Mexicali irregular

Tres fraccionadores concentran quejas En el municipio de Mexicali existen alrededor de 200 fraccionamientos asentados de manera irregular, en la mayoría de los casos por negligencia de la autoridad, al no hacer efectiva la fianza que los fraccionadores tienen que depositar para asegurar el cumplimiento del equipamiento. Otro tanto se debe a la ilegalidad en cuanto al asentamiento de desarrollos, afectado por la inseguridad en la tenencia de la tierra y decenas de juicios que se están desarrollando por terrenos que tienen hasta cinco dueños; procesos judiciales que en algunos casos, han tomado hasta cincuenta años, aunado a las devaluaciones y consecuentes desapariciones de empresas, dejando en la incertidumbre a miles de familias. Este hecho no es exclusivo de fraccionamientos de viviendas modestas. Exclusivos desarrollos de la ciudad se han topado con esta situación, uno de éstos, Toscana Residencial, que desde hace años se encuentra en conflicto, al no concluir aún la obra de equipamiento urbano. Ante la desesperación por el incumplimiento de la desarrolladora Casas Alfa, vecinos del residencial han solicitado al Ayuntamiento de Mexicali hacer efectivo el Artículo 64 bis del Reglamento de Acciones de Urbanización para Fraccionamientos, con el cual se pretende municipalizar el conjunto habitacional. Al aplicar dicho artículo, el Ayuntamiento de Mexicali quedaría a cargo de los servicios públicos básicos, además de representar una sanción para la empresa que incumplió con el contrato de compraventa, y por lo tanto, se le suspenderían sus beneficios para construir en el municipio. Destinado para la clase media alta, el fraccionamiento en cuestión no cuenta con electrificación adecuada, además de que varias obras han quedado inconclusas. Por tal razón, un grupo de residentes ha decidido interponer demandas mercantiles para que el desarrollador cumpla con lo convenido. A decir de Martha Vivier Alvidrez Covarrubias, integrante del comité de vecinos, fue a raíz de una publicación en la edición 1912 de ZETA (19 de noviembre de 2010) que se logró liberar 25 hipotecas de viviendas sin escrituras, sin embargo, comentó que poco o nada se ha conseguido en cuanto al equipamiento que Casas Alfa debió construir.  “No se ha cumplido absolutamente nada, salvo la planta de tratamiento de agua, la cual no (tiene) luz, la planta que tenía en la casa ahora ya la tenemos en la planta, ahorita estás escuchando que tenemos duda de la calidad del agua, porque como no tiene electrificación correcta, no tiene tubería y no está conectada al drenaje todavía, entonces no se ve un avance”, indicó la representante del comité de vecinos, quienes luego de reunirse con el desarrollador, fijaron un nuevo plazo para el cumplimiento de la obra; pero aún quedan pendientes la mayoría de los compromisos. “Se cumplió con un 10 por ciento de lo que se había convenido con el fraccionador, esperamos que esto realmente camine, que las autoridades cumplan, porque esto es un fraude, pagamos 20 (mil), hay personas que pagan 27 mil pesos (de mensualidad) y seguimos en las mismas, no hay calles ni pavimentación, no hay bardas; y ahorita estamos en un problema en que el señor pretende que nosotros mantengamos el residencial para que él pueda seguir vendiendo”, acusó Alvidrez. Si bien el propio fraccionador creó una asociación con vecinos para que le recibieran la obra, ésta no prosperó en el Ayuntamiento: “La intención del licenciado Saúl Moreno, apoderado legal de Casas Alfa y el anterior, José Antonio Moreno, nos sugirieron de alguna forma que hiciéramos una asociación para recibirle el fraccionamiento, no estuvimos de acuerdo, él financió la asociación de tres personas para que le recibieran el residencial, no estamos de acuerdo”. La representante de los afectados aseguró que luego de las sanciones del Municipio, la empresa no puede publicitarse, vender, elaborar contratos de compraventa ni hacer ningún movimiento de ese tipo, ya que su permiso está suspendido. Nunca se exigieron garantías:  Herrera de León José Manuel Herrera de León, titular de Administración Urbana, expresó a ZETA que desde el inicio de la administración, hace