Valle de las Palmas, falsa promesa del gobierno

Foto: Jorge Dueñes
 
Edición Impresa Lunes, 9 Abril, 2018 12:00 PM

A nueve años de haber presentado el proyecto de la “Primera Ciudad Sustentable del País”, los aproximadamente 15 mil habitantes de la zona sufren escasez de agua, inseguridad, falta luz y de recolección de basura. Los fraccionamientos siguen sin concluirse y las obras de las áreas deportivas, hospitales, parque industrial y tiendas comerciales, quedaron en papel

Ocho años después de haber sido inaugurada la unidad académica Valle de las Palmas, de la Universidad Autónoma de Baja California (UABC), punta de lanza del primer modelo de comunidad sustentable en México, a decir del entonces Presidente de la República, Felipe Calderón Hinojosa, los fraccionamientos Valle de las Palmas, de Geo, y Valle San Pedro, de Urbi, todavía no cuentan en su totalidad con los servicios básicos.

El 9 de noviembre de 2009, Calderón Hinojosa, en compañía del entonces gobernador de la entidad, José Guadalupe Millán, y del presidente municipal de Tijuana, Jorge Ramos Hernández, afirmó que Valle de las Palmas se estaba desarrollando para atender las necesidades habitacionales y de desarrollo urbano de Baja California.

Dijo que por primera vez se colocaba la infraestructura por delante del desarrollo de la población, y al ser este el primer modelo de Desarrollo Urbano Integral Sustentable (DUIS), contribuiría no solo a impulsar el crecimiento y promover la inversión pública y privada; también crearía las condiciones de crecimiento ordenado, equitativo y sustentable que requiere Tijuana.

“Queremos que Valle de las Palmas sea precisamente uno de ellos (de los DUIS), lo es formalmente, pero queremos que siga con este ritmo de planeación y obra que permitirá albergar de manera razonable a una población que (…) puede llegar incluso al millón de personas en esta región de Baja California”, externó el ex mandatario nacional.

Muy lejos de aquel discurso está la realidad de los pobladores de las viviendas, en su mayoría de interés social. Llegar a Valle de las Palmas, de Geo, implica trasladarse en automóvil o por la única ruta de transporte público que administra Altisa y tardar alrededor de una hora para llegar a este destino, ya que el fraccionamiento se ubica a más de 30 kilómetros desde la Zona Centro de Tijuana.

Luego de tomar la Carretera Libre Tijuana-Tecate, la única vía de acceso es un camino de doble sentido, sin alumbrado público, que también lleva al relleno sanitario. Tras pasarlo, y una vez que se está más cerca del desarrollo inmobiliario, la vialidad se amplía a tres carriles por sentido.

Sin embargo, un deslave en el cerro donde se encuentra la escuela de nivel medio superior CBTIS 277 reduce a un carril nuevamente la ruta de ida. Metros más adelante se anticipan las bardas perimetrales del fraccionamiento, que lucen con agujeros y grafiti.

Falta de agua, problemas de todos los días.

Una de las vecinas, quien omitió su nombre por temor a represalias, narró a ZETA las penurias que ha tenido que pasar desde que su familia se asentó en el lugar en 2011.

En la privada, de 79 casas de un nivel, de 37.22 metros cuadrados, viven solamente siete dueños, el resto de la gente mejor se fue para no batallar, pues las viviendas no cuentan con agua las 24 horas del día.  “Si bien nos va,  tenemos agua de las diez de la mañana a las diez de la noche, pero hay días que no tenemos ni gota, pero sí nos llegó un recibo de luz por 285 pesos, que es la tarifa más alta de la fija”, refirió.

La vivienda, por la que sufraga mil 500 pesos al mes al Instituto Nacional del Fondo para la Vivienda de los Trabajadores (Infonavit), tampoco tiene medidor de agua como la mayoría, ya que, dijo, la inmobiliaria compró cajas pequeñas, que según la Comisión Estatal de Servicios Públicos de Tijuana (CESPT), no funcionan para los aparatos.

