Tijuana, Asociación Civil, la cual consideró que respetar la norma vigente en el Estado y el Municipio garantiza la seguridad de los inmuebles, sin embargo, a raíz de lo ocurrido en Ciudad de México podría modificarse.
Los reglamentos no son inamovibles, por el contrario, sufren ajustes conforme pasa el tiempo, así sucedió después del sismo que sacudió a Mexicali en 2010, y en 2013 se implantaron nuevas normas técnicas, puntualizó el grupo de especialistas conformado por Pablo Hernández Lee, Gustavo Isidro Mesinas Sánchez, Luis Felipe González y Óscar Cortés Reyna.
Pese a contar con mejores normas, los estudios que se están obteniendo de la Capital del país indican que 70 por ciento de los edificios que sufrieron daños o se colapsaron, no siguieron los planos ni el proyecto que estaba diseñado debido a la falta de supervisión de la autoridad.
Este hecho es una problemática que también se presenta en Tijuana, alertaron los especialistas, quienes se pronunciaron a favor de la profesionalización del sector y del ordenamiento de las construcciones mediante la figura del director de obra y el perito responsable de la misma, para que se lleven a cabo buenas prácticas.
El Colegio de Ingenieros también juzgó conveniente la supervisión general de los inmuebles de toda la ciudad por parte de peritos estructurales, con el fin de detectar las edificaciones cuyas estructuras son más vulnerables, por el año de su construcción, el terreno en el que se encuentran y el diseño de las mismas, ya que en esta metrópoli es común la autoconstrucción.
Tal práctica conlleva edificaciones clandestinas “en las que muchas veces no se conoció la forma de trabajar de una estructura y, al no saber cómo se están aplicando las cargas”, son blancos fáciles de sismos, deslizamientos de terreno y derrumbes.
Zonas vulnerables en Tijuana
El experto en urbanismo del Colef, Juan Manuel Rodríguez Estévez, comentó que más de la mitad de la ciudad de Tijuana está asentada sobre terrenos muy accidentados, lo que la hace vulnerable a fenómenos naturales.
Explicó que las casas sobre las laderas muchas veces están construidas en terrenos poco consolidados por ser arenosos sin roca maciza, o bien, en cañadas en las que no se ha respetado la distancia del cauce.
En muchos casos se trata de terrenos que no cumplen con requerimientos urbanísticos porque son invasiones. “Es gente que llega a un terreno, pasan los años y poco a poco la autoridad va legalizándolos y brindándoles servicios públicos”.
Por otro lado, aunque Zona Río es un área plana, los suelos que no están sobre la roca firme y las arenas han sido depositadas por influencia del Río Tijuana, por lo tanto, es propicio para la licuefacción.
Además de esta zona, la delegación Sánchez Taboada y el área de los bulevares Cuauhtémoc Sur y Flamingos, son los espacios más susceptibles a los sismos, ya que convergen varias fallas geológicas y la mayoría de las que se encuentran mapeadas en el municipio se ubican ahí, detalló el director de Protección Civil, José Rito Portugal de la Mora.
También tienen un suelo arcilloso, no consistente, que “ayuda a que pueda haber problemas sobre todo en las edificaciones que tienen cimientos poco profundos”, agregó. En contraste, dijo, la Zona Este es la que menos riesgo tendría ante un sismo.
Protección Civil monitorea constantemente las redes del Centro de Investigación Científica y de Educación Superior de Ensenada (Cicese) y Sísmica del Noroeste de México para ubicar los movimientos telúricos en la región, además de que mantiene actualizado el Atlas de Riesgo; sin embargo, Rito Portugal de la Mora considera que en el otorgamiento de licencias hace falta vinculación con la Dirección de Administración Urbana de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología (SDUE).
“Desde antes de que se apruebe un permiso de construcción, lo ideal es que pasara por aquí y nosotros ver en nuestro Atlas de Riesgo y decir: Desarrollo Urbano, sí es factible que le entregues un permiso de construcción o no es factible, porque donde se está solicitando hay riesgo hidrometeorológico, geológico. Quieres construir por encima de cinco fallas […] pero ellos otorgan sus permisos sin consultarnos nada. Lo hacen así porque en la Ley no está definido que tengan que consultarnos, pero el día que le pongan, ahí deberá tener el visto bueno o la anuencia de Protección Civil, entonces si estarían obligados”, abundó.
Asimismo, refirió que en esa labor no se revisa el Atlas de Riesgo, porque “no estuviéramos viendo las construcciones que están autorizadas en zonas donde uno dice ‘cómo es posible que se haya dado una autorización’”, ejemplo de ello es Valle Sur, fraccionamiento con una plusvalía alta que se vino abajo sin sismo.
El funcionario aconsejó a los ciudadanos acercarse a la dependencia que encabeza cuando deseen adquirir alguna vivienda para saber si las construcciones están en áreas de alto riesgo, o bien, para supervisar sus inmuebles.
En su oportunidad, el presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC) Delegación Tijuana, Tecate y Rosarito, Juan Manuel Rodríguez Estévez, expresó que los mayores daños que se han visto en materia de sismos o de deslizamientos se dan generalmente en viviendas de autoconstrucción, es decir, obra que se hace de una manera no planeada e informal por la necesidad que se tiene.
