Mediante un pacto comisorio, instrumento prohibido en el Código Civil de Baja California en juicios de hipoteca, Infonavit ha cancelado en forma anticipada créditos. Lo ha hecho sin notificar directamente a sus derechohabientes y validando la representación de una apoderada que carece de la autorización expresa de los afectados. Notarios de Baja California exigen al instituto restituir el acto que califican de ilícito
A espaldas de los derechohabientes, sin una demanda que mediara un juicio ante un juez, Infonavit tomó la decisión de rescindir contratos hipotecarios, a través de un procedimiento que no aplica en hipotecas: el pacto comisorio.
De esta manera se ahorró la intervención judicial en la adjudicación de 6 mil viviendas de interés social, sin dar a los acreditados la oportunidad de defenderse.
La juez Quinto Civil, María del Rosario Plascencia Ibarra, avaló la diligencia de jurisdicción voluntaria promovida por el organismo, considerando la jurisprudencia a favor dictada por la Suprema Corte de Justicia de la Nación, de un pacto comisorio inscrito en el estado de Guanajuato.
Para los notarios bajacalifornianos ése fue un caso aislado, que además se opone al Código Civil del estado, que expresamente prohíbe su aplicación en hipotecas, de ahí que no accedieron a escriturar el proceso de auto adjudicación efectuado por Infonavit, no obstante que el instituto ofreció el pago de 290 mil dólares por cada paquete que incluyera mil inmuebles, refirieron los notarios consultados por ZETA.
La negativa de los notarios bajacalifornianos llevó al organismo a recurrir al notario público número 2, Sergio Roberto Mañón Díaz, radicado en Texcoco, Estado de México, quien accedió a “legalizar” la escritura de adjudicación directa de créditos cancelados.
El Consejo de Notarios del Estado de Baja California advirtió a la delegación estatal del Instituto sobre la irregularidad del procedimiento y las consecuencias legales que pudiera derivar para los nuevos adquirientes de las casas recuperadas.
“Escriturar los inmuebles recuperados en ese proceso irregular es ilegal, pone en riesgo nuestra licencia”, anotó Carlos Eduardo Ahumada Arruti, presidente de los notarios de la entidad.
Derechohabientes ignoran cancelación de créditos
Muchos de los inmuebles son habitados desde hace 20 años o más por derechohabientes que ignoran que sus créditos han sido cancelados anticipadamente para una nueva reasignación de las viviendas. En algunos casos la demora en el pago es de unos meses, mientras otros están en procedimiento de condonación de adeudo por invalidez.
Arbitrario proceso
El procedimiento inicia con una demanda de un juicio hipotecaria por el no pago del crédito, pero termina en una jurisdicción voluntaria, en la que solo una parte, la demandante, plantea su versión a la autoridad judicial, sin que la versión del demandado, en este caso el derechohabiente, sea considerada.
En diciembre de 2013 Infonavit solicitó la intervención judicial para revocar los convenios y recuperar las viviendas establecidas como garantía hipotecaria, mediación que en junio de 2014 consideró innecesaria porque optó por la adjudicación voluntaria mediante un pacto comisorio. La rescisión de contrato que tiene como sustento el pacto comisorio, no requiere la intervención judicial para ser decretado.
Entonces Gerardo Castillo, apoderado legal de Infonavit, compareció ante el Juez de lo Quinto Civil, con sede en Tijuana, para exponer: “no obstante que por la naturaleza de los actos jurídicos que fundan su acción posibilitan la vía en que fue enderezada la demanda, por así convenir a los intereses de mi representada vengo a renunciar al privilegio de la vía especial hipotecaria”.
El 3 de julio de 2014 la licenciada María del Rosario Plascencia Ibarra, Juez Quinto Civil en Tijuana, cumplimentó el auto de jurisdicción voluntaria de un primer paquete de 252 créditos cancelados anticipadamente, bajo el expediente 608/2014.