Versión que confirmó Luis Serrano Macías, presidente de la Asociación de Profesionales Inmobiliarios de Tijuana (AMPI), quien apuntó que además de que Geo no entregó a la CESPT las obras, al estar algunas inconclusas, las cajas (donde van los medidores de agua) que compró son chinas y por lo tanto su medida no tiene el espacio que requiere el medidor del agua.

“A los residentes de las zonas donde no hay medidores les están cobrando un pago parcial de la cuenta total que adeuda Geo para que le puedan liberar su certificado fiscal”.

Leury Lemus Cendejas, titular de la delegación de la Presa Este, reconoció que la problemática del agua no solo afecta a Valle de las Palmas, también a Valle San Pedro, de Urbi, donde sí hay medidores.

Aun cuando esta empresa desarrolló una de las dos plantas potabilizadoras consideradas en el proyecto, los tanques de almacenamiento no tienen la capacidad para abastecer a las más de 5 mil 600 viviendas que fueron vendidas por ambas compañías, según datos del Infonavit.

Esto, pese a que el proyecto presentado en 2009 planteaba tener tecnologías para generar el reúso del agua, manejo de aguas pluviales y reciclaje de aguas grises. En lugar de esto, en Valle de las Palmas todavía hay pipas que alimentan los tanques, que a su vez, surten el líquido a las viviendas.

Lo anterior, pese a que en marzo de 2015, el director de Geo en la región, José Manuel Padilla, se comprometió a resolver la problemática de luz y agua, mediante una inversión de 50 millones de pesos.

Lo mismo sucede en cuanto a la electricidad; Geo tampoco entregó las instalaciones –por falta de conectores- a la Comisión Federal de Electricidad (CFE), de ahí que la mayoría de las viviendas en Valle de las Palmas no tengan medidores, panorama visto por este Semanario en un recorrido, y que contrasta con Valle San Pedro.

Al respecto, Lemus Cendejas comentó que San Pedro hay 85 por ciento de alumbrado público, a diferencia del 45% en Valle de las Palmas. Asimismo, dijo que la administración que encabeza ha tenido acercamientos con Geo y la CESPT para solventar el problema del agua.

Basura acumulada.

Acerca del derrumbe que obstruye parte de la vía de acceso, el funcionario comentó que se debe a que por esa zona pasa una falla geológica, y se estará buscando bajar recursos para resolver dicha situación.

 

PAISAJE DE BASURA Y CASAS SIN TERMINAR

Las privadas del lugar, más las que se encuentran al inicio del fraccionamiento de Geo, lucen con tambos desbordados de desechos a pesar de que el proyecto Valle de las Palmas. Modelo de Desarrollo de una Comunidad Sustentable también consideraba el manejo de los residuos sólidos.

“Es una ironía que estando tan cerca del tiradero de basura, tengamos semanas que no pasa”, se quejó la residente del fraccionamiento de Geo. En menor grado, se observaron áreas con desechos en el desarrollo de Urbi.

En ambos desarrollos hay casas sin terminar de construir, algunas de las cuales tienen grafiti. Esta condición es mayor en el fraccionamiento desarrollado por Urbi, en el que las casas en obra negra superan las dos mil, de acuerdo con el presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi)  Tijuana, José Luis Padilla Gutiérrez. Muestra de ello es la estación de bomberos que se encuentra al inicio del fraccionamiento de Valle San Pedro.

Mientras que en Valle de las Palmas, a decir por los vecinos, de muchas viviendas que fueron abandonadas,  robaron las puertas, ventana y hasta el cableado.

En el área se presentan asaltos a transeúnte, robos de gasolina, autopartes y focos. “Hay mucha delincuencia, por lo mismo que hay mucho consumidor de drogas y casas sin habitar”.

El proyecto impulsado por Urbi contempla 13 mil 454 hectáreas, de las cuales se destinarían 227.34 a zonas comercial y de servicios. En la zona de Valle de San Pedro hay un Oxxo y un 7 Eleven, mientras que en Valle de las Palmas, a espaldas del inicio del fraccionamiento, se observa una pequeña plaza con algunos comercios. Así, el centro comercial de mayor capacidad y más cercano es Plaza Sendero, a más de 10 kilómetros de distancia

El documento también consideraba 200 hectáreas de desarrollo industrial que generarían ocho mil empleos, sin embargo, en ninguno de los dos fraccionamientos existe un parque industrial que albergue los clúster aeroespacial, de electrónica, automotriz, biotecnología, energía solar y tecnologías de información, como se planeó.

