Desarrollan ciudad hueca

Sin aprovechar el 37 por ciento de los terrenos dentro de Mexicali Si se utilizara el espacio existente dentro de la mancha urbana entre lotes baldíos y casas abandonadas, Mexicali no tendría que crecer en extensión en los próximos 40 años. Los huecos en la mancha urbana de la capital representan el 50 por ciento de la superficie, utilizarlos para desarrollar vivienda ahorraría hasta un 40 por ciento con la optimización de los gastos. Sin embargo esta realidad se enfrenta con los especuladores de tierras y la avaricia de las constructoras que con el fin de reducir costos prefieren alejarse de la mancha urbana para comprar tierra barata, cuestión que a la larga resulta mucho mas costosa, incluso fraccionamientos recién construidos han quedado desiertos debido a que no satisfacen la necesidad de los usuarios. Además no existe un plan nacional de desarrollo urbano para poder restringir a los fraccionamientos el cómo y hacia dónde construir, otro aspecto fundamental son los obsoletos mecanismos para la recuperación de vivienda abandonada, sobre todo en una ciudad donde el 20 por ciento de la ciudad se encuentra en ese estado. Construir lejos, en tierra barata sale caro a usuarios y gobierno. Los primeros deben utilizar más gasolina o transporte público para llegar a la zona laboral, mientras que el segundo debe adecuar a la lejanía la prestación de servicios, incluidas las rutas de transporte. Por ejemplo, el crecimiento en la zona periférica de la ciudad representa hasta un 25 por ciento adicional en el costo por recolección de basura en cada nuevo fraccionamiento, y desde el punto de vista de seguridad pública requiere la construcción de nuevas casetas de policías, cada uno con una costo de hasta cinco millones de pesos más sus gastos de operación. Representa también un mayor gasto de transporte para la ciudadanía, incremento del tráfico y por consiguiente más inversión en vialidades. Sobre las críticas a los fraccionadores por alejarse de la marcha urbana para abaratar los costos, Efrén Cadena –presidente local de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción– se defiende al señalar que las empresas han tenido que recurrir a esas prácticas para que sea un negocio rentable, ya que es el mismo Infonavit quien fija los precios. Ciudad vacía Para Carlos Roberto García Flores –arquitecto y consultor independiente– la expansión de la mancha urbana ha sido excesiva, por una parte señala que el interior de la ciudad se está quedando vacío mientras que la periferia crece, “tenemos que compactar nuestra ciudad, los pronósticos nos indican que para el año 2050 el municipio de Mexicali va a tener alrededor de 600 mil personas más, nuestra superficie de desarrollo urbano a nivel de todo el municipio anda en alrededor de 48 mil hectáreas, con una densidad bruta de habitantes de 19 habitantes por hectárea, es una densidad muy baja”. El especialista dijo que se tiene que aumentar la densidad poblacional a 40 habitantes por hectárea, la cual considera razonable; con ello se evitaría la necesidad de crecimiento, lo que aumentaría los servicios y por consiguiente la calidad de vida de la población, “en pequeños sectores sí hay lugares muy compactos, pero están en las zonas periféricas, hay otro elemento que hemos analizado, que son viviendas desocupadas y las concentraciones de viviendas desocupadas también están en las partes periféricas de las ciudades, hay una serie de síntomas que nos indican que no podemos seguir con ese proceso, de continuar (así)  para el año 2050 se requerirían 80 mil hectáreas”. Mencionó que el boom de vivienda que se presentó en la administración federal de Vicente Fox vino a complicar en términos reales la problemática de la vivienda ya que el costo inflacionario fue hasta tres veces mayor que el poder adquisitivo de las personas, dejándola en estado de indefensión. Por su parte el alcalde de Mexicali Francisco Pérez Tejada Padilla manifestó la necesidad de recuperar la vivienda abandonada y lotes baldíos por medio del cobro del impuesto predial, aunque esto pudiera