Opacidad en uso de suelo, residentes en riesgo

Foto: Ramón T. Blanco Villalón
 
Edición Impresa Lunes, 20 Noviembre, 2017 12:00 PM

Sedue debe garantizar que se eviten

conflictos de uso de suelo. Sin revisar

el total de los resultados arrojados por

los estudios del proyecto Sky View,

primera construcción de cinco

edificios en construcción junto a

Laderas de Monterrey. Expertos

difieren sobre la seguridad de Adamant

La Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología (Sedue) municipal tiene la facultad de otorgar o negar las autorizaciones de uso de suelo y atender las peticiones de acciones de urbanización bajo las modalidades de movimientos de tierra, condominios e incorporación urbana, subdivisión y relotificación, entre otras.

Sin embargo, el titular de la dependencia, Alejandro Ricardo Lomelín Clapera, dijo desconocer el número de solicitudes de cambio de uso de suelo que se han recibido.

“No hemos hecho cambios de uso de suelo en lo que va de esta administración. Y los cambios que se harán, se efectuarán con un análisis muy profundo porque la ciudad está cambiando, está creciendo”, señaló el funcionario, quien tampoco determinó con base en qué criterios se concederán o negarán esas “pocas” solicitudes que actualmente se revisan en el Ayuntamiento de Tijuana.

En entrevista con ZETA, Lomelín Clapera comentó que las modificaciones avaladas se hacen de forma reflexiva, “es razonar cómo se está desarrollando la ciudad”, al tiempo que ejemplificó que el Bulevar Las Américas, en la zona Lomas de Agua Caliente, era habitacional y paulatinamente ha ido cambiando a comercial, por lo que ahora es mixto.

De acuerdo con el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tijuana (PDUCPT) 2010-2030, el uso habitacional representa el 34.39% del total del área urbana del municipio; el baldío, 25.73%; las vialidades, 19.28%; el industrial, 10.22%; el equipamiento urbano, 5.62%; el comercio y servicios, 3.10%; el cuerpo de agua, 0.84% y el especial, 0.83%.

Lomelín Clapera, quien refirió que el otorgamiento de permisos contempla al PDUCPT, negó en primera instancia la posibilidad de que algún edificio, proyectado como habitacional, cambié su uso de suelo a comercial, ya que alteraría el orden de esa zona.

Pero “si hay un consenso con los vecinos y no hay inconveniente, se puede considerar, siempre y cuando el Instituto Metropolitano de Planeación (Implan) determine la factibilidad de esa dualidad en ese edificio y en los alrededores”, reculó después el funcionario y añadió que las verificaciones que lleva a cabo la Sedue no han identificado algún caso en el que se esté violando el uso de suelo.

El PDUCPT establece también que la mezcla de usos de suelo es una tendencia en la planeación territorial que bien aplicada trae consigo la revitalización del lugar y nuevos sitios de centralidad.

No obstante, cuando no se siguen las acciones de manera ordenada se genera una problemática que constituye una amenaza, debido a que conlleva la presencia de mayor circulación vehicular, demanda de espacios para estacionamiento, deterioro en las superficies de rodamiento, así como el comportamiento del tránsito en su entorno inmediato.

En ese sentido, el profesor e investigador del Colegio de la Frontera Norte (Colef), Roberto Sánchez Rodríguez, comentó que no existen los elementos que confirmen que todos los cambios de uso de suelo en Tijuana han sido planificados, aunque la problemática no es privativa de esta ciudad, ya que ocurre desde las más grandes hasta las más pequeñas.

“En Nueva York, París, Londres, Guadalajara y Ciudad de México (CDMX), progresivamente se van transformando algunas zonas habitacionales, van perdiendo espacios porque surgen restaurantes o bares, tal como sucedió en las colonias Condesa o Roma, en la Ciudad de México”.

El académico explicó que las ciudades son sistemas dinámicos que van cambiando paulatinamente; por lo tanto, parte del trabajo que debería estar haciendo la autoridad es garantizar que se eviten los conflictos de uso de suelo al no ser compatibles.