poco más de un año, se detectaron 148 fraccionamientos con irregularidades en la mancha urbana de Mexicali, en tanto que en San Felipe se localizaron 97 desarrollos, de los cuales el 60 por ciento se han creado y permanecen de manera irregular, ante la falta de certeza de quien es el propietario. En Mexicali hay 750 fraccionamientos autorizados desde 1970 a la fecha, de los cuales 148 expedientes reflejan las siguientes irregularidades: – Falta de servicios públicos por parte de desarrolladores en cuanto a pavimento y alumbrado público. – No hay equipamiento y áreas verdes. – Carencia de infraestructura. – Incertidumbre en tenencia de la tierra. Asimismo, el desglose determinó que por lo menos tres desarrollos en Mexicali, como son Vista del Valle, Las Delicias y otro ubicado en vías de drenes y canales, no han regularizado la tenencia de la tierra. En el caso de Las Delicias, la empresa Armund desapareció ante la crisis económica que enfrentaba el país en los años setenta; de ahí que nunca se regularizó. En el puerto de San Felipe la situación es grave, pues por lo menos el 50 por ciento de los fraccionamientos tienen conflicto por la tenencia de la tierra en demandas que datan incluso desde 1960 y que actualmente se encuentran vigentes. “Hoy podemos decirle que traemos más de 19 fraccionamientos de estos 148 que han hecho caso a la invitación y al exhorto, y a tratar de concluir sus situaciones irregulares. Encontramos también entre ellos un fraccionamiento, Vista del Valle, que data de 1976, cuando se tuvo una devaluación muy marcada, donde la mayoría de los vecinos se vieron imposibilitados a pagar sus créditos debido a que se cuadriplicaron. Este fraccionamiento se quedó irregular, finalmente tuvo que entrar Inmobiliaria del Estado y nosotros para tratar de regularizarlo”, expuso Herrera de León. El funcionario municipal agregó que algunos fraccionamientos se encontraban faltos en cuanto a la prestación de servicios, y pese a no estar municipalizados, el gobierno de Francisco Pérez Tejada ha resuelto ofrecer el servicio de recolección de basura ante el problema de sanidad que representan. “Algunos otros fue por problemas de urbanización, como es el pavimento, el equipamiento y cómo es la infraestructura, de alguna manera se obligaba que cuando un predio colinda con otro y uno se convierte en un desarrollo, está obligado a cumplir con el 50 por ciento de la vialidad colindante; luego entonces faltaba el otro 50 por ciento, y hoy lo vemos en muchos desarrollos”, citó el responsable de Administración Urbana. La creación de basureros en zonas “muertas” provocó terrenos irregulares, es el caso de la Avenida Independencia desde Venustiano Carranza hasta Calle Novena, en tanto que otros tienen el problema de las áreas verdes y alumbrado público. El funcionario aseguró que el 12 por ciento de los 148 fraccionamientos se han regularizado o están en proceso de hacerlo no de buena manera, sino a base de multas y sanciones. “Hay algunos que pertenecen a desarrolladores que desafortunadamente les fue mal en sus finanzas y desaparecieron, ahí se quedaron los desarrollos, hoy la gente está batallando para darle certeza a su propiedad, algunos fueron tomados en pago por la banca”. — ¿A cuántas empresas han multado? “Casi a todas, desde nuestra llegada no ha habido un desarrollador que no tenga sanción alguna, la sanción lo obliga a venir y a tratar de acordar cómo va a resolver su circunstancia, estamos hablando de 50 fraccionadores y los sancionamos periódicamente porque la Ley establece que cuando uno autoriza y acuerda un fraccionamiento, se fijan fianzas y se fijan garantías. En nuestro caso recibimos cero fianzas y cero garantías”, respondió el consultado. En las últimas ocho administraciones municipales no se habían aplicado fianzas por el equivalente al monto de las acciones de urbanización que no se hayan concluido, lo cual se dejó a la buena voluntad de las empresas para que concluyeran el equipamiento necesario; cuestión que en múltiples ocasiones resultó en abuso. En lo que va de la actual administración municipal, el Artículo 64 bis del Reglamento de Acciones de Urbanización para Fraccionamientos