“Las personas empiezan con una casa o un local de un solo piso y terminan en dos o hasta cuatro niveles, y definitivamente es donde faltaría tener más regulación. Para nosotros un tema delicado son las escuelas privadas, generalmente fueron creciendo conforme a la demanda que fueron teniendo. Más de 50% de los edificios que funcionan como escuelas privadas necesitan una revisión técnica estructural que les permita estar seguros y hacer algunas modificaciones en caso de que hubiera un sismo”, señaló.
Boom inmobiliario
El líder de la CMIC precisó que de 2015 a 2016 el crecimiento en el sector de la construcción en el Estado fue de alrededor de 3% y, al término de este año, apenas superará el 2%. Pese a ello, destacó el auge de vivienda vertical que ha tenido Tijuana.
Actualmente están en proceso de construcción, iniciándose o terminándose alrededor de 50 proyectos de condominios verticales que tienen una relevancia e impacto en la vivienda, en los servicios y en la vialidad, por el número de niveles que tienen y que en promedio es de diez.
El Informe del Mercado Inmobiliario en México 2017, elaborado por la empresa Lamudi, indica que Baja California está dentro de los cinco estados con mayor oferta de vivienda en dólares americanos. Mientras que Tijuana y Mexicali se ubican entre las ocho ciudades del país que se consolidaron como las más importantes para el sector inmobiliario en 2016.
En línea con el informe, la presidenta de la Asociación de Profesionales Inmobiliarios de Tijuana (APIT), Guadalupe Pedroza Martínez, indicó que un departamento en esos edificios tiene un costo promedio de 200 mil dólares. La región con mayor plusvalía de la ciudad se concentra en las colonias Agua Caliente, Chapultepec, Hipódromo, Cacho y Hacienda Agua Caliente, así como la llamada Zona Dorada.
Para el catedrático del Colef, Juan Manuel Rodríguez Estévez, este fenómeno de verticalidad tiene diversas implicaciones que van desde la acumulación del tránsito vehicular hasta el abastecimiento de servicios de agua potable y drenaje.
“El problema principal será el abastecimiento de agua, ya que un gran porcentaje de la que se consume en la ciudad no es de la cuenca del Río Tijuana, sino que viene de Mexicali, del acueducto Río Colorado Tijuana que se construyó en la década de los 80. Entonces si la ciudad sigue creciendo, va a llegar un momento en que escasee el líquido”, pronosticó.
Sin embargo, el investigador opinó que la verticalidad también tiene ventajas como la facilidad de dotar a nuevos inmuebles de servicios públicos al construirlos donde ya existen estos, lo que disminuye los costos.
“En Tijuana hacemos vivienda, pero no ciudad. Construimos viviendas por todos lados, en la periferia y más en el centro, pero las vialidades y el equipamiento urbano siguen siendo los mismos, lo que propicia más saturación”, indicó.
Sobre este tema, el jueves 5 de octubre, el alcalde de Tijuana, Juan Manuel Gastélum, aseguró que en su administración la ciudad crecerá, pero con orden. De ahí que se haya implementado la moratoria para dar un receso a las edificaciones verticales con el fin de revisar y analizar su proceso administrativo y el proyecto a construir.
Durante la firma de un convenio entre el XXII Ayuntamiento y la Asociación de Profesionales Inmobiliarios de Tijuana (APIT), el funcionario destacó que “esta moratoria no frena el desarrollo ni tampoco impide la inversión, pretendemos que quien desarrolle lo haga con responsabilidad, queremos que además de la edificación le dejen algo a Tijuana, tiene que haber un compromiso del empresario para con la ciudad”.
La medida pretende generar beneficios en imagen urbana, infraestructura, ambiental y con una distribución planeada.
En contraste, el presidente de la CMIC declaró que esta medida preocupa al sector que durante este año se ha visto afectado ante la disminución de la inversión en infraestructura en la entidad: “En 2017 tenemos 45% de inversión en infraestructura en comparación con 2015”.
Miles de viviendas abandonadas, síntoma de una mala planeación
El presidente de la CMIC, César Romeo Sauceda, reconoció que hay alrededor de dos mil viviendas abandonadas, lo que es preocupante dado que son lugares que muchas veces terminan siendo puntos de drogadicción, sin embargo, los inmuebles abandonados han disminuido en los últimos años, puesto que hace tres años la cifra rondaba los diez mil.
“Gracias a un programa del Infonavit para su reutilización, la vivienda abandonada ha disminuido. Los nuevos desarrollos que se están construyendo en la ciudad están tomando en cuenta lo que les sucedió a estas empresas y tratan de ubicar los desarrollos donde están seguros que la gente tiene acceso a transporte, escuelas, centros comerciales y al trabajo”, afirmó.
Respecto a lo anterior, la titular de la APIT, Guadalupe Pedroza Martínez, comentó: “Las personas muy emocionadas compran la casa aunque esté lejos, desconocen la realidad, el costo económico, el estrés de irse tan lejos, y terminan por regresarse”.