La planeación urbana implica que los barrios puedan ser funcionales con usos de suelo compatibles para que la población no tenga que moverse o trasladarse a grandes distancias y tenga acceso a otras actividades urbanas.

De modo que los estándares para el otorgamiento de licencias requieren que no se sature la infraestructura existente, igual modo que las vialidades no se vean afectadas por una sobrecarga de movilidad urbana y no se excedan los niveles de ruido tolerable porque ya hay zonas habitacionales aledañas.

Si bien no existe un estándar predeterminado, lo que se busca es que haya una armonía entre los diversos usos de suelo, sobre todo, que cuando haya cambios no se afecte a los habitantes que ya residían en ese lugar, apuntó.

 

Persisten irregularidades en Sky View

El 10 de julio de 2017, ZETA informó acerca de la “licencia condicionada” que Sedue otorgó a la empresa Marina Tower La Salina S.A. de C.V., del corporativo Grumar, para construir el proyecto Sky View; el cual contempla cinco edificios de diez niveles que albergarán en total cien viviendas, una casa club con alberca, salón de usos múltiples, gimnasio y cancha de tenis, entre otros espacios, para la recreación de sus habitantes.

En aquella ocasión, el titular de la dependencia municipal, Alejandro Ricardo Lomelín Clapera, confirmó al reportero Manuel Ayala que la compañía no había entregado los estudios geológico, geofísico, geotécnico, hidrológico, geohidrológico, ni el proyecto pluvial a pesar de que ya estaba construyendo un edificio, a unos metros de una falla geológica y donde sucedió el derrumbe de Laderas de Monterrey, en 2010.

A tres meses de que se publicara la nota, el funcionario dijo que se dio la licencia de construcción para un solo edificio, ya que se presentaron los estudios que avalan la cimentación de éste, mientras que el análisis de los demás edificios, que se construirán en el mismo terreno cuya superficie es de mil 061.82 metros cuadrados, solo se han hecho, pero no han sido revisados por la Sedue.

“Cuando nos den los resultados de esos análisis -que son tardados-, porque ahí se hicieron sondeos indirectos que pueden ser sísmicos y eléctricos, hay que hacer una interpretación en la computadora que se hace en el laboratorio por el geotérmico. Una vez efectuada la interpretación, se da el resultado y luego la recomendación para poderles otorgar la licencia para los siguientes edificios”.

Versión que difiere de la de Salvador Barba, quien se identificó como director de obra aun cuando en la licencia de construcción aprobada se establece que el director responsable de la misma es Enrique Ernesto Luviano Bosdet.

En la entrevista, a la que accedió sin que se le grabara, Barba aseguró que el proyecto se desarrollará conforme a lo planeado y que no se han solicitado las licencias de los cuatro edificios restantes, debido a que esperan concluir el primero. Dijo que no tiene caso pagar por una licencia que tiene un límite de tiempo, cuando en este momento aún no se empezarán a construir los edificios restantes.

Durante una visita al domicilio donde se ubica el predio, Barba explicó que la cimentación de concreto del primer edificio del conjunto la harán trabajadores propios, a una profundidad de 20 metros. Por esa razón, se tuvieron que escavar seis metros y colocar 12 columnas y 14 pilas.

También aseguró que el proyecto ha cumplido con todos los requisitos de la ley, y minimizó los efectos que éste traerá al tránsito de la zona al decir que se contará con estacionamiento suficiente para el número total de viviendas y sus visitantes, los cuales no circularán todos al mismo tiempo.

Cabe señalar que, como lo mencionan los vecinos que han manifestado su inconformidad por este proyecto, la calle Cerro de la Silla, donde se ubica el predio, es una vialidad secundaria.

El empresario Ricardo Fitch García, quien habló en representación de los vecinos, dijo que estos tienen “una preocupación legítima sobre los accesos viales, descarga de drenaje y resistencia de la construcción en cuanto a sismos, toda vez que el terreno donde se construye el conjunto habitacional de edificios colosales, está en una zona de viviendas unilaterales, rompiendo con su paisaje urbano”.