representar un costo político: “Ése es un tema que estamos revisando dentro del proyecto de gran visión, es uno de los temas que se llama desarrollo urbano y es el que estamos revisando porque Mexicali ha crecido mucho, comprar tierra barata pero al final de cuentas el que mete los servicios es el gobierno, las tripas que uno le llama y la pavimentación cada vez nos cuesta más caro porque va más afuera de la ciudad y dentro de Mexicali, de la mancha urbana se encuentran lotes baldíos que no han sido desarrollados”. Dijo que la mayoría de los predios en estas condiciones no pagan el impuesto predial pese a tener todos los servicios, “estamos viendo cómo empezar a trabajar fuertemente en lo que es el tema de remate de predios, hacer todo el proceso administrativo y jurídico para que los que no pagan el predial y empezar con remate de predios (…), tengo que pagar nómina y tengo que pagar muchas cosas más y dar servicios como Ayuntamiento y eso vamos a tener que hacer”. El presidente del Consejo Coordinador Empresarial Ángel Zaizar consideró que se tiene que ver el crecimiento de la vivienda vertical, dijo que los ayuntamientos ya no pueden con la carga de tener que seguir llevando los servicios a las afueras de la ciudad, y señaló que actualmente se está desaprovechado el 37 por ciento de los terrenos en la ciudad. “Tenemos que determinar si la ciudad puede seguir creciendo, quizá ya no pueda seguir, por eso queremos estudios técnicos reales, para ver hasta dónde una ciudad es sana, tenemos que romper el paradigma en Mexicali y crecer con la vivienda vertical con los servicios, es un proceso, todavía no sabemos, pero es algo que se acerca, la densificación de la ciudad”. Por su parte Jaime Navarro vicepresidente nacional ejecutivo de Desarrollo Urbano Sustentable en la Cámara de la Industria de la Construcción dijo que después del terremoto del 4 de abril del 2010 es necesario ser más estrictos en los procedimientos constructivos. Mencionó  que se tienen que implementar normas técnicas que se están revisando con el colegio de ingenieros. “Te trae muchas implicaciones en lo que es la administración del servicio del agua, el poder suministrar los servicios, de repente ocurre que el centro poblacional no tiene una gran demanda, pero a medida que se va ocupando la vialidad te queda pequeña y tienes que empezar proyectos para ampliar las mismas, los temas de equipamiento, vienen los temas de transporte”. Señaló que en la etapa final del sexenio de Vicente Fox y el inicio de Felipe Calderón las ciudades crecieron entre un 10 y 12 por ciento en cuanto a habitantes, pero el crecimiento en cuanto a territorio fue hasta de un 50 por ciento, Mexicali en esta etapa creció alrededor de 30 por ciento, mucha de esta extensión ya quedó deshabitada. “La vivienda es un problema nacional, tuvo su boom a finales del sexenio de Fox y principio del sexenio de Felipe Calderón y ante una falta de planeación nacional porque no hay un plan nacional de desarrollo urbano y ante la necesidad de vivienda los espacios los ocuparon quienes los tenían que ocupar que en este caso fueron los desarrolladores de vivienda, y ellos  empezaron a buscar tierra barata que está en las orillas de la ciudad”. Mencionó que este tipo de vivienda no cumplió con los satisfactores de la ciudadanía, aunado a los costos de transporte y características de la vivienda, la población retornó a sus antiguos espacios familiares. “Tenemos una ciudad hueca, tenemos gente que especula con la tierra y que cada día la encarece más y que está llena de todos los servicios públicos, yo creo que se tiene que buscar de común acuerdo con todo mundo como re-densificar nuestra ciudad con esos huecos que tiene la ciudad”. El tema de la seguridad no queda exento, incluso los mayores problemas de seguridad pública competen actualmente a la periferia, con mayor énfasis en la zona oriente de la ciudad, al respecto Marco Carrillo Masa, titular de la Dirección de Seguridad Pública Municipal, habló de los costos de estos nuevos fraccionamientos. “Sobre todo en la construcción de casetas, casi todos