Particularmente, en Valle de las Palmas, la empresa Geo Alpha que construía paredes para la desarrolladora dejó de operar cuando la misma entró en crisis financiera.

En ese sentido, Padilla Gutiérrez comentó que el proyecto de esta ciudad también planeaba espacio para un estadio de futbol, un hospital, un centro cultural y tiendas más grandes para ir formando la ciudad.

“Esa gran ciudad, lo único que no iba a tener era una terminal aérea, porque el aeropuerto de la ciudad de Tijuana le daría servicio”, y explicó, se pretendía crear el sexto ayuntamiento bajacaliforniano con su desarrollo.

Valle de San Pedro, ciudad no sustentable

Padilla lamentó que el proyecto se haya quedado estancado, luego que las empresas Geo y Urbi entraron en quebranto mercantil. “El gobierno mexicano no quiso meter las manos por las empresas mexicanas y se fueron a la quiebra. Una lástima, porque proveían de mucha vivienda para las familias y hoy tenemos un problema de más de nueve millones de casas rezago en México”.

Para Alonso Hernández Buitrón, director de la Escuela de Ciencias y Tecnología (Ecitec) de la UABC, el que exista un esquema de planeación, “que si bien es cierto sus metas y no se han llevado a cabo tal cual, con la expectativa de la cantidad de población y usos de suelo, establece un planteamiento de orden de traza urbana”.

El que se haya instalado la unidad académica genera valor agregado a la zona y puede ser un atractivo para los inversionistas, y comparó el caso con diversas instalaciones educativas, como el de Ciudad Universitaria de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), que se desarrolló a mediados de la década de 1950 en una parte de la Capital del país, alejada del desarrollo y que ahora tiene una ubicación privilegiada.

No obstante, reconoció que hay aspectos negativos como los trayectos largos que han sido factor para que muchos de los seis mil estudiantes que aproximadamente tiene la unidad académica, integrada por la Ecitec y la Cisalud, renten las viviendas de Villas San Pedro, de lunes a viernes, con el fin de ahorrar tiempo y dinero en su traslado.

De igual forma, declaró  que podría incrementarse un poco más la matrícula al poder extenderse el horario laboral, que actualmente es de 7:00 am a 6:00 pm, cuando la zona esté más ocupada y haya más seguridad en las noches.

Con ello, aún queda lejana la meta anunciada por Calderón Hinojosa aquel otoño de 2009, de que el campus universitario pueda formar a 15 mil estudiantes de la región, luego de anunciar que en la primera etapa de la unidad académica se invirtieron 220 millones de pesos.

 

ESCASAS POSIBILIDADES DE QUE EL PROYECTO FUNCIONE A CABALIDAD

Enrique Soto Alba, profesor de la Facultad de Arquitectura de la UNAM, opinó que el hecho de que los DUIS, como el de Valle de las Palmas, estuvieran tan alejados del centro urbano y no contaran con servicios que se habían proyectado, hizo que el Gobierno Federal fuera un socio silencioso de los promotores inmobiliarios, porque se construyeron casas y no ciudades.

“Los primeros en sufrir las repercusiones de ello son los compradores de las viviendas porque están pagando un crédito de una vivienda, que no están usando, que les queda lejos de los empleos”.

Cabe señalar que según datos del Infonavit, en Valle de las Palmas se otorgaron 3 mil 084 créditos, de los cuales 17% tiene cartera vencida. En tanto, en Valle San Pedro, se dieron 2 mil 554, de los cuales 11% están vencidos.

Desde la perspectiva del académico, la construcción de dichos desarrollos debería hacerse más cercana a las ciudades, por lo que el proyecto de Valle de las Palmas tiene pocas probabilidades de consolidarse, ya que necesitan más recursos y tiempo para que esos desarrollos tengan mejores condiciones.