Por lo que consideró que los reglamentos se modifican a capricho para lograr que proyectos como el Sky View se lleven a cabo.

 

A decir de los vecinos, después del derrumbe en Laderas de Monterrey, en 2010, se modificó la circulación de la calle Loma Larga, que se localiza a espaldas del terreno donde se edificará el proyecto de Marina Tower La Salina S.A. de C.V., para que fuera la vialidad temporal de acceso a esa área.

“Siete años después, la calle sigue siendo el único acceso a Laderas de Monterrey, provocando que la calle esté destruida debido al incremento de tránsito y en algún momento, por la vibración de vehículos pesados, algunas casas tuvieran filtraciones de drenaje. Ahora que se está construyendo el proyecto de Sky View, quién nos garantiza que el compactamiento del terreno no afectará”.

En la entrevista de a mediados de julio de este año, Lomelín Clapera precisó que el proyecto contaba con “una licencia condicionada”, lo que podría significar el uso condicionado, previsto en el PDUCPT para la aprobación de inmuebles que requieren estudios, como los de Impacto Urbano y Vial, así como garantías suficientes que no perjudiquen el correcto funcionamiento de la zona donde se ubiquen.

 

Construcciones en zonas de riesgo

De acuerdo con Protección Civil, lo ideal sería no construir en zonas de riesgo, sin embargo, por el espacio se podrían edificar inmuebles en estos sitios, siempre y cuando se analice el suelo y se lleven a cabo acciones que mitiguen los riesgos que conlleva dicha área.

Al dar un permiso, la autoridad tendría que hacer trabajos integrales de pavimentación, canalización y encausamiento de agua, entre otros, de manera que la ciudadanía no quede expuesta, comentó el director de Protección Civil, José Rito Portugal Servín de la Mora.

Es el caso del conjunto habitacional vertical Adamant Tijuana, edificio que medirá 88 metros de alto y albergará 200 departamentos, lo que representa un riesgo en el talud, por lo que requiere cimientos tan profundos que lleguen a la parte firme.

Respecto a lo anterior, el gerente Gerardo Cázares Cortés expuso que el proyecto está hecho de acuerdo con el sistema de pretensado, “lo que quiere decir es que, dentro de los elementos estructurales que son las trabes, llevamos cables de tensado, lo que hace una función similar a una faja”.

Así, la edificación tiene una estructura más esbelta, y las áreas entre las columnas son más amplias, de modo que se combina la estética por la seguridad. Además, dijo que la cimentación tiene pilas de distintos diámetros, dependiendo de la ubicación de cada uno de los elementos.

“En el edificio principal hay pilas con una profundidad en promedio de 26 metros y 1.60 metros de diámetro. En las partes del estacionamiento (las pilas) son de alrededor de 15 metros de profundidad y de un metro de diámetro. Todas de concreto armado”.

El ingeniero agregó que 80 por ciento de la mano de obra utilizada para la estructura provino del centro del país. “Seguimos trabajando con gente de los estados de Hidalgo, Puebla, Tlaxcala, México, en donde la calidad que se requiere es lo que estamos garantizando”.

Consultado sobre este sistema, el vicepresidente del Colegio de Ingenieros Civiles de Tijuana A.C., Gustavo Mesinas Sánchez, comentó que el concreto armado postensado no es el sistema más idóneo para edificios altos, debido a que es más propicio el acero, ya que es más plástico y seguro.

“Estás viendo la pieza completa de acero con sus tornillos, con su soldadura. En el concreto quedan más ocultos los vicios, porque no ves cómo fueron las escuadras y los traslapes. Esa es la parte que se tiene que vigilar a los albañiles”, indicó el ingeniero estructuralista.

Precisó que el sistema de concreto armado postensado se utiliza “cuando hay claros muy grandes, como puentes y estructuras de concreto que son los claros”,  además de que la cimentación requiere de la contratación de una sola empresa que lo efectúa, lo que repercute en el costo del proyecto.

 

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