Para el Colegio de Notarios de Baja California, entonces presidido por Diego Monsiváis Franco, la intervención de la Juez resulta ambigua “no creó ningún derecho en favor de parte alguna, ni generó la pérdida de derechos a cargo de nadie, su intervención se circunscribe a dejar de decir a las partes lo que quisieran, sin pronunciarse en ningún respecto”, anotó en una carta dirigida en febrero de 2016 a Miguel Arregui Ibarra, quien fungía como delegado estatal de Infonavit, a la fecha no ha tenido respuesta.
En el documento advirtieron al organismo “tome en cuenta de la imposibilidad que los notarios del Estado de Baja California tenemos para hacer escrituras que tengan como antecedente de propiedad la que comentamos o la que consigne los mismos actos o actos similares, a espaldas de los deudores”.
Falsa apoderada
En la escritura el Instituto indica que hizo saber a los acreditados, mediante cédula fijada por el actuario en los estrados de las oficinas administrativas de INFONAVIT y no en los domicilios particulares de los afectados.
Al no estar enterados, los derechohabientes no acudieron en el plazo otorgado para cubrir el adeudo, por lo que el Instituto solicitó se procediera a la ejecución de la garantía en pago de lo adeudado. Este segundo acto tampoco fue notificado de manera personalizada, sino que se colocó en una pared del Juzgado Quinto Civil de Tijuana.
Peor aún, en la formalización del proceso de adjudicación inscrito en el Juzgado Quinto Civil, Maribel García Torres firmó “en sustitución” de 252 derechohabientes de Baja California, cediendo la misma cantidad de inmuebles como garantía hipotecaria.
Viviendas habitadas en proceso de reasignación
García Torres se ostentó como representante legal de los ejecutados, sin que exista documento que la acredite como tal; en el expediente 608/2014 no se integró instrumento alguna mediante el cual los acreditados le confirieran la facultad de representarlos.
“No es posible que una persona pueda disponer de los bienes de otra, actuando así en patrimonio ajeno, so pena de que los actos realizados resulten inexistentes o nulos de pleno derecho”, advirtieron los notarios al instituto.
En el recorrido efectuado por ZETA derechohabientes del conjunto habitacional Mediterráneo, de fraccionamientos como Residencial Agua Caliente, Villa del Sol o Estadio Potros, entre otros que fueron incluidos en el paquete de cancelación anticipada de créditos, admitieron tener demora en el pago de las mensualidades, aseguraron que el Instituto no los ha requerido, por lo que no han iniciado defensa alguna, menos aún han otorgado poder para que alguien los represente. Todos dijeron desconocer a Maribel García Torres.
Esto demuestra que “las garantías constitucionales de todos esos deudores, particularmente la de audiencia, no fueron salvaguardadas en esa escritura ni en los procedimientos administrativos, ni en el procedimiento judicial de jurisdicción voluntaria”, estableció el Colegio de Notarios, actualmente presidido por Carlos Eduardo Ahumada Arruti.
Derechohabientes ignoran despojo
“Son casas abandonadas las que generalmente recupera Infonavit”, subrayó David Penchyna, director general del Instituto.
En forma aleatoria, ZETA realizó un recorrido por algunos de los 252 inmuebles asentados en la escritura 608/2014, encontrando que las viviendas, cuando menos un 30 por ciento de ellas, se encuentran habitadas.
Rosario Rosas, habitante de Residencia Agua Caliente, obtuvo su crédito desde hace 22 años y actualmente se encuentra incapacitada, por lo que espera que lo que resta de su financiamiento le sea condonado por Infonavit. “Metí una solicitud por invalidez y espero una respuesta positiva, no que me quiten mi casa”, expuso.
Francisco Haro, residente del mismo conjunto habitacional, anotó que desde febrero de este año quedó desempleado, por lo que dejó de cubrir el pago de su vivienda. “Pero he pagado la casa por más de 20 años, el crédito que me dieron fue por 75 mil pesos y cuando quise realizar un convenio de pago me dijeron que debía más de 500 mil pesos al instituto, que para hacer un acuerdo debía cubrir más de 2 mil pesos mensuales, por eso no firmé”.
