Fraude inmobiliario, delito común

Rodrigo llegó una tarde a su casa en el fraccionamiento Loma Dorada. Venía con un grupo de personas para arrendar su vivienda de lujo, pero al tratar de abrir la puerta, tenía otra chapa. Al empujar y romper el acceso desde adentro la fuerza de alguien lo obligó a retroceder. Estaban dos familias con hijos pequeños que en ese momento se autonombraron dueños de la propiedad. Aunque él estaba seguro que recuperaría su vivienda, el proceso significaba contratar a un abogado, acudir a varias audiencias y perder por lo menos un año en trámites. Para los agentes inmobiliarios está claro que no hay certidumbre jurídica y existen lagunas en el Código Civil, donde la prescripción –una figura que solo se usó en México– es un medio de adquirir bienes o librarse de obligaciones mediante el transcurso de cierto tiempo, y bajo las condiciones establecidas por la Ley. Esta figura de posesión y prescripción ha sido usada por los profesionales del derecho para hacerse de bienes, aseguran los empresarios. “Hay despachos de abogados que se dedican a prescribir bienes, se han hecho ricos, nosotros los conocemos pero la Ley los ampara”, expresó un litigante de manera anónima. Lo mismo sucede para quienes rentan una casa habitación, donde los inquilinos en ocasiones se niegan a desocupar el espacio, y pueden pasar años sin que ninguna autoridad los obligue a abandonar lo que no es de ello. La Ley los protege, sentenció Marco Antonio Preciado, integrante del Consejo de Contadores Públicos Certificado así como del Consejo Estatal de Profesionales Inmobiliarios de Baja California.   Lo más común   La esperanza para las víctimas está limitada. Son tantos los casos de fraude y los procesos tan largos, que ni siquiera el mismo subprocurador de justicia de Zona Ensenada, Marco Chavarría López, sabe a ciencia cierta cuántas averiguaciones previas por este delito hay en el municipio de Ensenada que, según los profesionales inmobiliarios, es de los más golpeados por el fraude inmobiliario, junto con Playas de Rosarito y San Felipe, casualmente turísticos. “¡No! pues… el fraude es un delito que bajo esas circunstancias es un asunto que ha pasado de lo que no era  muy común, a ser común en las denuncias que tenemos”, contestó espontáneamente el funcionario. Aunque no precisó un número de demandas relacionadas con fraudes inmobiliarios, mencionó que hablando de bienes inmuebles, cuando los consumidores compran, a veces no se cercioran si el vendedor realmente tiene derecho de propiedad sobre el inmueble.  “En segundo lugar, si no sabemos que el inmueble tenga embargos, hipotecas, y de pronto no nos damos cuenta de eso, estamos en esa situación difícil. Pero lo más común es que la persona –el vendedor– no sea la propietaria”, refirió sobre los errores más comunes que cometen los clientes. “Nos llama la atención que nos digan que un inmueble es muy barato sin considerar que quien te lo está ofertando ni siquiera es el propietario”, ejemplificó el subprocurador.      Bienes raíces “piratas” Se calcula que en Baja California hay mil 800 comercializadores de bienes raíces incluyendo extranjeros, y clandestinos. De este total, alrededor de 300 tienen licencia mientras que sólo 68 están registrados en el Padrón de Inmobiliarios de la Secretaría de Desarrollo Económico (SEDECO). Para Mario Olguín González, presidente del Consejo Estatal de Profesionales Inmobiliarios de Baja California, este delito significa un suicidio, porque cuando, por ejemplo, una persona que retira sus fondos de ahorro y si se ve engañada o defraudada, le pegan en el patrimonio, daña una familia, el trabajo de toda una vida. “Estamos haciendo una campaña fuerte, pero es importante que a nivel gobierno se hable sobre la licencia inmobiliaria, y lo importante de que los que nos dedicamos a esto aplicamos, y cuando requieran la asesoría se pueda revisar esta lista”, dijo. El líder del organismo inmobiliario sabe que hay huecos en la Ley de Baja California que se prestan para cometer ilícitos, como el de apropiarse de un bien ajeno, y por eso considera que es menester reformar las leyes federales y estatales en materia de tenencia de la tierra. “Necesitamos que nuestros legisladores se pongan a trabajar y legislen para darle mayor certeza a la propiedad privada, porque no puede ser posible que quienes tienen una propiedad y por alguna razón de viaje o salud no miran esa propiedad en diez años, regresas y ya está inscrita a nombre de otra persona, cuando en su momento hiciste una posesión pacífica y de buena fe”. Para el presidente del Consejo es importante promover la cultura de la legalidad en la venta o adquisición de bienes inmuebles, que sean personas capacitadas apegadas a un código de ética y que estén legalmente establecidas: “La recomendación que hago es que se acerquen a un asesor inmobiliario establecido, que no atienda en el parque o en un restaurante, sino en una oficina”. Con la nueva Ley que entró en vigor desde el 28 de noviembre de 2014 se obliga a las personas que se dedican a esta actividad a que se inscriban y obtengan su licencia estatal, para evitar precisamente los fraudes. En México hay cientos de extranjeros que se dedican al negocio de bienes raíces, ellos consiguen clientes de otros países, la mayoría retirados, para que pasen sus últimos días en Baja California. Otro lamentable caso el de Luis Salazar, quien tuvo posesión de un inmueble en Valle Dorado por más de 20 años, pero la empresa constructora a la que le compró se declaró en quiebra y abandonó el proyecto. El dinero que pagó no se lo regresaron, por lo que se considera un fraude según la denuncia asentada en la averiguación previa 7187/15/311. Aunque trató de concluir el trámite no lo logró. Ahora un equipo de abogados que ganó un caso a la misma constructora se adueñó del inmueble, invadieron por la tarde cuando la casa se encontraba sola. Cuando Salazar trató de entrar las chapas estaban violadas, y adentro una mujer mostró en la ventana un contrato de arrendamiento asegurando que pagó seis meses de renta por adelantado al abogado Luis Arnoldo Peralta Peña. Ahora Luis está en la calle.   “Ciberfraudes” Los fraudes cibernéticos existen en Baja California y las quejas más recientes que ha enfrentado la Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO) relacionadas con el ramo inmobiliario son de portales de internet donde se hacen ofertas de terrenos y casas a ciertos precios, pero al momento que el interesado se reúne con el dueño para la compraventa, resulta que el costo es mayor. El delegado federal, Julio Felipe García Muñoz, informó que la mayoría de estos asuntos los resuelven en el momento en que la procuraduría interviene al vendedor y éste está obligado a corregir. “Hemos intervenido y ha habido, por parte de los inmobiliarios, que cuando se les señala el error de inmediato lo corrigen, en esos casos no procedió la denuncia”, argumentó el funcionario. En otro caso se inicia una investigación donde el consumidor tiene que comprobar que el vendedor ofrecía la propiedad a cierto precio, y si se logra una captura de pantalla, sin alteraciones, el comprador puede obligar a que le respete el precio que imprimió en el portal de internet. Dejó claro que a pesar que los empresarios inmobiliarios de Baja California tienen una nueva Ley respaldada por el Gobierno del Estado, todos se tienen que sujetar a la Ley federal para evitar problemas ante la PROFECO, además que tengan contrato de adhesión registrado ante la dependencia.   En recuperación Las consecuencias de quienes compran una propiedad ilegal son varias, y comienzan con la imposibilidad de conseguir un crédito hipotecario para construir, y cuando quieren escriturar tampoco pueden. El empresario inmobiliario Antonio Preciado mencionó que desde este 2015 hay una Ley que regula la actividad inmobiliaria, ya sea en asesoría, venta, arrendamiento, como medida para recuperar la confianza de los compradores nacionales y de Estados Unidos. “La Ley tiene sus detallitos, pero estamos en revisión, la intención es tratar de evitar la informalidad, piratas y quienes hacen mal uso de la actividad. Porque es muy fácil que una persona se ponga en cualquier lugar para vender terrenos, ofrezca casas sin autorización para venderlas, propiedades que posiblemente no estén bien con sus papeles, les entregan depósitos”, comentó el profesionista desde su oficina en la zona turística. Consideró como una tragedia lo que ha sucedido en la Zona Costa donde es común que los extranjeros viajen con la intención de comprar un terreno pero en la mayoría de las ocasiones son terrenos ejidales que no tienen permiso de ninguna autoridad para vender, y una vez que se muestran interesados entregan anticipos a los comerciantes “piratas” y jamás los vuelven a ver. El fraude está en todos los niveles, desde casitas de interés social, hasta ilícitos millonarios, y el más común que sucede entre la clase media: “Hacen sus dibujitos y croquis, con un plano empiezan a vender terrenos que carecen de servicios públicos; ni luz, ni agua, ni drenaje, y no pueden escriturarlos”, alertó el empresario. Recordó que algo así sucedió en 2009 cuando hubo un momento en que los terrenos ubicados en la Zona Costa tuvieron una plusvalía al 300 o 400 por ciento de su valor y ante la demanda comenzaron a hacer desarrollos pensando en el turismo, se vino el “caos” económico después de septiembre de 2011 en Estados Unidos y pegó fuerte al sector inmobiliario. Han pasado los años y las personas que llegaron a comprar casa o terreno perdieron mucho dinero y ahora comienzan a levantarse. Lo que buscan es que no se repita la historia, ahora que hay señales de que el mercado del vecino país comenzó a recuperarse, las nuevas generaciones están comprando y buscan una segunda opción de vivienda. Mencionó de un caso de estafa en la clase media y se trata del desarrollo de interés social Puerto Azul, construido por la empresa Homex, misma que construyó en zona ejidal. La empresa se declaró en quiebra, pero además nunca concluyó la obra de cabecera. Las casas eran de un valor de entre 400 y 500 mil pesos con créditos del Instituto del Fondo Nacional de Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT). Nunca hubo una fianza y las familias están desamparadas.   Problema de origen El actual senador y empresario ensenadense Ernesto Ruffo Appel, se refirió a las grandes generalidades de Baja California en cuanto su conformación territorial, en especial el problema de la tenencia de la tierra. Para él los asuntos de propiedad han sido una característica de dificultad en la entidad, porque hay antecedentes desde la época de Benito Juárez, quien limitaba los polígonos rústicos a 2 mil 500 hectáreas, y Porfirio Díaz, después, comenzó a pagar al ejército con polígonos mayores a 5 mil hectáreas, es por eso que los títulos que otorgó Díaz provocaron una serie de asuntos que han atentado contra los terratenientes en el estado. En el caso de Ensenada reconoció que la naturaleza de su origen como el primer Ayuntamiento, le fue quitando pedazos y ahora su amplia extensión en su mayoría es de carácter ejidal y eso significa un problema. Aquí se aplica el juego infantil: “Yo soy dueño de esto, cinco veces lo diré y si nadie aparece, diciendo esto es mío, pues de inmediato un juez resuelve una jurisdicción voluntaria y le otorgan el título de propiedad”, así describió Ruffo a los invasores. Al final de cuentas, en el caso de Rodrigo, tras un tiempo recuperó su casa, pero los arrendadores que se negaban a salir la dejaron sin mantenimiento, recibos sin pagar y se llevaron pertenencias. El caso de Luis Salazar seguirá abierto, con la esperanza de que las autoridades por los menos obliguen a la extinta empresa a que le devuelva su capital invertido en dos décadas.