Vivienda en abandono

“Un estudio de la Universidad Autónoma Metropolitana (UAM) identificó que había tantos baldíos no construidos dentro de las ciudades mexicanas que, si se construyeran, podríamos albergar cinco o seis veces más la población del país. Dentro de las ciudades mexicanas ya tenemos inversión pública, servicios y lotes que no se construyen, que lo único que hacen es especular sobre el valor del suelo, llevando los nuevos desarrollos a lugares más lejanos, en búsqueda de suelo más barato”, expuso.

“En segundo término, perdió la ciudad, porque se destinó una gran cantidad de recursos públicos a generar una nueva ciudad cuando pudieron haberlo hecho en la propia Tijuana”, agregó el responsable de la Maestría en Gestión Urbana y Políticas Públicas.

Opinó que los tres órdenes de gobierno tuvieron responsabilidad en que el resultado de lo planeado no haya sido llevado a cabo. Los municipios, por haber otorgado licencias de construcción sin haber verificado todos los componentes de los proyectos urbanos; el Gobierno Federal, por haber otorgado subsidios y créditos a viviendas que no estaban cumpliendo con las condiciones que los mismos proyectistas habían ofrecido”.

Para el entrevistado, las empresas son quienes deberían responsabilizarse en primera instancia, ya que “los vecinos no trataron con el Gobierno Federal, ni con el municipal, sino con el desarrollador, quien sería el responsable directo, que fue quien les prometió que iban a tener servicios, en ese sentido, alguien les mintió”.

Además, citó, existen las licencias de habitabilidad, es decir, autorizaciones que hizo el Ayuntamiento, en el que se debió corroborar que las viviendas tuvieran todos los servicios, cuyas autoridades tendrían que ser denunciadas.

Lo anterior está en línea con lo que estableció el acuerdo para llevar a cabo el fraccionamiento de Geo, publicado el 3 de diciembre de 2010 en el Periódico Oficial de Baja California, que en el punto décimo séptimo señala:

“La publicidad que se haga del desarrollo urbano Ciudad Valle de las Palmas por cualquier medio de difusión se referirá a la presente autorización, por lo que será responsabilidad del urbanizador el dotar de desarrollo con las obras, servicios o atractivos que se mencionen en la publicidad, aun cuando no se señalen expresamente en los puntos de este acuerdo”.

No obstante, de acuerdo con Alejandro Lomelí, secretario de Desarrollo Urbano y Ecología del XXII Ayuntamiento de Tijuana, la autoridad no puede obligar al desarrollador a que concluya los trabajos y entregue el fraccionamiento al Municipio, para lo cual debe tener un 80% de avance.

“Se le invita, pero la responsabilidad del estado en el que se encuentran los fraccionamientos es por parte de los desarrolladores, es por cuenta de ellos, porque está en un proceso de construcción, desarrollo y terminación”, y precisó que ninguno de los dos fraccionamientos han sido entregados al Municipio, por lo que esta autoridad brinda el servicio al kínder, primaria y secundaria del lugar.

De acuerdo con los consultados, entre los factores que influyeron para que el desarrollo no se pudiera lograr están: la crisis inmobiliaria de Estados Unidos en 2008, la falta de agua, la falta de impulso del gobierno para tener esquemas que incentivaran la inversión de empresarios y la falta de continuidad en las políticas públicas de vivienda.

Así como una planeación coordinada por Urbi como la propia desarrolladora expuso en el documento Modelo de Desarrollo de una Comunidad Sustentable, y quedó asentado en los créditos del Programa Parcial de Mejoramiento de Valle de las Palmas, aprobado por el XIX Ayuntamiento encabezado por el ahora candidato al Senado, Jorge Ramos.

ZETA buscó la versión de la constructora Urbi. Mediante su área de Comunicación Social, la desarrolladora declinó hacer algún pronunciamiento hasta que se reactive el proyecto, ya que actualmente la compañía carece de un plan para este.

“Más adelante, cuando tengamos qué decir algo sobre el proyecto, que sigue siendo de Urbi, nos acercaremos al medio”, fue la respuesta.

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