En este proceso Infonavit ha recuperado casas asentadas en Urbi Villa del prado II Sección, Pórticos de San Antonio, Residencial Agua Caliente, El Florido Cuarta sección, Villafontana, Hacienda Las Fuentes, Cañadas del Florido, Hacienda Las Delicias, Villas del Álamo, Los Valles, Parajes del Valle, Jardines del Rubí, Vista del Valle, Lomas Verdes, Villa del Sol Quinta sección, entre otras colonias.
Notario de Texcoco formaliza procedimiento
“Por eso ningún notario protocoliza esa sentencia, porque es una cochinada, es irrisoria la escritura asentada en el Juzgado Quinto de lo Civil”, anotó Eduardo Ahumada Arruti.
Con todo y que ofrecieron la cantidad de 290 mil dólares por cada paquete de mil casas, compartieron a ZETA integrantes del Colegio de Notarios de Baja California, ninguno accedió a formalizar el procedimiento de adjudicación, vía pacto comisorio.
Pero Infonavit encontró un notario que le escriturara el juicio de jurisdicción voluntaria a su favor: Sergio Roberto Mañón Díaz, titular de la Notaría Pública Número Dos del Estado de México, con residencia en Texcoco.
Afectados pueden impugnar
Con las irregularidades administrativas con las que se llevó a cabo este procedimiento, la notificación a los ejecutados puede ser causa de impugnación, por no haberse hecho de manera personal y porque la representación ilegítima de Maribel García Torres constituye un fraude, indicó el notario Número Ocho, Ricardo del Monte Ruiz.
Las garantías constitucionales de estos deudores, particularmente la de audiencia, no fueron salvaguardadas en esa escritura, lo que permite considerar intactos sus derechos, subrayó por su parte Eduardo Ahumada Arruti, presidente de los notarios de Baja California.
Y ponderó, “cualquiera de ellos puede solicitar la intervención judicial para obtener la nulidad de la citada escritura y de todos los procedimientos llevados a cabo a sus espaldas”.
Respecto a los nuevos adquirientes de las casas recuperadas, advirtió que “bajo esas condiciones, los compradores carecen de una seguridad jurídica sobre esos inmuebles”.
Con este procedimiento, Infonavit “se está haciendo justicia por su propia mano”, lo cual representa una trasgresión al artículo 17 constitucional, el cual establece: “Ninguna persona podrá hacerse justicia por sí misma, ni ejercer violencia para reclamar su derecho”.
Rodrigo González Quiroz, notario Número 20, precisó que mientras los afectados no impugnen el acto realizado por el Instituto, el nuevo registro de las propiedades recuperadas puede ser válido.
El mutis de Infonavit
En Baja California se tienen 3 mil 400 viviendas abandonadas que están en proceso de adjudicación para subastarse, anunció David Penchyna Grub, director general de Infonavit, en su visita a Tijuana realizada el 18 de noviembre de 2016.
Abordado en esa ocasión por el presidente del Colegio de Notarios de Baja California, Eduardo Ahumada, sobre la adjudicación irregular de vivienda recuperada, asignó a Edgar Mercado, titular de la Unidad de Solución Social, área que se encarga de la venta de vivienda usada, para que diera seguimiento al caso.
Edgar Mercado se comprometió a revisar el caso, pero hasta la fecha el Consejo de Notarios de Baja California no ha recibido respuesta.
En la conferencia de prensa encabezada por Penchyna Grub, ZETA preguntó:
-¿La recuperación de estas viviendas se hace bajo el término de pacto comisorio?
“No; nosotros hacemos la adjudicación ahora sí que en forma directa”, respondió Víctor Romero Palacios, delegado en la entidad del organismo, quien dijo desconocer la carta de los notarios dirigida a su antecesor, comprometiéndose a investigar el tema para ampliar la respuesta.
No cumplió.
