Más de 270 mil predios irregulares

Para resolver el problema histórico de la regularización de la tenencia de la tierra en Baja California, el Gobierno Federal tendría que intervenir en más de 220 mil predios irregulares. Conforme a los números hipotéticos que estima la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra (CORETT), proporcionalmente el 50 por ciento de los habitantes de Baja California viven en la irregularidad. “No es un problema menor, cuando hablamos del 50 por ciento de las familias que no tienen su patrimonio seguro o realmente son posesionarios, pero no propietarios, pues eso representa un conflicto. También hay un tema recaudatorio para la ciudad, en que no se tributa adecuadamente”, comenta el delegado de la Comisión, Gilberto Covelli Gómez. Según el funcionario, el Gobierno Federal pretende empezar a dotar de certeza jurídica a la población que solo cuenta con un derecho de posesión acreditado mediante un contrato de compraventa o una cesión de derechos emitida por particulares y ejidatarios que no lotificaron correctamente sus hectáreas, propiciando así un desorden en el desarrollo urbano de la entidad. Se estima que en Mexicali hay 65 mil predios irregulares: 35 mil en Ensenada, 15 mil en Rosarito y otros 5 mil en Tecate, de acuerdo a datos de CORETT. En el caso de Tijuana, se considera que el fenómeno podría alcanzar los 150 mil, siendo éste el municipio más afectado, según la Dirección de Catastro.   Pero antes de empezar convenios o expropiaciones con dueños de la tierra en cuestión, CORETT debe entregar alrededor de 2 mil 100 títulos de propiedad que fueron gestionados en administraciones anteriores, pero nunca fueron entregados. En su dicho, esto refleja una inactividad de la comisión desde el año 2000, con la llegada de los gobiernos panistas al país. El Instituto para el Desarrollo Inmobiliario y de la Vivienda para el Estado de Baja California (INDIVI) tampoco tiene certeza da la cantidad de predios dentro de sus facultades para regularizar, que corresponden a particulares. Además, descartan una participación con el Gobierno Federal, pues las facultades son distintas. “En todo caso, nosotros entramos cuando los terrenos son del orden privado, nosotros actualmente estamos firmando convenios con los ayuntamientos”, dice su director general, Óscar Ortega Vélez. La Federación habla de un convenio con ayuntamientos, mediante el cual apoyará económicamente a personas de escasos recursos para que realicen los trámites correspondientes en la administración estatal y municipal, con el fin de regularizar su predio. El apoyo asciende hasta 10 mil pesos por familia. En el caso de Baja California, como meta para esta administración federal de Enrique Peña Nieto, se ha establecido la entregar 8 mil títulos de propiedad, y se espera que antes de que concluya 2013, se termine con el rezago mencionado y se tramiten otros 4 mil, es decir, solo el 3% del total. Pero Mario Zepeda Herrera, director de Catastro en Tijuana, advierte que solo conoce un borrador de dicho convenio, que según refiere, da responsabilidades de CORETT al Municipio. “Al Municipio le quieren dejar la carga de hacer los trabajos técnicos y de hacer la investigación por campo, entonces, habrá que poner en el convenio cómo funcionaría, porque está muy preciso lo que quiere CORETT que haga el Ayuntamiento, y la CORETT, ¿qué parte van a hacer ellos?”, cuestiona. Actualmente, la propuesta continúa revisándose en las dependencias municipales pertinentes, para llegar a una conclusión general de la administración.   El fenómeno histórico   Gerardo Manuel Ordoñez Barba, investigador especialista en el estudio de asentamientos irregulares del Colegio de la Frontera Norte, calificó el tema como un problema histórico, económico y político, que merma en gran medida el crecimiento sustentable de la entidad y la posibilidad de aumentar el nivel de bienestar de sus habitantes. Sobre el caso de Tijuana, donde se presenta el mayor número de asentamientos irregulares, expuso: “Tenemos una ciudad  que ha crecido de esta manera, y con toda esta problemática, el hecho de que buena parte de la ciudad se haya fundado en una situación de informalidad y que buena parte se mantenga de esa manera, pues genera una serie de problemas que digamos limitan tanto el potencial económico de la ciudad, como la capacidad de condiciones de bienestar de las personas. De entrada, el mercado de los terrenos y viviendas en una situación donde no hay seguridad jurídica, pues tiende a subvaluar los precios, te limita en términos de obtener crédito, no puedes pedir un crédito hipotecario por terreno porque no tienes el título, y también en términos de tus condiciones de vida pues todo el proceso de consolidación del barrio se vuelve más lento, tarda mucho más tiempo en alcanzar un nivel más o menos bueno de vida”. El director de Catastro en Tijuana, hace referencia al mismo fenómeno: “Tú no puedes ofertar una tierra porque al rato te va a ubicar alguien y te va a decir, ‘oye, yo también tengo un título’, y se traba todo en un Juzgado y ahí quedó. Puedes ver un montón de obras públicas que así empezaron”. Ordoñez Barba, investigador en Tijuana, explicó el origen de la formación de predios irregulares en una ciudad que nunca estuvo preparada para crecer de forma exponencial demográficamente hablando, situación que documenta en el libro del que es coautor, “Legalizando la Ciudad. Asentamientos informales y Procesos de Regularización en Tijuana” (2005). Según cuenta, en sus orígenes la zona estaba dividida en grandes polígonos, que cuando se fueron poblando, se dividieron y vendieron en lotes, principalmente irregulares. Este crecimiento rebasó toda posibilidad de los tres órdenes de gobierno por hacer crecer al Municipio de una forma ordenada: falta de