estos nuevos fraccionamientos nos piden casetas, por ahí estamos evaluando sobre todo en Villa del Puebla, Ángeles de Puebla estar ubicando una, porque ya las distancias, por las estaciones que tenemos sobre todo en cuestión de respuesta y el tránsito es importante estar haciendo algunas estaciones”. Dijo que cada estación de policía gasta de 3 a 5 millones de pesos además de que tienen que estar dotadas de todos los servicios de atención, por lo que se tienen que destinar 4 patrullas y 7 elementos, lo que representa mayores recursos, en la zona poniente reconoce de igual manera la necesidad de instalar una caseta en la colonia Mayos. Construidos en la periferia José Manuel Herrera de León, director de Administración Urbana de Mexicali, aseguró que el 70 por ciento de los 700 fraccionamientos fueron construidos en su momento en la periferia de la ciudad y señaló que solo el 35 por ciento de la superficie de Mexicali cuenta con todos los servicios. Precisó que los fraccionamientos construidos en las afueras constituyen una carga mayor para los gobiernos en alrededor del 40 por ciento debido a que hay que llevar la infraestructura hasta esos lugares. Herrera de León dijo que se tenía la expectativa de construir 6 millones de viviendas, solo se construyeron 3.6 millones en todo el sexenio, en Mexicali se proyectaron en 2010 y 2011 alrededor de 42 mil viviendas, pero únicamente se alcanzarán los 11 mil hogares. El funcionario explicó que la nueva vivienda no cumple con los satisfactores de la población, por lo que se ha tenido que modificar el reglamento de construcción municipal y ejemplificó: anteriormente la superficie mínima para una vivienda de una recámara era de 34 metros, ahora el límite aumentó a 42; de la propuesta del Congreso local de que está fuera de 84 metros como mínimo dijo que era inviable, ya que no representa una realidad de la economía mexicana. Alberto Ibarra Ojeda, director de Servicios Públicos de la ciudad, aseguró que los fraccionamientos fuera de la mancha urbana ocasionan costos adicionales hasta en un 25 por ciento en el tema de la recolección de basura. Además que casas abandonadas y terrenos baldíos representan casi el 50 por ciento de toda la mancha urbana, ya que existen terrenos de gran proporción en especial en la zona cercana a la carretera Santa Isabel en el poniente, en el oriente toda la calle novena y la zona de Islas Agrarias. Son las políticas públicas Efrén Cadena, presidente de la Cámara Nacional de la Construcción en Mexicali, indicó que es necesario un cambio en las políticas públicas, además de la necesidad de mayores subsidios para la vivienda económica, “el plan de desarrollo que venimos a instalar va a ayudar a esta situación de los lotes baldíos que tenemos dentro de la ciudad, hemos estado platicando con las autoridades para que les puedan dar facilidades a esos dueños de los terrenos para que se puedan vender o hacer algo para que no den mala imagen a la ciudad y que se re-densifique la zonas”. Sobre las críticas a los fraccionadores por alejarse de la mancha urbana para abaratar los costos dijo que las empresas han tenido que recurrir a esas prácticas para que sea un negocio rentable, ya es el mismo Infonavit quien fija los precios. “El Infonavit nos fija un precio del valor de la vivienda que tenemos que respetar, entonces de ahí no podemos subirnos o bajarnos, ésa es la situación, buscan terrenos más económicos para que sea una utilidad la venta de la casa… Ellos  te marcan o te dictan cuál es el precio que tienes que vender porque no se los puedes vender a un usuario que gana 2 salarios y medio, una vivienda que no le alcanza, entonces tienes que hacer las viviendas que le alcancen y pues eso hace que te tengas que salir a buscar terrenos más económicos para que puedas hacer la vivienda que le alcanza al usuario y para que tenga una utilidad, las empresas para eso están, para hacer utilidad”. Finalmente el constructor indicó que actualmente se vive una crisis en el tema de vivienda, además de que la perspectiva negativa continuará durante este año y parte del 2013.