se ha aplicado en tres casos, entre éstos el de Casas Alfa. “Cuando un desarrollador no ha cumplido, pueden demandar para que la autoridad intervenga y de los servicios básicos, a través de una garantía, garantice el costo de esas acciones, la hemos aplicado en tres fraccionamientos, en dos lo han resuelto inmediatamente, queda pendiente la Toscana”, expresó Herrera de León. La nueva estrategia para evitar que las empresas contraigan deudas que luego resultan incosteables, es realizar los fraccionamientos por etapas, con lo cual las fianzas son de menor costo. Y en ese supuesto, el director de Administración Urbana ejemplifica el caso de Rancho La Bodega, dividido en 27 secciones para desarrollar, y hasta que no concluye una etapa, se le aprueba la siguiente. Profeco Carlos Guillén Armenta, subdelegado de la Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO) en Mexicali, aseguró que durante 2009 y 2010 el tema inmobiliario representó focos rojos para la institución. En muchos de los casos no pudieron actuar, debido a las múltiples quejas que sobrepasaban el año desde que se realizó la transacción. De igual manera, informó que la mayoría de las denuncias se presentaron a raíz del terremoto de 2010, por fallas estructurales de las viviendas, aunque en otros casos se debió a la falta de conclusión de obra. “Nos reunimos con empresas constructoras, los exhortamos a que cumplieran con las garantías y seguros que tenían de construcción, se atendieron la mayoría de los casos,  no fue un problema para el 2011, pero sí que tenemos el antecedente y expedientes con temas que en algunas ocasiones no se atendieron. Hubo constructoras que cerraron el negocio y dejaron sin resolver algunos casos. Hacemos hasta donde legalmente es posible para defender a los consumidores, pero si ya no encontramos a la constructora, no hay a quien multar, no hay a quien cobrar; son casos que no se resolvieron, la gran mayoría, constructoras con renombre nacional que no van a manchar su prestigio por situaciones de este tipo que se dieron en el 2010”, afirmó Guillén. La mayoría de las denuncias iban en el orden de incumplimiento de promesas en los contratos que firmaron, canalizándolos a la Dirección de Control Urbano del Ayuntamiento para hacerles cumplir a las empresas. Aseguró que por lo menos 50 personas residentes de San Felipe se acercaron a PROFECO porque las inmobiliarias incumplieron, principalmente ante la crisis financiera, lo que decayó sus ventas y, por lo tanto, el solvente para concluir las obras pactadas. “Tuvimos varias reuniones con la comunidad de norteamericanos residentes en el puerto de San Felipe, se les orientó, muchos de estos casos ya habían caducado para PROFECO porque la compraventa se realizó varios años atrás, las demandas se dieron en que los constructores prometieron grandes construcciones y no cumplieron porque se quedaron sin recursos, hubo una crisis económica muy fuerte y no cumplieron con los desarrollos”, precisó el funcionario. Cifras PROFECO Mexicali – 25 quejas recibidas contra compañías desarrolladoras inmobiliarias en 2011. – 5* quejas recibidas contra compañías desarrolladoras inmobiliarias en 2012. Compañías con más quejas en 2011 y 2012 – Promotora de Casas y Edificios, S.A. de C.V. – MCI Desarrollos, S.A. de C.V. – Casas Alfa, S.A. de C.V. Principales quejas: Negativa a la devolución del apartado e incumplimiento de garantías. – 5 millones 247 mil 514.69 pesos recuperados en 2011, a favor de los ciudadanos. *Cifra recibida durante el primer trimestre de 2012.  Servicios Delegación Mexicali 2010 – Quejas ingresadas: 821. – Monto reclamado: 15 millones 440 mil 911.98 pesos. – Monto recuperado: 9 millones 117 mil 207.39 pesos. Porcentaje final en el año: 59% Monto por multas generadas en el año: 2 millones 262 mil 642.74 pesos.   2011 – Quejas ingresadas: 805. – Monto reclamado: 3 millones 669 mil 770.74 pesos. – Monto recuperado: 5 millones 247 mil 514.69 pesos. – Porcentaje final en el año: 114% – Monto por multas generadas hasta julio de 2011: 7 millones 570 mil 352.23 pesos. – Monto por multas cobradas por el Ayuntamiento al mes de octubre: 1 millón 105 mil 771.83  pesos.