infraestructura y servicios públicos. “Nosotros calculamos en el estudio que hicimos que la mitad de la ciudad ha crecido de esa manera o tuvo en alguna momento un origen irregular, haciendo un cálculo muy grueso, casi, casi la mitad de la ciudad tuvo un origen irregular”, insiste. Aun cuando en la década de los 80s se intentó frenar la oferta y demanda de asentamientos ilegítimos, está no paró, pues los terratenientes seguían provocando este conflicto. “Si tú eres dueño de un gran terreno y quieres hacer un fraccionamiento, pues tienes que ajustarte a unos reglamentos, a unas leyes que te obligan a hacer muchas cosas: un trazo, introducir servicios, donar porcentaje al Ayuntamiento, etcétera. Bueno, pues para ahorrarse todo eso, lo que hacían, incluso lo siguen haciendo, es fraccionar su terreno de manera irregular y venderle a la gente los lotes, así nada más. Finalmente los dueños de los terrenos salen ganando: venían los procesos de regularización, el dueño del terreno le decía a CORETT o a CORETTE (hoy INDIVI), `pues mira, pongo este terreno para que lo regularices, y a mí necesito que me paguen por metro cuadrado, tanto’”. Sobre esto, Zavala Herrera precisa que existen zonas, que sin estar regularizadas, cuentan con los servicios básicos, no ofreciendo un tramo de donación ni recreación, incluso con pavimentación de concreto, “porque los programas sociales que se fueron encaminando a la Zona Este de la ciudad, son asentamientos que ya estaban ahí, y la misma Federación se los fue otorgando y les fueron otorgando ese beneficio”.   Sin registro   Para el doctor  Ordoñez Barba, la regularización de la tenencia de la tierra se ha rezagado de una manera “impresionante”. Habla de todas las instituciones gubernamentales que tienen responsabilidad, empezando por la propia CORETT, INDIVI  y dependencias de control urbano municipales. “Son organismos que están entrelazados, pero también son como dependencias del Siglo XIX, trabajan con métodos todavía rudimentarios. Cuando nosotros hicimos esta investigación, pedíamos una serie de datos a estos organismos, tenían sus bases de datos, pero nos decían que no confiaban en sus bases; tenían que hacer conteos casi casi manuales, no había manera que se pudiera utilizar la base como un sistema de información”. Cuenta que según los cálculos que se hicieron en ese entonces (2005), con el promedio de predios que se regularizaban por año, se estimó que solo para cubrir el rezago tardarían 30 años. “Del 2000 al 2013, no tenemos otro polígono que regularizar, ni expropiado, ni que nosotros podamos entrar a regularizar, entonces, a partir de que entra el Presidente Peña, dota cerca de mil 900 millones de pesos nuevamente a la SEDATU para que, a través de CORETT, pueda realizar nuevas expropiaciones que nos lleven a regularizar polígonos que hacen falta”, explica Covelli Gómez. Calculan que el 70 por ciento de los asentamientos irregulares se encuentran en los ejidos alcanzados por la mancha urbana, terrenos que fueron vendidos en lotes y cuyos compradores tienen un derecho de posesión. Un 20% de terrenos de propiedad privada que no fueron lotificados correctamente por no cubrir requisitos municipales y estatales. El 10% restante, corresponde a invasiones en propiedad federal, arroyos, cauces de ríos, vías ferroviarias y zonas donde no es posible regularizar porque no pueden ser habitadas. Por sus alcances legales, al Instituto para el Desarrollo Inmobiliario y de la Vivienda para el Estado de Baja California (INDIVI) le corresponde la puesta en regla de terrenos de propiedad privada, expone su director general, óscar Ortega Vélez, pero la situación es la misma: hay poco conocimiento del fenómeno. “No, te mentiría si te digo que tengo, sabemos que hay otros predios que están en estos términos y que tarde que temprano van a estar; lo importante es que en lo sucesivo, tanto los particulares como el Ayuntamiento y el Gobierno del Estado, a través del INDIVI, brindemos precisamente en la dinámica, en la cual y a través de la cual se deben llevar a cabo las regularizaciones”. De los que saben y que actualmente están en proceso de regularización frente a los gobiernos municipales, son: Ocho predios en Playas de Rosarito, tres en Ensenada, otros tres en Mexicali y en Tijuana, “no tengo con precisión el número de Tijuana. Sí tenemos y tenemos en proceso, por lo menos yo recuerdo tres de ellos que tenemos que establecer el vínculo con el Ayuntamiento”. Una de las alternativas para regularizar en terrenos ejidales es un proceso de expropiación, se trata de que la Federación, en este caso CORETT, llegue a un acuerdo con los ejidatarios para cubrir el costo legal de la superficie y posteriormente vender a la población con un “costo social” los lotes en los que ya habitan. En este sentido, la  comisión federal tiene un registro de 3 mil 34 hectáreas expropiadas entre el año de 1975 y 2000 en todo el estado, donde destacan por la magnitud de la superficie: el Ejido Morelos en Mexicali, Camino Verde y Chilpancingo en Tijuana, el Ejido Mazatlán en Rosarito, El Nacionalista (Maneadero) de Ensenada y Nuevo Baja California, en San Quintín. Ahí se encuentran predios que ya han sido regularizados, excluyendo zonas que corresponden a terrenos no habitables o de alto riesgo que se han poblado, como es el caso, por ejemplo, de Camino Verde. “No todo es para vivienda, se hizo lotificación con todos los dictámenes de suelo adecuados y se dejaron zonas de preservación ecológica o áreas verdes porque no eran aptas para vivienda. Sin embargo, en estos últimos diez años, ante la inactividad de la dependencia, fueron invadidas y tomadas. Ahora vas a Camino Verde y no encuentras un pedacitos solo, cuando cerca del 30 por ciento era verde o no apta para habitarse”, puntualiza el delegado de CORETT.